王康、成都传化置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
王康、成都传化置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】四川省成都市中级人民法院 
【审理法院】四川省成都市中级人民法院 
【审结日期】2020.03.03 
男士保湿【案件字号】(2019)川01民终15847号 
【审理程序】二审 
【审理法官】白福冯璐龚耘 
【审理法官】白福冯璐龚耘 
【文书类型】判决书 
【当事人】王康;成都传化置业有限公司;陈代斌  抗疫精神
【当事人】怎样记单词王康成都传化置业有限公司陈代斌 
【当事人-个人】王康陈代斌 
【当事人-公司】医生的英语单词成都传化置业有限公司 
【代理律师/律所】邓道娟四川集文律师事务所;黄拥军四川宗正律师事务所;郝明俊四川明炬律师事务所;梁开阔四川明炬律师事务所 
【代理律师/律所】邓道娟四川集文律师事务所黄拥军四川宗正律师事务所郝明俊四川明炬律师事务所梁开阔四川明炬律师事务所 
【代理律师】邓道娟黄拥军郝明俊梁开阔 
【代理律所】四川集文律师事务所四川宗正律师事务所四川明炬律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】王康;成都传化置业有限公司;陈代斌 
【本院观点】本案的争议焦点为：一、王康与传化置业公司是否已建立正式的商品房买卖合同关系；二、王康主张的房屋溢价损失是否成立；三、王康主张传化置业公司双倍返还定金的请求是否成立。在未成立正式的预售合同关系之前，王康对案涉房屋并无期待利益权，故一审判决该项认定正确，本院予以维持。传化置业公司已将案涉房屋签约备案登记给他人，致使其与王康之间的商品房预约合同最终存在履行障碍。 
【权责关键词】无效部分无效撤销实际履行违约金第三人书证视听资料间接证据证明力证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院另查明，传化置业公司在二审中明确表示对于陈代斌将其根据《商铺定制、订购协议》所订购的案涉房屋转让给王康的行为予以认可，对于陈陈代斌前期支付的订购款转至王康名下也无异议。传化置业公司一致确认，案涉房屋的总购房款为247272元。
 
【本院认为】本院认为，传化置业公司已将案涉房屋签约备案登记给他人，致使其与王康之间的商品房预约合同最终存在履行障碍。王康请求解除并返还123636元成立，一审判决认定正确，本院予以维持。对于定金，根据已查明事实，王康订购的案涉房屋总房款为247272元，王康缴纳了123636元，在传化置业公司向王康出具的收条上注明该款项为“定金"，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十"之规定，该金额作为定金已经超出了法律规定之限，故对于超出部分，本院不予认定，传化置业公司应当向王康退还其已缴纳的123636元，并双倍返还定金24727.2元（123636元×20%），合计148363.2元。    综上所述，一审认定事实部分不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持成都市新都区人民法院（2019）川0114民初1603号民事判决第一项“一、解除成都传化置业有限公司与王康之间的商品房预约合同关系"；    二、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初1603号民事判决第二项，“成都传化置业有限公司
在本判决发生法律效力之日起7日内给付王康247272元"、第三项“驳回王康的其他诉讼请求"；    三、成都传化置业有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付王康148363.2元；    四、驳回王康的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费9928元，由王康负担6928元、成都传化置业有限公司负担3000元。二审案件受理费11792元，由王康负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 17:51:05 
【一审法院查明】一审法院认定事实：成都市新都区房屋规划用途为办公用房，规划套内面积和公摊面积分别为35.71平方米和13.03平方米（合计48.74平方米）、33.92平方米和12.38平方米（合计46.3平方米），目前均已签约备案登记给他人。该房屋为传化置业公司开发的华都九龙广场工程的组成部分。传化置业公司对其开发的该工程采用包括定制订购等方式进行营销。在其取得商品房预售许可证前，有意定制订购成员通过共同签署《商铺定制、订购管理公约(新都）》组成华都九龙商团，并通过签署《授权委托书》授权委托部分成员具体负责协商谈判等事宜。传化置业公司与华都九龙商团的受权代表订立《商铺定
