“小产权房”
浅谈“小产权房”
摘要：随着我国经济的不断增长，房地产市场发展十分迅猛。与此同时，房价居高不下，使许多人沦为房奴，整日为房贷奔波操劳。在这种情况下，“小产权房”应运而生，解决了许多购房者的困难与困惑。当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议，本文对其做了深入研究。
关键字：“小产权房”；新农村建设；登记
中图分类号：f293.3　文献标识码：a　文章编号：1001－828x(2011)01－0249－02
近年来，“小产权房”项目开发十分火热，它的价格低廉，实用性强，深受广大低收入家庭的青睐。由于“小产权房”为集体所建，未经国家的规划、审批手续，不能得到国家颁发的产权证书。没有产权证书，就等于不受国家法律的保护，那么，到底何原因促使它的产生与一路畅销呢?作者针对这一问题谈谈“小产权房”。
一、“小产权房”涵义
“小产权房”是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称，而不是一个法律上的概念。“小产权房”
又叫“乡产权房”，一般是由开发商或村集体组织开发的，以服务新农村建设为名义而出售的，这种“小产权房”的产权证由乡镇政府颁发，而不是国家。由于土地性质的限制，没有得到国家产权部门的认可，不能上市交易。
二、“小产权房”产生的原因及社会背景
随着城市化进程的加快，房价一直居高不下，有些乡镇、村集体组织以“新农村建设”或“农村改造”等名义获得审批立项，有的甚至什么手续都没有办，直接与开发商合作建设，然后对外进行销售，这就产生了“小产权房”。“小产权房”不需要交纳各种税费和土地出让金，成本极低，具有一定价格优势，所以即使没有国家颂发的产权证和不能上市交易，也仍在市场占有一席之地。它的产生原因可归纳以下几点：
(一)房价飞涨为其提供了滋生环境
在房价居高不下的条件下，“小产权房”比一套同价值的“大产权房”价格低的多，许多购房者仅为满足居住要求，便选择更加实惠的“小产权房”。它的价格之所以低，是因为没有购地成本、各种税费以及房地产开发运作中产生的巨额腐败成本，同时这些成本也是造成“大产权房”价格居高不下的主要原因。
(二)新农村建设发展的需要
“小产权房”未得到国家产权部门的认可，甚至缺乏必要的手续，其中一个很重要的因素就是新农村建设。“十一五”国家提出建设社会主义新农村，但地方政府资金窘迫，很难担负建设的重任，因此乡镇政府便与开发商合作，得到上级政府批准后，以农村土地为基础搞开发建设，所建房屋一部分低价出售给村民，另一部分出售给城市居民获取利润。更直白的说，“小产权房”搭了新农村建设的便车。
(三)市场需求加快了“小产权房”的发展
“小产权房”市场份额的逐渐扩大，也体现了市场对资源配置的自我调适功能。市场需求增加时，房价也会上扬，当过高的房价抑制了购房者的需求时，市场的注意力就开始向低成本的“小产权房”方向转变；在建设新农村的道路上，乡镇为了补贴财政也需要“小产权房”带来的效益。另外，小产权房规模的大小取决于城、乡基于各自公共产品的供求关系。在购房者体会到“小产权房”带来的价格优势时，对它的需求自然就上去了。总之，如果房地产市场的价格压力与供需矛盾一直得不到缓解的话，“小产权房”也会一直的持续下去。
小产权房新政策
三、小产权房存在的积极意义
“小产权房”不被社会认同，但仍有巨大的潜在市场，必然有它的积极意义。首先，“小产权房”是在房地产市场的价格压力与供需矛盾的双重作用下孕育而生的，它的价格低廉、交易简单，从而可以更好的平抑房价。房屋的供应量与房价是成反比的，供应量增大，房价就会下滑，“小产权房”增加了住房的供应量，有利于平抑快速增长的房价，同时也减轻政府调控房价的压力。其次，促进新农村建设。社会主义新农村建设是国家重点发展方向，在农村建设“小产权房”，可以吸引更多的城市居民，从而提高了农村的整体素质，有利于新农村建设，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。第三，缓解了城市住房压力。由于社会保障性住房的利润空间较小，开发商常常不愿意开发，迫于国家的宏观政策，虽然开发了一部分，但对于巨大的社会需求仍然是杯水车薪。社会保障性住房的供求矛盾也是导致房价上涨比较严重的原因。“小产权房”如果在交纳一定的土地出让金或部分税费后，可以转化为社会保障性住房，会在一定程度上弥补政府职能的缺位。
四、对“小产权房”登记的一点建议
在合法的房地产开发中，开发商首先向国土资源管理部门申请用地，国土资源管理部门以公共利益为名，将集体所有的土地转变为国家所有，并支付一定的征用费，然后再将土地通过
拍卖等方式出让给开发商。因此，集体土地只有通过国土资源管理部门的出让，才算是合法的。“小产权房”是集体与开发商的直接行为，没有经过国土资源管理部门，所以它是不合法的。住房与城乡建设部对它的合法性也给予了完全的否定。但是，“小产权房”的出现，却具有积极的意义，如有效平抑了房价的快速上涨，解决了一部分人的住房问题等，同时以非法之身出现的“小产权房”有力的提示了房价的真相。目前，在房地产市场上“小产权房”交易火热，若因其非法性强行拆除，必将激化矛盾，造成社会不稳。那么，“小产权房”的发展之路何去何从!作者给出以下建议：
(一)建设城乡一体化土地流转制度
“小产权房”是以集体名义而建，如果与国有土地不具同等价值，就否认了“小产权房”是城乡二元土地制度的体现。因此，要想解决这一矛盾，可以考虑建立市场化模式下的土地流转制度，通过市场配置的方式对土地的价值进行评估，从而避免“同地不同价”的现象。同时，对集体土地的管理应设立专门的执法机构，进行统一管理。
(二)明确集体土地的产权主体
通过对“小产权房”的认识，可将它的根本症结归咎于集体土地所有权主体的缺失。解决这一问题的关键就是到产权主体。当然，让农民控制土地产权又不符合国情，可以考虑实行农民按土地额参与股份合作的形式，使土地收益按参与的股份比例给予分配，使农民真正成为土地的主人。当然，农民不得损害集体利益，对土地的处置必须经过集体的同意。
(三)对“小产权房”进行产权管理
“小产权房”的出现的确有一定的积极意义，而且已建成数量也非常多，勒令全部拆除显然难以得到社会的普遍认同。因此，在处置“小产权房”的问题上，不能一概而论，应具体情况具体处理。首先，对已入住的“小产权房”。既然已发生入住行为，政府可将其纳为“待合法的住房”，计算这些住房与社会保障房价格的差额，作为土地出让金和相关税费上缴国家，使之合法化。其次，对已建成未售的“小产权房”。这种房屋如果符合国家总体规划，政府可以采取收购的方式，将其转化为公有，再作为社会保障性住房销售给购房者。第三，对正建或将建“小产权房”。应勒令其停工予以拆除，并追究当事人的法律责任。

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