谢让彬、侯小静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
小产权房新政策【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.17
【案件字号】(2020)粤01民终9663号
【审理程序】二审
【审理法官】李娜柳玮玮黄春成
【文书类型】判决书
【当事人】谢让彬;侯小静;杨敬周;姚建梅;刘记房;刘鉴荣;刘金晃;广东泰扬律师事务所
【当事人】谢让彬侯小静杨敬周姚建梅刘记房刘鉴荣刘金晃广东泰扬律师事务所
【当事人-个人】谢让彬侯小静杨敬周姚建梅刘记房刘鉴荣刘金晃
【当事人-公司】广东泰扬律师事务所
【代理律师/律所】黄海广东法丞汇俊律师事务所;何志平广东安国律师事务所;钟宇明广东启源律师事务所;蔡颖珠广东启源律师事务所;李东壁广东华瑞兴律师事务所;姚石广东华瑞兴律师事务所;戴勤广东金桥百信(佛山)律师事务所;朱天养广东金桥百信(佛山)律师事务所
【代理律师/律所】黄海广东法丞汇俊律师事务所何志平广东安国律师事务所钟宇明广东启源律师事务所蔡颖珠广东启源律师事务所李东壁广东华瑞兴律师事务所姚石广东华瑞兴律师事务所戴勤广东金桥百信(佛山)律师事务所朱天养广东金桥百信(佛山)律师事务所
【代理律师】黄海何志平钟宇明蔡颖珠李东壁姚石戴勤朱天养
【代理律所】广东法丞汇俊律师事务所广东安国律师事务所广东启源律师事务所广东华瑞兴律师事务所广东金桥百信(佛山)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】谢让彬;杨敬周;姚建梅;刘记房;刘鉴荣;刘金晃;广东泰扬律师事务所
【被告】侯小静
【本院观点】根据《关于适用 的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。涉案房屋被拆除前侯小静已实际占有使用两年有余，侯小静因占有使用涉案房屋而获益，该收益所对应的房屋占有使用费可与购房款占有使用费(即利息)相互抵销，再结合侯小静对涉案合同无效存在过错的情节，故对于侯小静提出的支付购房款利息的请求，应予驳回。
【权责关键词】无效社会公共利益撤销代理民事权利合同过错第三人共同诉讼新证据关联性合法性诉讼请求另行起诉不予受理折价
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【更新时间】2021-11-16 11:41:00
谢让彬、侯小静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终9663号
当事人 上诉人(原审被告)：谢让彬。
委托诉讼代理人：黄海，广东法丞汇俊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：侯小静。
委托诉讼代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。
原审第三人：杨敬周。
原审第三人：姚建梅。
委托诉讼代理人：钟宇明，广东启源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡颖珠，广东启源律师事务所律师。
原审第三人：刘记房。
原审第三人：刘鉴荣。
原审第三人：刘金晃。
上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。
上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：姚石，广东华瑞兴律师事务所实习律师。
原审第三人：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路某某天安南海数码新城某某某某。
法定代表人：林迎星，职务主任。
委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。
审理经过 上诉人谢让彬因与被上诉人侯小静、原审第三人杨敬周、姚建梅、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、广东泰扬律师事务所(以下简称泰扬律所)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院(2019)粤0117民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
