基于老龄化下我国住房抵押贷款养老保险定价研究
基于老龄化下我国住房抵押贷款养老保险定价研究房屋抵押银行贷款利率
摘要：近年来，我国人口老龄化程度加剧，养老压力增大，现有养老方式受到了挑战。基于我国社会现状，寻一种新型养老方式迫在眉睫，住房抵押贷款养老保险正好满足这一需求。如何合理定价，成为亟待研究的问题。针对此，假设单生命条件下参与住房抵押贷款养老保险的老人一次性领取养老保险金，通过案例分析的方法，解释说明定价问题，最后提出完善产品定价方面的意见。
关键词：住房抵押贷款养老保险；以房养老；一次性支付      中图分类号：F842.4
文献标志码: A                                      文章编号:
一、引言
   
住房抵押贷款养老保险（Housing Reverse Mortgage) , 又称倒按揭。它是指拥有房屋产权的老年人和具有承办该项业务资格的金融机构，满足特定条件，分别申请成为借、贷款人，借款
人将房屋抵押给贷款人，贷款人对房屋价值、借款人寿命、房屋价值的预期收益率和波动率进行全面、有效的评估之后，在合同约定的期限内按月或按年向借款人支付一定数额现金，满足老年人日常生活开销等。
当前，我国人口老龄化日趋严重，老年人退休工资平均水平普遍低。近年来，随着物价水平提高，生活方面的开支呈现出直线上升的状况。特别是随着年龄的增长，老年人的身体状态会走下坡路，在医疗方面的开支就会大大增长。大多数老年人在退休之后并不能维持原先的生活水平。得益于我国传统观念“有房才有家”，我国老年人住房拥有率普遍较高，出现一种“住房富人，现金穷人”的现象。有改善老年人生活水平的需求，有一定的住房拥有率这一基础条件，这就说明了在我国住房抵押贷款养老保险具有可推行性。
住房抵押贷款养老保险起源于英国，在美国、加拿大等发达国家得到大程度的发展。目前住房抵押贷款养老保险款业务在美国的发展最为成熟，处于世界领先位置。住房抵押贷款养老保险是一种新兴的养老方式，是可以借此来实现以房养老的重要金融工具，它能够实际解决养老难题。国外成功经验表明，合理的定价是住房抵押贷款养老保险业务开展的基石，要想在国内成功推行住房抵押贷款养老保险，那就必须要重视它的定价问题。本文对住房抵押贷款养老保险的定价原理进行梳理，以安徽省某市为例，进行案例设计，说明具体定价情况。
2、文献综述
针对住房抵押贷款养老保险定价问题，国内外学者都做了大量研究。SHAN W（2011）【1】提出住房抵押贷款业务成功与否，很大程度上取决于该业务的产品定价是否合理的观点。Phillips et al（1993）【2】首先界定住房抵押贷款养老保险的定价风险为四种，分别为长寿风险、利率风险、整体以及个人住房价值风险、费用风险。Szymanoski（1994）、Chinloy et al（1994）【3】进一步将上述几种风险因素概括为寿命、利率和住房价值风险这三种风险。柴效武（2008）【4】研究发现我国家庭结构呈现倒金字塔形，说明我国人口老龄化程度已经达到较为严重的地步。同时城市家庭自有住房拥有率高达70%以上，为住房抵押养老保险开展提供了条件。陈秉正（2015）【5】利用发放调查问卷的方式，整理分析所获得的数据，发现有30%以上的被调查者存在增加收入的需求，但这30%中愿意接受住房反向抵押贷款养老保险产品的老年人还不到10%，说明当前我国老年人主动参与性不强。张茜（2013）【6】选择贷款利率、住房价值波动率和死亡率三种指标，采用风险中性定价方法，建立动态模型，在最大程度上降低了误差，模拟得到合理定价。陈秉正（2014）【7】则考虑了老年人生病情况下的住房抵押养老保险定价。首先，针对全国人口普查数据测算出
长期护理发生率和流行率，然后利用蒙特卡洛模型模拟产品定价过程。通过测算发现该种定价能够满足日常生活以及生病保障金。周海珍等（2015）【8】建立了单生命状态和双生命状态下的住房抵押养老保险定价模型，对比分析了二者。重点模拟了双生命下产品定价，证明了住房抵押贷款养老保险能够给投保人提供一笔数目可观的养老金。
