专题容及研究方法 本次专题的具体容包括如下两个方面： 1、写字楼商圈发展总述：从整体的角度对市写字楼诸商圈的分布及特点进行调查研究，分析市写字楼的分布特征，并简要分析其特点； 2、目前写字楼商圈现状研究：对每个写字楼商圈进行详细的调查研究，从区域环境、区写字楼市场供需情况、区域写字楼客需求情况、与其他相关区域的关系等几个方面分析其特点。 注：本专题所称“写字楼商圈”，与“商务区”为一个概念，虽然“商圈”这个概念在学术上另有所指，专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住围（Trading Area）。但是在业用“商圈”这个名称来指代“商务区”（Business District）这个概念几乎是约定俗成的做法，故此本专题也沿用这一习惯，如无特别说明，在本专题以下所称“写字楼商圈”这一概念中，都将使用这一定义。 第一部分：写字楼商圈发展历程 写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为市的经济发展带来了重要的拉动作用。 写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复阶段，2002年到
2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。自2003年底到2005年年底，写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。 让我们先来回顾一下写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成市目前写字楼商圈分布格局的历史因素： 1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段 市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。因为市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了市写字楼发展的发祥地。 “使馆区”，这就是早期市写字楼市场发展的关键词，而市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。1990年国贸中心的开业成为了写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。 在这一时期，因为国在房地产开发利用外资的政策尚不明朗，的土地有偿使用也没有正式推行，外商不得不与国大机构合作开发写字楼，使得在这一阶段所产生的写字楼物业大都
是采用中外合作且中方控股的经营方式，而且由于土地权属的问题，这些写字楼都不能对外销售，只能出租。 2、 1992－1996年：第一个高速发展期 九十年代初的写字楼租户几乎全部是租金支付能力较高的外资公司及外商办事机构，因为这一期间市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增长，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公室，巨大的需求为市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了外销写字楼投资市场的逐步形成。 1992年是房地产发展史上具有历史意义的一年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得外商投资更加顺畅。由于投资回报丰厚，外商纷纷看好的写字楼市场，前来投资建设大规模综合项目。其中尤以长江实业、新鸿基地产、嘉里地产、九龙仓、亚洲证券等资金实力雄厚的地产商为代表。由于奇货可居，当时的一些写字楼都卖出了天价，位于建国门的恒基中心和光华长安大厦的成交售价达到USD3600～4200/平方米，而如万通新世界广场、西单国际大厦等档次稍低一些的项目，价格也达到了两、三千美金/平方米，租赁价格也水涨船高，据有关部门的统计，当时市写字楼的租金仅次于和日本，高居亚洲第三位，而这种超高的租金水平在1995年达到了历史最高点，当时国贸大厦的租金最高曾达到过USD120/月.平方米（使用面积）的水平。 超高回报率的诱惑刺激起了各发展商胃口，纷纷跑到圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时之间
