北京CBD写字楼市场分析
CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5.4万人。东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。
商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。国内外投资发展商十分看好这片商务热土。
一、CBD发展背景及区域规划分析
1、CBD投资背景
从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。
据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%o
北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。
1）、功能布局规划
北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。
主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于〃金十字“东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
2）、空间形态规划
超高层建筑集中于东三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米-300米之间，主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。
国贸桥东北角的CBD核心区，是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。
3）、绿化系统、公共开放空间规划
规划方案中公共绿化用地面积共33.39公顷，占总面积的11%o
4）、地下空间规划
规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下
一层相互连通，形成地下人行系统，并要求将地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。
5）、交通规划
规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。
为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，增加了路网的密度，建议增加南北向地铁线路。
在上述规划以及其他相关规划的基础上，综合研究并提出了CBD的总容量以及建筑容积率、建筑高度控制、绿化率和静态交通等指标和相关要求。为CBD的建筑实施奠定了重要基础。
二、CBD区域写字楼市场调研分析
(-)v市场供给分析(详见附表一)
CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京目前国际水准甲级写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。
从区域规划方案上看，CBD区域多数写字楼项目在03~04年处于项目的报批手续及拆迁等工
作，预计2005年正式推向市场，因此预测2005年CBD区域将成为北京市场供应量集中的区域，除去未知项目。2005年CBD写字楼办公面积的供应量为60万平方米左右。具体特征如下：
1、高档物业集中，写字楼供应比例过半
按照CBD总体规划的规定，北京商务中心区4万平方公里内将建设1000万平方米的各类物业，写字楼为50%的比例，约500万平方米，目前已建成并投入使用的53个，其中甲级写字楼22个，总建筑面积584348平方米，乙级写字楼16个，总建筑面积208126平方米，丙级物业7个，总建筑面积56000平方米，商住项目3个，总建筑面积115500平方米。
2004年，在国贸商圈尤其是规划中的CBD地区，中央电视台新址，银泰中心、北京电视台新址、华贸中心全面开工；此外，包括建外SoH0,万达项目，旺座中心，财富中心，国贸三期，京澳中心，理想世界，华远上都国际等项目的建设进入进入尾声；财富中心二期、SOHo尚都国际、万通国际中心等项目均在2006年底至2007年初竣工,未来CBD商圈写字楼供应量还会有大幅的上升。
2、供应・增加，未来市场竞争激烈
CBD规划建筑规模800万TOOO万平方米，其中写字楼约占50%o
500万平方米的写字楼供应量，是目前该区写字楼存量的三倍。
CBD将是三年内写字楼市场的热点，更是难点，产品及价格将是日后竞争的重点。
3.建筑设计水平较高，独特有个性
CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。
4.配套设施齐全，智能化水平高
CBD写字楼打都具有良好的商服设施，楼宇智能化水平较高。
5.产业搬迁影响CBD区域市场格局
由于公司业务的需要，曾经有一些知名企业从CBD搬出，在其他区域设立分公司或新部门。如新浪、摩托罗拉等公司，但是虽然此类企业撤离CBD,但随着央视大厦的兴建、金融上的优
惠政策，更多的金融、广告等服务性行业企业正逐渐进入CBD区域，同时不乏也有一些需要与政府进行充分沟通和树立公众形象的高科技企业进入CBD区域。
朝阳区政府曾提出“激发CBD国际金融产业发展，奠定朝阳现代服务业新格局”的CBD未来产业发展方向，并通过政府引导大型传媒企业入住CBD,带动上千家相关企业的聚集，使CBD区域内第三产业的比例直线上升，这无疑是CBD写字楼未来的持续利好消息。
孽目名称 | 租售方式 | 售价/租金 | 物业费 | 停车费 | 入住日期 |
嘉里中心 | 出租 | 28美金/πf∕月 | 含 | 1000元/月 | 现房 |
京广中心 | 出租 | 38美金/nf∕月 | 含 | 80美金/月 | 现房 |
中服大厦 | 出租 | 14美金/R/月 | 含 | 90美金/月 | 现房 |
雨霖大SI | 出租/出售 | 租：17美金/ιrf∕月售：16000元∕mf | 租金含 | 300北京5a级写字楼元/月 | 现房 |
1G大厦 | 出租 | 30-35美金∕rrf∕月 | 3∙8美金 | 1000元/月 | 2005.8 |
建外SOHO | 出租/出售 | 租：22美金∕rrf∕月 告：22000元/M | 租金含 | 950元/月 | 现房 |
万达广场 | 一期出租 二期出售 | 一期：12美金∕rtf∕月 二期：23500元/M | 未定 | 未定 | 一期：2005底 二期：2006底 |
温莱特中心 | 出租/出售 | 租：25美金/M/月 售：16800元∕nf | 2.9美金/由月 | 800元/月 | 现房 |
万通中心 | 出售 | 19500元/M/月 | 28元∕rrf/月 | 未定 | 2007 |
尚都国际中心 | 出售/出租 | 租：18美金∕rtf∕月售：16000元/Itf | 16元∕nf∕月 | 960元/月 | 准现房 |
富力城双子座 | 出租 | 租：4.3元-4.8元/血/天 | 含 | 800元/月 | 现房 |
华贸中心 | 出租 | 租：40美金∕πf∕月 | 未定 | 未定 | 2007 |
富尔大厦 | 出租/出售 | 租：25美金∕πf∕月 售：21000元/ιrf | 26.5元/πf∕月 | IooO元/月 | 2005.5 |
富顿中心 | 出租 | 租：4.I元∕rrf∕天 | 含 | 450元/月 | 现宓 |
华藤大厦 | 出租 | 租:3.8元∕πf∕天 | 含 | 400元/月 | 现房 |
SOHO尚都 | 出售 | 售：17000-19000/nf | 17元/M/月 | 未定 | 2007.8 |
北京财富中心 | 出租/出售 | 租：30-36美金/ιtf∕月 均价：28000 | 3.2美金/nf/月 | 1200元/月 | 2005.9 |
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