上述研究普遍考虑了住房抵押贷款养老保险实施过程中会遇到的风险，在将风险因素考虑进去，建议动态分析模型，利用保险精算原则给住房抵押养老产品定价。本文在结合前人研究的基础上，利用案例分析的方法，充分考虑可能存在的风险，在单生命条件下，选择一次性领取养老金的方式进行该养老保险的定价研究。
三、我国推出的住房抵押贷款养老模式比较
第六次全国人口普查结果表明，我国60岁及以上人口数高达17765万，占全国总人口的比重已经达到了13.26%。在这其中，我国65岁及以上人口数更是达11883万，占据总人口的8.87%，比第五次人口普查上升1.91个百分点。国家计生委预测2050年，我国60岁及以上老年人口数量将会达到4.39亿人次，占总人数的31.15%（见表1）。按照数据预测，未来30年将会达到中国人口高度老龄化社会，如何应对我国人口高速老龄化问题，已经成为重大的社
会难题。
表 1  2017-2050 年中国人口老龄化程度预测（单位：亿人，%）
年份
60岁及以上老年人口数量
老龄化程度
年份
60岁及以上老年人口数量
老龄化程度
2017
2.29
16.22
2030
3.57
24.38
2018
2.36
16.61
2035
3.99
27.24
2019
2.4
16.84
2040
4.12
28.26
2020
2.43
16.97
2045
4.21
29.3
2025
2.96
20.38
2050
4.39
31.15
数据来源：全国老龄工作委员会办公室 ，数据在TFR=1.8的条件下计算
在全社会步入老龄化的今天，我国需要在基本养老保险为基础的社会养老保障体系上，推行一种互补的养老方式，住房抵押贷款养老保险的出现恰到好处。下文简要介绍下我国曾经推
行和正在推行的住房抵押贷款养老业务。
（1）“南京模式”
“南京模式”是指2005年南京汤山的“温泉留园”项目。该项目规定申请人较为严格，必须是年龄在60岁及以上的孤寡老人，自有60平方米以上的南京完全产权房屋。通过条件审核的老年人与留园养老公寓签订协议，自愿将其房屋抵押给公寓，由该公寓负责老年人的养老问题。值得注意的是，“南京模式”不要求老年人在一开始就变更房屋产权。
（二）“上海模式”
  “上海模式”指2007年上海公积金管理中心推出的“住房自助养老”计划。其模式是：65岁及以上、拥有上海全部房屋产权的老年人，将房屋转卖给上海市公积金管理中心，然后利用卖房所得钱款将房屋返租回来，扣除租金所剩下的钱供老年人日常生活开支。如果在租期内老年人死亡，上海公积金管理中心会按照规定退还剩下的租金给老年人的法定继承人。如果租期到了，老年人仍健在，那么他们可以免费居住直至去世。
（三）最新试点项目
2014年6月保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》文件，明确指出自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉开展住房抵押贷款养老试点工作，试期两年。次年3月，幸福人寿保险股份有限公司经保监会批准，推出了首个以房养老保险产品—“幸福房来宝”，4月份就签发下首单。截止目前，全国已有147人参与到住房抵押贷款养老保险中来。
“幸福房来宝”是幸福人寿在响应国家政策背景下推出的创新型养老保险。“幸福房来宝”首次结合了住房反向抵押和终身养老年金二者，在老年人抵押自有房产之后，不仅能够按照事先约定好的条件领取保险金直到去世，在这段时间还可以继续住在抵押房屋中。“幸福房来宝”A款主要有三个特点：一，“幸福房来宝”考虑了房屋增值的可能性。首先，幸福人寿保险公司对于抵押房屋，对于房屋价值增长部分会相应增加部分养老金。其次，住房增值部分全部属于老年人，在老年人去世之后，将由老年人的法定继承人继承。第二，产品设计规范、透明。“幸福房来宝”的犹豫期为30天，，相比于普通保险产品整整扩大了一倍，这就在很大程度上给予了老年人充分的时间考虑是否投保。第三，房价下跌和投保人长寿风险由保险公司承担。幸福人寿规定只要投保了“幸福房来宝”的老年人，就可以终身领取固定养老金。在房价下跌时，保险公司承担下跌所示，不影响养老金的发放时间和发放金额。并且幸福人寿也
