小产权房法律问题分析
小产权房法律问题分析
摘 要：小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论，尽管有关部门明确表明了其为非法的态度，但是却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中，很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房，而且大有愈演愈烈的趋势。通过分析小产权房的相关问题，对从根本上解决小产权房提出了建议，希望能够对小产权房问题的妥善解决，相关法律的制定起到一定的推动作用。
关键词：小产权房；合法与非法；法律的制定
一、小产权房性质及特征
所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。
小产权房又可细分为两类：第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售给集体组织以外的人，
法律仅仅不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。第二类是集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。[1]
两类小产权房有共同的特点：由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金及商品房买卖中涉及的相关税费。因而房屋建设成本低廉、售价较低，往往只有同类商品房的1/3至1/2。另外，对于集体组织以外的买受人来讲，由于违反法律的规定，两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。不管买受人是否取得所谓的”小产权”小产权房新政策， 这些证明文件都没有法律依据，不具有法律效力。[2]法律概念的表达不仅使得法律得以表达，人们得以认识和理解法律，并在此基础上进行法律实践活动，而且可以提高法律的明确化程度和专业性程度，使法律成为专门的工具。[3]
二、小产权房的利弊
（一）小产权房的有利影响
第一，在集体所有土地上开发建造小产权房，缓解了城市住房压力，有利于社会和谐。
第二，农民或集体经济组织通过出售小产权房获得了一定的经济利益，增加了农民的收入，提高农民生活水平。
第三，对于地方政府来讲，小产权房的开发建设有利于促进本地各项基础设施建设，能够促进早日实现城乡统筹发展。
（二）小产权房的不利影响
小产权房最大的弊病就是风险性。由于小产权房建造在集体所有的土地上，不具有国家房产管理部门颁发房屋所有权证的资格，并且购房合同未经合法程序进行备案。后果是一旦国家认定该小产权房是违法违规开发耕地建房，要求拆除小产权房，或者发生了其它任何产权纠纷，购房人将无合法理由得到补偿；由于小产权房没有合法的开发建设手续，游离于有效监管以外，房屋建设质量未经相应监督，这样就无法保障房屋质量。
小产权房的配套工程建设及后期维护也存在着相当一定的隐患；小产权房如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全；小产权房以其低廉的价格进行销售，会扰乱房地产市场正常秩序，并且危及国家对房地产市场有效管理。
三、小产权房法律问题分析
小产权房与现行法律制度的关系可概括为如下几个方面的冲突：
（一）小产权房的开发与现行法律规定的土地利用总体规划的冲突
根据《土地管理法》有关土地利用的规定，如要将农用地改变为建设用地，须经过严格的审批程序。然而，小产权房是由农村集体经济组织、开发商自行开发。因此，它与现行的土地利用总体规划是矛盾的。中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授乔新生认为：”所谓小产权房，是指北京郊区部分农村集体土地所有人，将集体土地用于修建房屋，并且出售给购买者，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，而且规定’转让或者继承时，必须到发证机关办理产权变更手续’。”[4]
（二）小产权房的销售合同与现行法律规定相抵触
法律明确规定不动产所有权的变更合同应当为书面形式，并且合同当事人必须有处分标的的权利，另外标的必须合法存在，否则合同无法律效力。而小产权房的销售并不完全符合以上几个要件。北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为，”小产权房就是指购买
在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。”[5]

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