西安小产权房调查
小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 国土资源部、住建部以及西安市相关部门多次明确强调指出：“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
小产权房作为城市化发展的衍生品，一直在城市的夹缝中生存。对于小产权房去留的讨论声也一直未间断过，国家多部门曾经表态将依法取缔并清理小产权房，然而小产权房犹如“野火烧不尽，春风吹又生”，且有泛滥成灾之势。西安的小产权房生存现状如何？西安的小产权房未来在哪里？对此，笔者走访西安三桥目前在售小产权房进行实地调查。在此次实地调查过程中，西安三桥的小产权房建设泛滥，已成规模，且不惧治理。
小产权房变身“城改商品房” 价格优势明显
6月2日笔者抵达三桥，看到的是大面积的拆迁与大批的在建楼盘，笔者走进位于建章路的怡和茗居售楼部进行实地探访。
在了解过程中，笔者得知，该项目共4栋高层，1栋楼安置村民，其余三栋对外出售，目前价格3000元左右。在问到其价格相比周边竞品楼盘为何如此之低时，置业顾问告诉笔者该项目是城改商品房项目， “楼盘交房后五年内办理房产证，办理时只需补交一部分的土地出让金”，对于补交的金额，置业顾问则表示要等办理的时候才能确定。但是据笔者了解，置业顾问口中的“城改商品房”--既没有土地出让金，其土地性质仍为集体土地，同时由村委会联合开发商或有村委会自己开发建设，这无疑是一个小产权房。
当笔者质问：如果没有证件，房子被拆了怎么办？工作人员会信誓旦旦的表示：“楼盘将来肯定是商品房，只是证件还没有办下来。楼都盖成这样了，你觉得可能被清理吗?”置业顾问表示项目都是标准高层，目前还没有哪个高层项目是因为证件不全而被拆除，可以放心居住。面对这样的回答，笔者感到不解，没有合理手续、合法证件的房子怎么能让业主得到合法的权益？
一位已经入住小产权房的业主李先生于2010年购买三桥一处小产权房，如今已经已经入住两年多，“西安正规的商品房价格太高，买小产权房也是无奈之举”李先生表示。据悉，李先生购买的该楼盘在2010年均价为1500元/㎡，而当时的西安普通商品房均价达到6000元/㎡左
右，经过 2年多的时间，如今该楼盘的价格早已翻番，目前均价均在3000左右，但相比如今已经超过7000元/㎡均价的西安楼市来说，小产权房的价格仍旧占有极高的优势。对于那些城市的低收入者要实现居住梦，小产权房无疑成了这部分人的最佳选择。
不过，由于没有合法的预售证，银行不可能为其提供按揭，目前在售小产权房付款方式主要以分期付款方式为主，签合同时付50%、封顶时付30%、交房时付20%。少数楼盘还可以假按揭的方式5年内向开发商付清费用，而现房则均需要一次性付款。
打不倒的小产权房 屡禁不止继续违建
在走访的过程中，一位置业顾问透露目前三桥地区有近40家小产权房，而正规的商品房只有5、6个，这5、6个正规的商品房楼盘，包括华润、保利等大牌房企多数才从去年才开始进驻三桥。而三桥核心地区大多已被小产权房所开发，小产权房开发建设行为十分猖獗。一位当地的居民告诉笔者，三桥街道随处可见小产权房，都是当地村委会与开发商合作开发，诸多小产权房项目已经建成入住，还有很多项目依然在建设中。开发商建造高层取代多层，如今的三桥街道在建高层小产权楼盘不下十几个，均在主街道两边修建。
小产权房新政策 2010年沣东新城正式成立，三桥地区由沣东新区管委会接管。同年11月，西安沣东新城多部门曾联合查封取缔小产权房咨询处，然而4年过去了，笔者发现，小产权房依旧明目张胆公开销售。
位于三桥建章路的美美佳园，早在2010年11月，西安市沣渭新区工商分局、公安分局、国土局、城管执法局及三桥街道办事处5个部门联合，对位于该项目咨询中心予进行了取缔。当年的“美美家园” 一字之改变身“美美佳园”，继续违法公开销售。据售楼部人员介绍，小区09年开始开建销售，如今25栋多层已全部建成，其中部大分业主已入住，只有为数不多的现房在售。笔者发现，两名工作人员正在为购房者办理购房合同。
业内人士表示小产权房之所以屡禁不止，归根到底还是这种房源得到了这么一些体的认可，不管是养老，还是作为过渡时期的住房，都是不坏的选择。城市边缘城中村大量集体土地进入市场流转，各方都在受益小产权房。
近年来，对于小产权房是转正还是清理的，一直争议不断。在搜狐焦点发起的小产权房调查中，超7成购房者支持小产权房转正，超5成购房者表示不应该叫停，它解决了部分的购房问题。“若转正，购买正规商品房的购房者必有异议，若清理，已入住小产权房的业主如何安
置。国家目前也没有出台确实有效的政策来治理小产权房，加之购房者的追捧导致小产权房在市场疯狂生长。”业内人士对笔者表示。
笔者了解到，目前购买小产权房的业主不在少数，尚衡律师事务所许正文律师表示，这些购房者虽然双方签订有购房合同，但却属无效合同，法律风险巨大。小产权房子除了不能办理房产证外，还是政府规划范围以外的违章建筑，有被拆除的风险，业主也得不到安置补偿，由于无产权，遗产继承也是麻烦。另外，房屋质量、物业管理中的水电等服务质量都难以保证，购房者应慎重权衡考虑这些后续问题。
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