承诺在一定限度内承担投保人长寿带来的超额支付。
鉴于试点工作进展良好，2016年7月保监会又发布通知决定将试点期间延长至2018年6月30日，试点范围进一步扩大，现在试点城市已经包括直辖市、各省会城市及计划单列市，还有江苏省、浙江省、山东省、广东省四省的部分发达地级市。
（四）上述三种模式比较
由于产品设计存在缺陷，没有充分考虑房屋价值波动等风险，评估存在问题，导致定价上存在局限性，所以上海和南京的养老抵押贷款业务很快以失败告终。“幸福房来宝”吸取前两次失败的教训，在产品定价设计上较前两种有很大改进，保障了借贷双方的利益。“幸福房来宝”与前两种模式最大的不同，就是将住房价值增值的可能性纳入考虑范围内。对于住房价值增加的情况，它规定保险公司没有权利分享房屋价值的增值部分。在老年投保人去世后，增值部分退还给老人的法定继承人，充分保障了投保人的利益。对于保险公司的利益保护，幸福人寿学习国外成功经验，采取了递延年金的方式，收取投保人相应保费，最大程度降低了投保人长寿带来的风险，避免给保险公司带来损失。
   
4、我国推行住房抵押贷款养老保险必要条件分析
  住房抵押贷款养老保险在国外发展成熟，已经被广大消费者接受，成为主流的养老方式。但是住房抵押贷款养老保险在我国并不普遍，属于刚刚起步阶段。在刚开始推行时，有过多次失败，比如“上海模式”、“南京模式”等。在我国真正普及住房抵押贷款养老保险，存在很多阻碍，比如传统观念冲突，土地使用权的收回等，都是该养老保险发展路上的绊脚石。要想在我国普及住房抵押贷款养老保险，就要真正冲破这些阻碍，创造条件。下面，就来分析在我国推行住房抵押贷款养老保险需要的必要条件。
（1）改变人们传统的养老观念
作为创新型的养老方式，住房抵押贷款养老保险在西方发达国家己经占据一片天地，成为了养老体系的第四大支柱。但是，这一在国外受欢迎的养老保险，在我国的试点项目却纷纷以失败告终，这与我国传统文化观念有一定程度上的关系。自古以来，我国人民心中就有“有房才有家”的观念。对他们来说，住房作为家庭最为重要的资产，是许多人为之奋斗一生的目标。并且我国从古至今都有“养儿防老”的观念，在大家的认知中，都认为养老是子女的事情，是家庭内部的事情。因此想要在这种根深蒂固的观念中改变老年人的养老观念，不将住
房作为遗产留给子女，而抵押给保险公司来养老，是一项艰巨的任务。所以，改变固有观念要加大前期的宣传引导工作，让更多人了解并接受它，才能保证住房抵押贷款养老保险在我国顺利发展。
（二）发挥政府部门的主导作用
借鉴国外的成功经验，可以发现住房抵押贷款养老保险的成功实施，离不开政府的大力支持。美国应用最普遍的住房反按揭贷款HECM，就是由美国联邦政府为主发起的，在HECM最初推行及最后实施过程中，美国联邦政府都给与了大力支持，也正因为如此，HECM如雨后春笋一般，迅速成长。政府充当“保证人”的角，不仅可以有效降低风险，还可以保障消费者的利益。政府的引导示范作用，在树立对住房抵押贷款正确的认知、取得消费者信任方面影响深重。所以说，我国在实施过程中，要充分重视政府的作用，具体体现在前期宣传、贷款审批以及提供担保这几个方面。在前期宣传过程中，政府应成立专门的宣传机构，利用国家的公信力度，达到事半功倍的效果。在贷款审批时，政府要严格把控贷款机构的资质，对于住房抵押贷款养老保险这种综合性比较强的产品，要更为注意风险防范。政府提供担保，不仅能够在保险机构破产时保障投保人的利益，赢得投保人的信任，也能保障机构方的利益，加快住房抵押贷款养老保险的发展。

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