房屋⾯积补差案件郑州中院维持⼀审
律师观点分析
上诉⼈（原审被告）：⽜**，男，
梅兰芳妻子上诉⼈（原审被告）：黄*，⼥，
被上诉⼈（原审原告）：郑州**地产有限公司，
法定代表⼈：
委托诉讼代理⼈：师树源，河南三融律师事务所律师。
委托诉讼代理⼈：刘宇，河南三融律师事务所实习律师。
上诉⼈黄*、⽜**因与被上诉⼈郑州**地产有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷⼀案，不服河南省郑州市惠济区⼈民法院（2020）豫###民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4⽉16⽇⽴案后，依法进⾏了审理。本案现已审理终结。
黄*、⽜**上诉请求：1.撤销郑州市惠济区⼈民法院做出的(2020)豫###民初***号民事判决书，依法改判。
2.⼀、⼆审诉讼费由**公司承担。事实与理由：⼀审判决认定事实不清，本案已经超过诉讼时效，⼀审法院认定诉讼时效起算点错误。**公司于2015年12⽉完成房屋初始登记，此时房屋登记⾯积已经确认;2019年5⽉24⽇向⽜**、黄*主张权利时，已超出三年诉讼时效。1.**公司于2015年11⽉23⽇将办理权属登记需提供的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，其中已包含房屋登记⾯积。此外在郑州市房管局北区办事⼤厅查询到信息，2015年12⽉7⽇**公司在郑州市住房保障和地产管理局完成了初始登记。因案件需要申请调查收集**公司完成房屋权属初始登记的相关资料。2.⽜**、黄*于郑州市住房保障和房地产管理局复印的《郑州市房产分层分户图》显⽰，**公司委托的郑州市郑房测绘队在2015年9⽉29⽇已经测得房屋实际⾯积(即产权登记⾯积)，该图纸是**公司办理权属登记所需资料的重要组成部分。
3.2015年10⽉20⽇，郑州市住房保障和地产管理局在其官⽹的“便民查询项”中已经公⽰惠济区南阳路###号7号楼《郑州市房屋⾯积测绘报告书》(对外公开下载)，详细说明了房屋建筑登记⾯积，并显⽰委托单位系**公司。
**公司辩称，⼀审法院认定事实清楚、适⽤法律正确，应予维持。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记⾯积与合同⾯积发⽣差异，双⽅同意按第2种⽅式进⾏处理：⾯积误差⽐绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；即房屋交付后且房屋不动产登记证书办理完毕才能处理⾯积差问题，涉案房屋登记时间为2016年8⽉19⽇，**公司此时才知道存在⾯积差，此后多次向⽜**、黄*索要，⽜*
*、黄*⼀直不予理会，**公司⽆奈于2019年5⽉24⽇委托律师向⽜**、黄*发律师函。**公司⼀直在积极向⾏使权利，不存在超诉讼时效问题。
**公司向⼀审法院起诉请求：1.判令⽜**、黄*向**公司⽀付⾯积补差款22794.59元，并⽀付违约⾦888.99元（⾃2019年5⽉30⽇起以22794.59为基数，按万分之五暂计算⾄2019年8⽉15⽇，⾄实际付款之⽇⽌）；2.⽜**、黄*承担本案诉讼费⽤。
⼀审法院认定事实：2013年9⽉22⽇，原告与⼆被告签订《商品房买卖合同》（编号130××××8439），主要约定：“⼆被告购买原告开发的位于郑州市××、××路北××单元××房屋××套，建筑⾯积87.02平⽅⽶，单价为8733.56元／平⽅⽶，⾯积差异⽐绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，超出3％的，买受⼈有权退房，买受⼈不退房的，⾯积误差在3％（含3％）部分的房价款由买受⼈补⾜，超出3％的房价款由出卖⼈承担，产权归买受⼈等
双⽅的权利及义务。”该合同附件四补充约定：“房屋产权登记⾯积与合同约定⾯积发⽣差异时，出卖⼈书⾯通知买受⼈结清价款，如未能按局⾯积通知书上约定时间结算，则违约⼀⽅应每⽇向对⽅⽀付未结算款万分之五的违约⾦。”
2016年8⽉19⽇案涉房屋办理房产登记，登记建筑⾯积90.17平⽅⽶。2019年5⽉24⽇河南三融律师事务所员⼯范颖邮寄了《律师函》，⼆被告称收到。