纸贵，使得写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。在这期间，经过市场化洗礼的国资企业实力日益雄厚，也开始产生了对写字楼的需求及投资愿望，尤其是各类发展壮大起来的金融机构。但是因为当时政府管理部门的思想还比较保守，或许是出于的原则，并不希望这类关系到国计民生的金融机构落户于东部外国使领馆附近，于是另辟蹊径，于西二环复兴门附近规划了“金融街”这个专项经济开发区，而这个地区在政府不遗余力的支持下也终于不负众望，成长成为了市的第三个重量级写字楼商圈。从目前金融街的发展情况来看，这种有违市场化原则的政府行为弊端非常明显，但至少有一个好处，就是促进了市写字楼商圈格局的平衡发展。 这期间对日后写字楼商圈格局产生重大影响的另一事件就是亚运村的横空出现，亚运村作为一个综合运动会配套项目，是于1990年为迎接第十一届亚运会而兴建，亚运会后最终发展成为市第一个成规模的高档居住区。然而，1992年商品交易所在亚运村的开却导致这里引发了一场商住风暴。据推测当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70％与当时的商品交易所有着直接或间接的联系。虽然在当时的亚运村中也配套建设了汇宾大厦、中航计大厦、凯迪克大酒店等写字楼，但因为当时在此进行商务活动的多是中小企业或个人投资者，无法承受当时纯写字楼的高昂价格。而作为涉外高级公寓，前身就是亚运村运动员宿舍的汇园国际公寓的品质却能很好地满足这些企业及个人的
办公需求。几方面因素合在一起，决定了亚运村最终发展成为了一个市最特立独行的以商住为主的商务区。商住之风在室盛行的现象也自此开始。 外资、国资、民营几方面的力量共同在市写字楼市场之博弈，打破了早期市写字楼市场单一的需求结构，为未来的多极化发展作好了铺垫，也初步奠定了市写字楼商圈的基本格局。但是，并不成熟的市场环境不可避免地带来了泡沫的出现，虽然为了抑制固定资产投资的过快增长，国家在1994年开始就采取了适度从紧的宏观经济政策，但盲目投资的现象一直持续到1996年才开始有所缓和。而且因为写字楼项目建设的长期性，当时泡沫的后果直到1997年起才开始真正显露开来。 3、 1997－1999年：写字楼市场的寒冬 这一阶段的特点就是大量甲级写字楼的集中供应，这一时期新落成的写字楼项目大部分是1992年～1995年间批准的外销写字楼项目，而且档次都相当高，如嘉里中心、国贸二期、盈科中心等高标准的写字楼，只是因为供应量太过集中，市场需求受到了稀释，而且受国家宏观调控政策的影响，失去了金融支持的中小投资者也撤出了这一市场。而始于1997年7月的东南亚金融危机，更是使得市的写字楼市场雪上加霜。从1996年开始，写字楼市场走向低谷，至1998年底、1999年初才算是达到了谷底，市写字楼的平均租金低至了USD13／平方米/月的水平，有的写字楼还提供长达6个月的免租期。中粮广场、恒基中心、中服大厦等高档物业的租金也从USD30－32／平方米/月降到了USD22－2
5／平方米/月的水平。1999年最高档的写字楼新盘，国贸二座及嘉里中心写字楼在预租时的租金不足USD20／平方米/月（使用面积），且附送相当长的免租期优惠。在这时期，因为写字楼市场严重供大于求，不少项目有价无市，形成了大量的空置，市场一片萧条景象，出现了大量的烂尾楼盘，有些甚至直到今天仍未彻底翻身，如西直门北的银都大厦、公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）。 在这期间，金融街商圈的发展比较稳定，因为有政府的支持，需求得到保证，而且供应量也不大，自1994年8月正式启动建设以来，平均每年推向市场的建筑面积为15万平方米，基本上没有出现过空置现象，租售率几近100%。体现了政府行为在危机时期的保障作用。而亚运村的发展则遭遇了严重的挫折，1998年商品交易所被取消，直接导致了从事期货贸易的商务客户的流失，产业链条单一的缺陷使得这个先天不足的准商圈尚未发育成熟就此走向了衰落。 当这一时期市其他写字楼商圈正处于水深火热之中的时候，另一个日后的重量级商圈——中关村却趁势崛起。中关村写字楼商圈的历史可以追溯到1983年市场自发形成的“中关村电子一条街”，至1988年，国务院决定在大学周围住宅区建设一个“市新技术产业开发试验区”，但是在1999年之前，中关村给人的印象只是一个“著名的”、大“电子批发市场”，商务氛围并不成什么气候。转折点出现在1999年，国务院正式批复了市和科技部《关于加快建设中关村科技园区的请示》，中关村正式升级，开始成为写字