制、订购协议》。陈代斌是而王康不是该商团成员。案外人唐成建为该商团的受权代表之一并且以其名义开立了有关资金共管账户。    2014年11月28日，陈代斌通过中国工商银行向案外人唐成建汇款349000元。王康主张传化置业公司同意，陈代斌将定制订购案涉房屋权利义务一并转让给自己，陈代斌前述汇款的一部分即123636元，视为其支付购买该房屋总价50%的首付款。陈代斌认可该陈述。王康为此提供1张显示收款时间为2015年12月24日，加盖了传化置业公司财务专用章的收据。该收据印制字体显示其系1式3联：存根（白）、收据（红）、记账(绿）。其中有关房号的部分内容模糊，但清晰可辨收到的为定金及其金额123636元。经质证，传化置业公司不否认签章真实性，但对证据来源持保留意见，同时认为记载的是定金而不是购房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限"以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立"的规定，一审法院在重审中向传化置业公司释明了有关证明责任分配，要求其提供前述收据存根联。此后传化置业公司未补充提供相关证据。    一审另查明，王康认为前述收据记载定金实为购房款，理由是超过了主合同标的额20%的定金法定
限额，而且双方当事人订立了商品房预售合同。传化置业公司当时声称盖章后再将合同书交付王康而未交付。为此，王康提供委托他人咨询按揭贷款的中国建设银行办理按揭情况的视听资料，以及其主张向该行交纳办理按揭贷款公证费850元的收据等证据。    一审再查明，鉴于王康认可本案立案案由商品房预售合同纠纷，而传化置业公司主张应当为商品房预约合同纠纷，一审法院在重审庭审之初已确定案由为房屋买卖合同纠纷。 
【一审法院认为】一审法院认为，根据《关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系性质确定。本案中，双方当事人主张的民事法律关系性质不同但均可为房屋买卖合同所覆盖，因此，上溯至共同的最近第三级案由可以便利当事人行使诉讼权利和人民法院行使审判权。本案争议焦点是，王康主张商品房预售合同或者传化置业公司主张商品房预约合同是否成立。    《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售进行了规定：商品房预售应当符合法定条件，包括取得商品房预售许可证明。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条分别对商品房预约合同及其应当认定为商品房买卖合同情形进行规定：（一）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，
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开饰品店应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（二）商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可知：（一）商品房预约合同是当事人就双方将来一定期限内订立商品房买卖合同而达成的协议。其中约定定金作为将来订立商品房买卖合同担保的，具有立约定金等性质。（二）将商品房预约合同认定为商品房买卖合同，必须同时满足两方面条件：一是商品房预约合同本身具备法定的商品房买卖合同主要内容；二是该商品房预约合同已经实际履行，即按照约定支付了购房款。 
【二审上诉人诉称】王康上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持王康的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定传化置业公司与王康成立的是商品房预约合同关系而非商品房本约合同关系错误，陈代斌是华都九龙商团的成员之一，其与传化置业公司签订有《商铺定制、订购协议》，该协议为预约合同，明确了订购房屋的单价、违约责任等条款。陈代斌将其订购的案涉房屋转让给王康时传化置业公司出具了收条，可以证明传化置业公司同意该转让行为，该收据明确了房屋的房号，进而案涉房屋的面积、位置、单价、
总价得到确定，收据上的款项即为50%的首付款而非定金，剩余的50%房款采取按揭的方式支付，该收据与《商铺定制、订购协议》一起具备了商品房买卖合同的主要条款，构成了王康与传化置业公司的商品房本约合同关系。二、本案即便认定为预约合同关系，传化置业公司也应按照《商铺定制、订购协议》的约定向王康承担违约责任，即返还123636元并以123636元为基数按照每月2%从2015年12月24日起计算利息，并向王康支付247272元的违约金。    传化置业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法调低赔偿金的标准。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案有明显的证据可以合理确定合同标的额，根据王康的主张和陈代斌的陈述，可以确认案涉房屋的价格为2600元/平方米，同时已经缴纳的123636元占总房价的50%，可以合理推定，案涉两套房屋的总价为247272元，因此总价的20%就是49454.4元。根据一审查明事实，案涉两套房屋已经出售给他人，根据备案信息显示，2403号房屋的价格为218925元，2404号房屋的价格为207945元，两套房屋的总价为426870元，20%即为85374元。因此定金的限额也可以明确，即不超过123636元，而一审法院机械认定商品房预约合同标的是缔结本约行为，难以计算合同标的额，属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，本案应当适用《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，定金超过主合同标的20%的
部分无效，现本案双方均认可合同总价为247274元，故，传化置业公司不应当按照123636元的定金双倍返还。 

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