⼀审法院认为，原告与⼆被告签订的《商品房买卖合同》系双⽅真实意思表⽰，不违反法律、⾏政法规强制性规定，合法有效。该合同约定了关于房屋⾯积出现误差后解决事项，现案涉房屋已经交付⼊住，按照合同约定，⼆被告应当⽀付原告房屋⾯积差价款22794.59元。原告主张的违约⾦，符合法律规定，⼀审法院予以⽀持。该房屋登记⽇期为2016年8⽉19⽇，原告作为案涉房屋开发公司，⾃登记之⽇应当知道该房屋登记⾯积情况，原告主张房屋⾯积差价款的诉讼时效应从2016年8⽉19⽇起算，原告2019年5⽉24⽇向被告主张权利，未超三年诉讼时效。⼆被告称与原告还有其他债权及物权纠纷，可另⾏主张处理。
⼀审法院依据《中华⼈民共和国民法总则》第⼀百⼋⼗⼋条、《中华⼈民共和国合同法》第⼋条、第六⼗条、《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条之规定，判决：被告⽜**、黄*于判决⽣效之⽇起⼗⽇内⽀付原告郑州**地产有限公司房屋⾯积补差款22794.59元及违约⾦（以22794.59元为基数，按照⽇万分之五⾃2019年5⽉30⽇起⽀付⾄清偿之⽇⽌）。如果未按判决指定期限履⾏给付⾦钱义务，应当按照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼆百五⼗三条之规定，加倍⽀付迟延履⾏期间的债务利息。本案受理费392元，由被告⽜**、黄*负担。
本院⼆审期间，上诉⼈⽜**、黄*提交下列证据：1.（2019)豫01民终1982号河南省郑州市中级⼈民法院民事判决书(下载⾃“中国裁判⽂书⽹”)。该判决书起诉的当事⼈与⽜**、黄*是同⼀栋楼的邻居，该案中**公司认可2015年11⽉提交了初始登记资料。2.郑州市房管局北区办事⼤厅10号窗⼝⼯作⼈员打印
伊能静离婚内幕《惠济区南阳路###号7号楼22-郑州市房产分层分户图》，**公司委托的郑州市郑房测绘队在2015年9⽉29⽇已经测得房屋实际⾯积，**公司此时也知道了登记⾯积。3.从郑州市住房保障和地产管理局官⽹下载的《惠济区南阳路17号7号楼⼀郑州市房屋测绘⾯积报告书》，公布的⽇期是2015年10⽉20⽇，最晚应从2015年10⽉20⽇公⽰时开始计算诉讼时效。⽜**、黄*提交调取证据的申请⼀份，申请调取案涉房屋初始登记资料。
被上诉⼈**公司质证称，证据1与本案不具有关联性，该证据涉及的是初始登记法律关系，本案涉及的是⾯积补差法律关系，不是同⼀法律关系，没有参考性。证据2和证据3与本案没有关联性，这两份证据不能作为计算⾯积差诉讼时效的依据。双⽅签署的购房合同第五条明确约定了商品房交付后，产权登记⾯积与合同约定⾯积发⽣差异，双⽅同意按第⼆种⽅式进⾏处理，即⾯积差⽐绝对值在3%以内的，据实结算房价款。⽽产权登记⽇期是2016年8⽉19⽇，从此计算诉讼时效未超过三年。**公司提交书⾯答复，确认涉案房屋报送初始登记资料的时间是2015年11⽉23⽇，但实际完成备案的时间⽆法确定，⼀般为受理之⽇起7个⼯作⽇办理完毕。
本院对上诉⼈⽜**、黄*提交证据的真实性予以认定。⽜**、黄*申请调取案涉房屋初始登记资料，与本案认定事实的关联性不⾜，不予调取。
本院对⼀审查明的相关事实予以确认。
本院认为，上诉⼈⽜**、黄*与被上诉⼈**公司签订的《商品房买卖合同》系双⽅真实意思表⽰，不违反法律、⾏政法规强制性规定，合法有效。该合同第五条明确约定了商品房交付
后，产权登记⾯积与合同约定⾯积发⽣差异时⾯积差⽐绝对值在3%以内的，据实结算房价款。学年鉴定表自我鉴定
飞行员工资单关于**公司主张的⾯积差价款是否超过诉讼时效问题。根据上述合同约定，⾯积差价款的计算依据是按照产权登记⾯积与合同约定⾯积的差异计算，因此产权登记⾯积确定之⽇是能够确认差价计算之⽇，⼀审法院按照产权登记⽇期2016年8⽉19⽇起计算诉讼时效并⽆不当。在法律规定的三年诉讼时效期间内，**公司委托律师向⽜**、黄*邮寄了律师函，后于2019年11⽉21⽇向⼀审法院提起诉讼，**公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。⽜**、黄*认为**公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由不能成⽴，本院不予⽀持。
脏的拼音综上所述，⽜**、黄*的上诉请求不能成⽴，应予驳回；⼀审判决认定事实清楚，适⽤法律正确，应予维持。依照《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼀百七⼗条第⼀款第⼀项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
⼆审案件受理费393元，由⽜**、黄*负担。
本判决为终审判决。
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