楼的中心地带。 4、 2000－2001年上半年：写字楼市场开始复 新世纪伊始，东南亚金融危机的影响开始减弱，而世界围的以网络经济为代表的“新经济”泡沫开始升温，同时1999年底，中美签署世贸双边准入协议，中国正式加入WTO。我国经济状况得到了相当的好转。在这两年，新兴的IT企业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量的写字楼空置面积，极支撑了市的写字楼市场。随着前几年空置面积的进一步消化，写字楼市场开始渐渐走向复，到2001年上半年市场就逐渐繁荣了起来，其中的代表性项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的热租旺售景象，远洋大厦最高售价达到了USD3500／平方米，租金则达到了USD38金／月／平方米，与前几年相比简直就是天价，无论是售价还是租金都出现了大的涨幅。虽然上世纪九十年代初的辉煌一去不复返，但市场发展至今造就的供需旺盛局面，表明市的写字楼市场已经重新步入了正常的发展轨道。 市场的重新繁荣又激发起了写字楼的新一轮投资热潮，而且因为受到政府政策的引导，这些新项目更加集中于三大规划中的商务区——中关村、CBD、金融街之中。其中，2000年8月8日，市第82次市长办公会议决定：全面加快商务中心区（CBD）的建设，并成立了商务中心区管理委员会，CBD的概念就此开始热炒；2001年11月，金融街中心区规划方案确定；2000年6月，中关村科技园区10年发展总体规划编制完成。最后，另一个对日后市写字楼商
圈格局产生重大影响的事件就是2001年7月申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了亚运村重振写字楼市场的有力卖点。 5、 2001年下半年至2003年：在逆境中前进 网络经济的破灭及随后席卷全球的通货紧缩危机给刚火热起来的写字楼市场又迎头泼了一盆冷水，再加上会计丑闻和911事件，投资者的信心倍受打击。由于“新经济”公司相继破产或迁出了不计成本时代搬入的高档写字楼，传统的跨国及本地企业也纷纷进行重组和缩减规模，降低了对写字楼市场的需求，而前两年投资的延续导致供应量又居高不下，供过于求的情况下，市写字楼市场的售价与租金复又向下调整。至2003年上半年，SARS疫情的爆发可以说是给本已积弱的写字楼市场雪上加霜，据中原甲级写字楼租金指数显示，2003年2季度的甲级写字楼加权租金为19.08＄/㎡，与1季度相比下调幅度大约在1.4美金左右，加权后的入住率仅为73.7%，下降了约10个百分点，已经降到了两年的最低水平。 但是这时写字楼市场的需求结构已经不再象上世纪九十年代那么单一了，中资及民营企业已经发展成为了写字楼市场的主力客户。需求层次也出现了多元化，高、中、低档以及商住类型都有各自稳定的需求客户。一时的突发事件可能会造成市场的短暂波折，却并不会触动到市场的根本。 6、 2003年下半年至2005年：写字楼在平稳中发展 SARS危机过后写字楼市场的租售价格及入住率迅速回复到年前的正常水平。国企重组以及SARS之后对写字楼更新换代的迫切需求使得写字
楼大单成交活跃，同时投资机构对人民币升值空间的认可以及看好国商务地产巨大的前景与成长空间，也开始纷纷抢摊市场。自2004年初国家开始的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规，进一步降低了外来资金的风险。这一时期，国有大型企业以及投资机构大单购买写字楼这一需求形成写字楼市场的强大支撑。 中关村西区规划完成后，区域写字楼在2004年出现井喷，中关村区域在持续了近一年的萧条，但之后市场重新恢复生机。2005年的写字楼供应主要集中在东部区域的CBD及其周边，且由于去年的供应高端写字楼项目缺口较大，投资机会利好，写字楼成效旺销态势。 这一时期市的写字楼商圈格局也未出现什么大的变动，仍是以CBD、中关村、金融街为引领，带动其他区域的小商圈继续发展。 第二部分：写字楼商圈现状研究 在本文前言中提到过，本专题所称“写字楼商圈”或“商务区”，指那种具有自身完整产业链条，集中了大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的写字楼集聚区。判别一个写字楼集聚区能否构成（或多个写字楼集聚区共同构成）一个完整的写字楼商圈的标准，可以体现在如下几个方面：一是商务行业机构的数量和密度足够大；二是商务配套设施的数量足够多，三就是区域部的商务资源对区域商务主体的商务活动具有敛性,即对该商务资源的接近能有效节省这些商务活动的交易费用