二审上诉人诉称 谢让彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判谢让彬无需赔偿购房款及资金占用费；2.判令侯小静承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院查明事实不清，适用法律错误，以“不法得利不得返还”的原则排除谢让彬的返还请求权，严重错误。1.一审法院对于从化区政府主导的“拆违”行为合法性问题避而不谈，直接影响了本案判决。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，侯小静主张合同无效并要求谢让彬返还购房款，但由于涉案整栋房屋被拆除，侯小静客观上无法返还房屋，故应按照合同法的规定进行折价补偿。3.涉案房屋在被政府罚没后，相关权利人是有缴纳的，而政府拆除涉案房屋时，却没有《行政处罚决定书》，一审法院的认定逻辑是因为涉案房屋被强制拆除进而认定房屋的非法性质，而非从强制拆除的合法、合理性角度为出发点进
行审查。4.本案中侯小静的过错是明显的，也是一审认定的违法交易参与者，应根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33点的规定进行处理，一审依据“不法得利不得返还”理论所作出的判决，有失公正。5.既然一审按照前述理论判决，一审是认为参与交易各方均在参与“违法交易”，既然是“违法交易”，则用于购买非法物的款项也不应被保障，不应该判决返还购房款。二、一审判决与国家法律、政策相违背，也不利于定纷止争。1.既然一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项认定合同无效，却通过判决充分保障购房者，鼓励不特定人士购买小产权房。从一审判决来看，即使房屋被拆除，购房者的利益也能得到完全保障，与国家的法律、政策相违背。2.一审只保障了侯小静的利益是不公平、不合理的，必将引起一系列的维权诉讼。3.谢让彬在一审庭审及后续代理意见均明确，谢让彬仅仅是交易的其中一环，只赚取了微薄的差价，但一审判决直接要求谢让彬承担全部责任，明显不合理，也严重损害了谢让彬的权益。三、一审判决认为国家对违法建筑持否定评价，法律应当对违法参与者进行制裁，不法得利不得返还，但没有买卖就没有伤害，购买者同样是违法的参与者，既然购买者愿意参与违法建筑的买卖行为，就应当认定购买者甘愿承担相应的法律后果，包括但不限于房屋违法被没收、拆除以及购房款损失等。法院应以侯小静主张的权益不具有正当性和不属于法律保护的正当权益，判决驳回其全部诉讼请求。四、一审法
院无视交易标的物违法，采用双重认定标准，判决保护违法交易，导致建房、售房者遭受双重损失(承担建筑成本和经济赔偿)。而购买者却无需承担房屋折价返还赔偿，还可以全额获得返还购房款及资金占用利息。购房者购买违法房屋无需承担任何风险，甚至可以因此获利。一审判决不仅违背公平原则，也严重损害了司法权威及公正，带来消极的社会影响与负面的价值导向。五、本系列案件在一审法院作出了不同的裁判结果，违背了同案同判原则。
二审被上诉人辩称 侯小静辩称，不同意谢让彬的上诉请求，理由如下：1.侯小静的交易相对方是谢让彬，因此由于合同无效而导致的后果应由谢让彬承担，与其他案外人无关，谢让彬可以另行起诉进行维权。2.涉案房屋从一审证据以及一审判决查明的事实可知为违章建筑。该违章建筑从其建立以及没有任何补救措施的情况下，自始至终是违章建筑，无论谁最后接盘也不能改变涉案房屋为违章建筑的性质，因此一审判决适用“不法得利不得返还”的原则是正确的。3.侯小静在一审判决中已经承担了向谢让彬支付房屋占用费成本的责任，因此不能认为合同无效仅导致谢让彬不利的情形。
杨敬周述称，同意谢让彬的说法，杨敬周不是合同相对方，与侯小静也不认识，杨敬周与侯小静也没有关于房款的往来，因此杨敬周不应承担责任。
姚建梅述称，1.姚建梅并非合同相对方，不需要承担合同无效的法律责任。2.同意谢让彬当庭补充的上诉意见即上述上诉意见中的第三点至第五点。3.侯小静明知涉案房屋明显低于同地段商品房的价格，其仍自愿购买涉案房屋，其对于涉案房屋的性质是清楚和知情的。既然购买者自愿购买违法建筑的房屋，其就应当自行承担相应的法律后果。
刘记房、刘鉴荣、刘金晃述称，对于谢让彬的上诉意见无异议。
泰扬律所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面意见述称，1.由于侯小静没有就本案提起上诉，且谢让彬的上诉请求也没有涉及到泰扬律所是否应就本案承担民事责任，故泰扬律所的二审答辩意见与一审所提答辩意见一致，不就谢让彬的上诉意见发表意见，谢让彬的上诉意见请二审法院依法审查。2.基本上述理由，泰扬律所将不安排代理人参加本案二审庭询。
原告诉称 侯小静于2019年7月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认谢让彬与侯小静的《合资建房协议书》无效；2.谢让彬返还侯小静房屋转让费205000元；3.谢让彬向侯小静支付该房屋转让费利息(以205000元为基数，按年利率6%，从2016年12月6日起计算至实际付清之日止)；4.本案诉讼费由谢让彬承担。
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