或有效提高它们的交易效率；四就是区域部的产业链条完整。通过以上标准对比，中原研究部主要对以下七个商圈进行详细论述：CBD、金融街商圈、中关村商圈、建国门商圈、燕莎商圈、东二环商圈、亚运村商圈。 图表1：写字楼商圈分布示意图 1、 CBD写字楼商圈 CBD概况 CBD（Central Business District ），即中央商务区，是指集量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。CBD不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 图表2：CBD规划示意图 CBD（中央商务区）的围是指：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至路之间约3.99平方公里的区域。CBD在功能的规划上，避免过分强调单一商用功能的缺陷，引入混合功能区的概念，合理进行功能规划，在突出以商务办公为主的功能的同时，充分重视文化功能，并强调文化设施与商务设施有机融合。 CBD的产业功能定位为，以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，把商务中心区建设成为重要的国际金融功能区和现代服务业的聚集地。即CBD的产业导向是集中发展服务业，这里所指的服务业是以金融产业为龙头的现代服务业，而且CBD作为首都国际化氛围最为浓厚、国际交往最为密集的区域，这里的金融产业或者说服务业更加突出她的“国际性”特。 CBD规
划写字楼约400万平方米，大部分已投入使用，目前区域处于开发阶段的项目还有十余个，预计这些项目皆将于2008年之前入市。就目前已经建成的写字楼项目来说，区域高端项目聚集，国贸中心、嘉里中心、航华科贸中心等早期高端写字楼项目临东三环而立；最近入市的财富中心一期、中环世贸中心、银泰中心、国际中心、富尔大厦等高端项目各具特；即将入市的国贸三期、央视大厦、电视台、光华国际中心、国际财源中心等皆为大手笔项目。预计未来区的写字楼供应将主要集中在CBD及周边区域。 同时统计资料显示，截止2005年底，CBD入驻企业突破3000家，其中服务业企业1972家，所占比重约为65.51％；入驻CBD世界五百强企业超过100家，金融机构39家，其中银行及代表处17家，保险公司及代表处15家，证券公司及代表处7家。从以上数据可以看出，CBD地区已经明显地呈现出服务业聚集的特点。北京5a级写字楼 区域市场特点分析 CBD依托其紧邻使馆区的地理位置优势，经过多年的市场化发展，已经形成了十分完善的商务氛围，成为市最重要的商务区域。较其他区域，CBD呈现如下特征： 区域高品质项目云集 CBD区域的国贸中心、嘉里中心、招商局大厦等项目是目前市甲级写字楼最优质的存量项目；根据规划，CBD不仅将建设国贸三期、银泰中心、中环世贸等顶级产品，同时还将建成中央电视台、电视台等重要的公建项目。 配套设施完善 一方面，经过多年的市场化发展，CBD区域现已形成了十分良好的商务氛围，会展中心、高档酒
店、公寓、商业等配套设施完善、齐全。另一方面，CBD区域在进行整体规划的过程中，也充分考虑到商务配套功能对商圈发展的支持作用，按照2：1：1的比例更为合理的规划商务、居住、商业等功能。 此外，为有效的解决目前困扰CBD建设的交通问题，区政府一方面于2004年4月成立了商务中心区交通顾问委员会，为CBD交通规划设计、方案论证、工程实施、政策制定以及智能交通管理等方面提供科学合理的指导。并为打造畅通CBD，编制完成了未来三年CBD道路建设计划，并抓紧实施。另一方面，成立了交通协调领导小组专门就CBD及周边地区82平方公里围的交通规划和公交线网调整方案以及CBD周边交通节点整治问题进行研究。研究容包括CBD区域交通组织、交通智能以及周边地区路网调整、节点立交改造、公交线网调整等。 优质客户众多 CBD区域优质客户众多，根据统计，现阶段世界500强中有三分之一企业落户在CBD，仅国贸一个项目就容纳了68家世界500强企业，外资客户的密集程度是其他商圈所无法比拟的。此外，CBD区域建设新项目也大多将高资质的外资客户列入自身的目标客户体。仅2003年底至2004年三季度末入驻CBD的主要知名跨国公司和国际性机构有：世界银行代表处，国、日本央行代表处，法国汇理银行分行，巴西石油公司，美国爱普斯顿公司，大众汽车金融（中国），丰田汽车（中国）投资，慕尼黑再保险公司，科尔尼（）企业咨询，道琼斯咨询（）等等。CBD商圈依然是众多知名跨国入驻的首选
之地。 物业价值高，租金居各商圈首位 中原市场研究部门的长期监测显示，CBD区域甲级写字楼的租金指数始终高于整体租金指数，居各商圈之首。区域在售项目，其整体的销售价格也明显高于其他商圈的写字楼项目。 图表3：CBD甲级写字楼租金与甲级写字楼租金整体对比图 数据来源：中原市场研究部 放量集中，竞争激烈 随着CBD核心区规划的出台，大量的写字楼项目投入建设，近几年区域写字楼出现集中放量的趋势，预计在未来两年仍是CBD区域写字楼项目放量最为集中的时期。而相对于大量释放的供给而言，需求的增长相对平稳，且其他区域亦有大量的高品质项目投放市场，势必对客户产生分流作用。 2、金融街写字楼商圈 金融街概况 根据1993年国务院批复的《市城市总体规划》显示，在西二环阜成门至复兴门一带，即金融街地区，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。 金融街区域南起复兴门大街，北至阜成门大街，西自西二环路，东邻太平桥大街。南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，规划总建筑面积约300万平方米，其中地上建筑面积238万平方米，地下建筑面积约80万平方米，共40多个单体建筑。区域被划分为北、中、南三个区域，其中A、E地块为北区、B、F地块为中区、C、D、G地块为南区。按照金融街整体规划，金融街的建筑以高档金融办公为主，兼有居住及商业、娱乐、停车等配套服务设施。 图表4：金融街规划示意图 经过10多年的建设，金融街目前开复
工及竣工面积超过100万平方米，已经先后建成了投资广场、平安大厦、通泰大厦、国企大厦、富凯大厦等项目。南区已经基本建成，中区作为金融街的核心区域已经完成规划，正在加紧建设，金融街整体开发也将于2008年全面完工。建成的金融街南区区域已初步形成了全国金融管理中心的格局。截止目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、实业银行、市商业银行以及中国证监会、中国保监会、银监会、中保集团、平安保险公司、华泰保险公司等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，以法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务。 区域市场特点 政府的扶植是金融街发展的保障 金融街建设获得了政府的大力支持，西城区政府专门下发文件为金融街提供了一系列的优惠政策，特别是1993年国务院对《城市总体规划》做出“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部”的明确批复，也显示了浓厚的政府行为彩。 整体开发模式有利于金融街长期、有序发展 与CBD不同，金融街是由国有资产控股的大型上市公司--金融街控股股份来统一开发、建设的商业区域。对于大面积土地开发而言，统一开发建设能够更好的全面整合资源，充分利用土地，是一种比较先进的开发模式。金融街采取先规划后
建设的方式进行开发，能够更加合理的进行功能区域配置，提高自身配套能力，保证金融街能够作为一个完整的整体，长期、有序的发展。 金融街先期开发经验缺乏，存量写字楼品质偏低，商务配套严重不足 由于金融街在先期运作时缺乏经验，前期建设的写字楼项目档次较低，不仅外观效果欠佳，而且硬件设施落后，无法满足高端客户需求。特别是区域的公寓、酒店、商业、停车等商务、生活配套设施严重不足，成为影响金融街发展的“硬伤”。 市场化程度差，关联交易较多 金融街作为政策性产物，其整个开发过程中市场化程度差。在实际成交过程中，关联交易比例较高。如：2001年华融实业及金融街房地产经营购买国际企业大厦B座11楼部分单位，华融实业本身就是国际企业大厦股东华融的下属企业；再如：道亨银行租赁国际企业大厦，道亨银行也曾为国际企业股东国浩集团的下属企业。截止目前，整个金融街区域尚未有完全以市场化手段运做的项目出现。 由开发资金不足带来的压力 金融街全部建成约需要230-250亿元的建设资金，虽然是分期开发，但每年所需的资金也要30多亿元。尽管开发商作为上市公司有较强的经济实力及融资能力，但仍存在巨大的资金缺口。如果不能有效的解决资金问题，没有新的资金注入，资本不能有效运转，开发商将面临巨大的信贷风险和开发压力，甚至影响整个区域开发建设。 来自区域外竞争压力的挑战 金融街和CBD、中关村作为三大商务板块，势成鼎立。在未来2-3年，随着CBD、中关村的大规模
建设，写字楼市场供应高峰的到来，金融街也将面临异常激烈的市场竞争和前所未有的挑战。特别是金融街在区域功能与目标客户定位上与CBD有重叠，竞争将更为直接、压力巨大。 区域写字楼租金走势平稳 金融街的政策性和区域开发的特殊性对区域写字楼租金的稳定发展创造了有利的条件，近几年来，区域写字楼租金一直保持在22-23美金/月/平米这一水平。如下图所示： 图表5：金融街商圈甲级写字楼租金走势图 数据来源：中原市场研究部 3、中关村写字楼商圈 中关村概况 就中关村科技园区的整体概念而言，早已经打破了原有地域围，成为跨行政区划的政策区域；中关村科技园区由海淀园、丰台园、昌平园、电子科技园、亦庄科技园、德胜科技园区六个园区组成。其中：海淀园—科技园区中规模最大，面积约360平方公里；而甲级写字楼市场所指的中关村区域市场，以中关村核心区的写字楼项目为主，根据其分布区域基本划分为：中关村大街沿线、知春路沿线、学院路沿线、街沿线、北四环沿线，中关村西区等区域。 区域市场特点 政府支持区域市场建设 1999年6月，国务院下发关于建设中关村科技园区有关批复，中关村的房地产热悄然兴起。当时，中关村周边部分房地产楼价迅速上涨了1%。市政府几年来始终在其职权围想方设法控制着中关村地区的房地产局势-一方面，在保护房地产开发商投资开发热情的同时，让广大高科技企业减轻负担，轻装上阵；另一方面，出台各种优惠政策鼓励购房置业，较为典型的是知春路沿线，
该区域是海淀区政府全力打造的金融走廊，金融机构在此地购买办公用房，可享受1000元/建筑平方米的一次性补助；租赁办公用房，可享受100元/建筑平方米•年的补助，补助期10年。 中关村区域典型的由政府规划而成的“中关村西区”是中关村科技园海淀园的核心区，规划占地面积51.44公顷，位于海淀镇中心，是“中关村电子一条街”的“发祥地”，地位举足轻重，其房地产价格走势对整个中关村地区特别是其周边地区有相当大的影响。为杜绝土地炒作、抑制过高房价，政府部门出台了多项措施：垄断土地一级开发，通过控制建设用地总量调控房地产冷热；在土地招标中，高科技企业土地开发可获得来自政府财政支持的优惠，实际只交纳60%的土地出让金和50%的城市增容费等；对高科技企业实行土地按揭政策，以减轻企业压力；以公开招标而非拍卖或协议方式出让土地使用权，以防地价过高。 1999年底成立的科技园建设股份，是中关村西区改造工程的主要开发商，由政府授权，全面负责西区前期立项、规划设计、拆迁安置、市政基础设施建设、配套设施建设和园林景观建设。 图表6：中关村西区规划图 开发速度较快，市场竞争激烈 2001年到2002年是中关村高档写字楼市场开发的起步阶段。中关村大厦的成功开发和经营引发了中关村高档写字楼市场开发的热潮。到2002年底，中关村甲级写字楼达到了20万平方米，已经初具规模。 目前中关村及其周边区域的写字楼及商住楼一共约有30个项目，总面积达250万平方米，纯办公面积超过15
0万平方米。与2003年办公面积100多万平方米相比，2004年中关村区域写字楼激增40万平方米左右，2005年区域写字楼供应继续增加，区域市场竞争激烈。 区域市场客户特征明显 中关村区域科研院所林立、电子商铺密集，因此中关村地区各写字楼的客户大部分是从事IT业及高科技的企业以及为上述产业服务的相关行业企业。除此之外，还有一些依托于附近高校的教育、培训、文化、出版行业的企业也扎根于中关村区域。而制造业、商贸类、跨国企业集团很少在这个区域办公，这些公司更青睐东部地区的写字楼。 区域市场商务配套设施有待完善 虽然目前中关村的配套设施已经得到了很大改善，但一个既成区域的重新规划、整合是有较大难度的。而且，中关村商圈的综合功能目前还比较欠缺，高档次的餐饮服务配套匮乏，一些外资客户常常不到合适的消费场所。东部形成区域商圈前后经历了20年，中关村商务氛围的形成也需要时间，从一些企业的入驻、回流开始，至少还需要3-5年的时间才能形成规模。 区域写字楼租金水平较低 中关村商圈写字楼租金水平与其他商圈相比，租金水平处于最地位，以2006年第一季度为例，中关村商圈甲级写字楼租金指数为16.66美金/月/平方米，低于甲级写字楼整体租金水平（22.56美金/月/平方米）5.9美金/月/平方米。 图表7：2006年1季度中关村甲级写字楼租金与其他商圈对比图 数据来源：中原市场研究部 4、建国门写字楼商圈 上部分我们已经提到，市最早一座真正意义上的写字楼应该是于19
85年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。因为市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了市写字楼发展的发祥地。而建国门写字楼商圈也成为最早的写字楼商圈。 目前建国门区域的写字楼总量近100万平方米，除早期高档次办公楼外，近两年入驻的新华保险大厦、LG大厦、光彩国际中心等也皆为高端写字楼项目。建国门区域写字楼租金指数在各商圈中一直排在前位，除多年的积淀给区域写字楼带来较高的声望外，其毗邻长安街及CBD、使馆区的优越地理位置也是商圈租金居高不下的重要原因。 较之其他写字楼商圈，建国门区域具有如下鲜明特点： 商务配套设施完备，档次较高 建国门区域都是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。 区域部的商务资源丰富 集中了全市众多的涉外资源，毗邻使馆区，众多外资机构，星级宾馆、酒店林立，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。多个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构。 区域可开发用地极少 建国门写字楼商圈靠近中心区域，区域几乎无可开发用地，商圈规划已经成型。今年区域新开发写字楼项目市场消化迅速。 区域写字楼竞争优势增强，租金处于高位 区域写字楼物业租金指数在各商圈中一直居于较高位，其租金指数仅仅低于国贸区域写字楼租金。且地
铁５号线预计于本年底明年初通车，东长安街为两条地铁交会点，对客户吸引大增，故该区将具相当竞争优势。 图表8：2006年1季度建国门商圈甲级写字楼租金与其他商圈对比图 数据来源：中原市场研究部 5、燕莎写字楼商圈 区域概况 本写字楼商圈的核心区是燕莎写字楼集聚区，其辐射区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区，以及西边的东直门集聚区。燕莎商圈是东部地区的成熟商圈之一，经过长期以来的发展，不仅形成了较为完善的金字塔形供应结构，并且聚集了一批有认同感的客户。 燕莎商圈写字楼写字楼总量约120万平方米，除早期的国航大厦、现代盛世大厦、南银大厦等高档办公楼外，去年入驻的佳程广场为甲级纯写字楼项目，品质卓越。区域临近使馆区，涉外氛围浓厚，高端写字楼项目较多。 区域市场特点 商务配套齐全，品质一流 与国贸和建国门区域一样都是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。 产业链条完整 燕莎区域的产业链条以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整。 外资客户特征明显，客户稳定性高 燕莎区域目前的写字楼租客中有相当部分是外国使馆，这是“近水楼台先得月”的优势。在该区域的南银大厦和发展大厦，美国和日本使馆部门占据了一半以上的出租面积，其他高档写字楼情况也近似。写字楼运营商们也欢迎外国使馆和企业入住，因为他
们能够承受更高的价格，同时更讲信用，不会像部分国企业那样常常拖欠租金。 图表9：2006年1季度燕莎商圈写字楼租金与其他商圈写字楼租金对比图 数据来源：中原市场研究部 6、东二环写字楼商圈 区域概况 东二环商务带是指从建国门向北，沿东二环的狭长地带，包括东直门、东四十条、门三个节点及其延长线上。中原研究部资料显示，东二环商务带总供应量超过300万平方米，截止至２００８年，东二环将陆续建成大量以住宅、高档酒店、商业、会展中心、博物馆、写字楼等为主的相关物业设施。 东二环沿线现有东环广场、首创大厦、富华大厦等写字楼；朝外附近有昆泰大厦、泛利大厦、丰联广场、中国人寿大厦、联合大厦、华普大厦；从目前开建的项目看，东二环商务带整体写字楼产品档次较高，多为自建和出租类物业，是那些以出售获利项目无法企及的。仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等１０多个自建并自用的项目，总体量近１００多万平方米。 区域市场特点 企业总部聚集的商务带 目前中海油、中石化、中青旅、人保、中国电信、移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地。在建或刚刚竣工的一系列写字楼项目明显填补了区域高品质写字楼的空白，拉升了这里的客户档次，保利集团外，华远集团、香江国际、住总集团等纷纷看好区域发展。 供应增加，市场竞争加剧 东二环的开发建设使得原先需要租用或购买写字楼的客户改为自建，减少了写字楼市场需求，而且这些总部
企业自建的楼盘都会有部分写字楼面积推入市场，无形中增加了整体和区域市场的写字楼供应，加剧市场的竞争。 商圈写字楼租金处于低位 统计数据显示，在东部几个商务区中，东二环项目的租金水平处于弱势，目前东二环市场在区域写字楼租金均集中在２２美元／平方米•月以下，最低为１2美元／平方米•月。不过随着新保利大厦、南新仓国际大厦、中青旅大厦等高端写字楼项目入驻，区域写字楼租金水平有望抬高。 图表10：2006年1季度东二环商圈写字楼租金与其他商圈写字楼租金对比图 数据来源：中原市场研究部 7、亚运村写字楼商圈 区域概况 亚运村自上世纪九十年代后，逐渐由城市边缘区发展为高档居住区，并在早期有较强的涉外功能。从1991年亚运会开幕到现在2003年，整整12年的时间，亚运村只建起了凯迪克大厦、汇欣大厦、汇宾大厦、远大中心、名人国际中心5个写字楼项目，且区域写字楼在2003年之前销售状况也较为缓慢。 2004年开始，亚运村写字楼开始较大规模开发，但区域写字楼新增项目仍以商住为主，例如洛克时代中心、西奥中心等项目皆为商住楼。区域品质较高的新增写字楼项目兰华国际大厦则出现销售缓慢、销售业绩不佳的状态。目前，亚运村商圈的写字楼体量接近100万平方米。 区域市场特点 商住写字楼发展迅速 亚运村地区的商住项目进入市场并逐渐热销，发展至今凭借着政策的优势、销售的灵活、产品的多样等各种特有的优势在市场的各种产品类型中占有一个不可替代的重要位置。同时商住项目的
价格虽然比写字楼相比要低一些，但这是相对的，从绝对值上看，属于中上水平，基本可以满足开发商对利润的要求。 奥运经济催熟亚运商圈 亚运村地区之所以由一个小农村发展成消费者趋之若鹜的富人社区，倾全国之力，办亚运之事是一个极为关键的因素。2008年奥运会在举办，亚运村的西侧建设奥运场馆，并把原来亚运村包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来。奥运会所具有的政治和经济上双重战略意义是无可比拟的。国家投入巨资建设奥运场馆及周边环境，将使奥运商圈在几年快速形成，该地区的商务氛围将显著增强，形成真正的核心办公区域，对各档次的写字楼需求将迅速放大。亚奥地区的写字楼市场将会迎来前所未有的发展机遇。 区域写字楼客户以民营企业为主 亚运村区域目前吸引的主要是高科技类、咨询/服务类和各类驻京企业机构代表处等中小型客户，且多为民营企业办公需求，它们数目众多但租购的面积都不大。 商务资源档次及质量一般 早期亚运村发达依靠的是区的商品交易市场，它给亚运村带来了以期货业为主的金融产业。当这个交易所一被关闭，亚运村区域的金融业也就自然而然地走向了衰落。其后是亚运村汽车交易市场，但现在也被迁移它处了。区的中国石油和化学工业协会是目前亚运村区产业的一个重要支撑。亚运村区一个比较有特的商务资源是其良好的社区氛围及商住传统，亚运村写字楼商圈其实是依托其比较成熟的居住社区而兴起的，具有配套齐全，生活设施完善等优点，商住氛围浓厚，但比较
缺乏商务氛围。会议、酒店等配套也比较缺乏。不过作为从亚运村发展而来的社区，区的体育场馆比较完善。总体而言，其商务配套设施的档次及数量只能算是一般。
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