离婚房产分割规则论文
离婚房产分割规则论文
　[摘 要]以小视角来看大问题。房产属性对离婚房产分割起着至关重要的作用，常常会影响到离婚房产分割的判决。文章从房产属性入手，对司法实践中与离婚房产分割相关的判例进行研读和分析，通过使用实证和价值衡量的研究方法，发现司法实践中关于离婚房产分割案件处理的特点，并结合法律法规以发现离婚房产分割中存在的不足，从而有针对性地提出建议和对策。 
  [关键词]房产属性；离婚；分割；价值衡量 
  随着离婚率的不断攀升，人民法院受理的离婚纠纷案件也整体呈上涨趋势。根据中国裁判文书网公开的2013年6月28日至2014年5月5日的案例，统计的民事案例共有210709件，其中有关离婚纠纷案件有54769件，约占法院受理的民事案件总数的26%。离婚率上升，伴随着离婚案件增加，引起大量的财产分割、利益的纠纷。 
  随着我国住房制度的改革和房地产业的发展，房屋成为普通家庭中价值最高也最为重要的一项财产，在离婚诉讼中，较易成为夫妻双方的争议焦点。然而，在对离婚房产分割的认定和处
理，在理论上和实务中都存在较大分歧，且新问题层出不穷。故本文以房产属性为切入点追踪研究近些年的关于离婚房产分割的判决，发现其中的利弊，进行择优选择或者折衷融合，欲构建一套系统和实用的解决方案以期为解决离婚房产分割的问题提供借鉴和建议。 
  一、概述 
  （一）基础制度探析 
  离婚房产分割属于离婚财产分割中不动产分割的一种。离婚财产分割即夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。现行《婚姻法》第17条到第19条明确规定夫妻共同财产是在夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，并以列举式加概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容，该法也规定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时也可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。 
  （二）夫妻离婚房产分割的基本原则 
婚姻法 财产分割  对于夫妻共同财产的分割，一般要遵循男女平等原则、照顾子女和女方利益原则、尊重当
事人意愿原则和照顾无过错方的原则。有时候，法院会直接引用相关原则进行审判，其中，平等原则、照顾子女和女方权益原则、帮助原则和补偿原则较多直接出现在裁判文书中作为判决理由。 
  二、离婚中的售后公房分割 
  （一）一方婚前承租，并以个人财产购买的公房 
  一方在婚前以个人财产购买的其所承租的房屋，无论产权证的颁发是在婚前还是婚后，均应视为其个人的婚前财产。一方在婚后以个人财产所购买的其婚前所承租的房屋，除非其与另一方当事人明确以书面形式合法约定了财产归各自所有，否则应视为夫妻共同财产。 
  （二）一方婚前承租，婚后以夫妻共同财产购买的公房 
  根据《婚姻法司法解释（二）》第19条，双方婚后以夫妻共同财产购买的一方婚前承租的公房，虽然公房购买的资格来源于当事人中的一方，但是仍应视为是夫妻共同共有的财产。需要注意的是，在分割房屋时，仍应将个人为取得承租权所支付的对价视为其个人婚前财产。 
  （三）由一方父母承租，后以一方父母财产购买的公房 
  1.离婚时，产权证上是夫妻双方的名字，购房资金是由一方父母所出，无论房屋是婚前购买还是婚后购买，一律视为夫妻共同财产。 
  2.离婚时，产权证上是原本享有承租权的父母一方的子女的名字，且购房资金由该方父母所出，若该房屋在婚前购得，则为一方个人财产无疑，若该房屋在婚后购得，根据《婚姻法司法解释（三）》第七条，视为出资一方的父母对自己子女的赠与，认定为该子女的个人财产。 
  3.离婚时，产权证上是夫妻一方的名字，购房资金由另一方父母所出，根据常理推定为对夫妻双方的赠与，按照夫妻共同财产进行分割。 
  4.离婚时，产权证上登记的权利人为一方父母以及夫妻双方，购房资金由原本享有承租权的一方父母所出，这种情况下应视为家庭财产而非夫妻共同财产。 
  （四）由一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买的公房 
  这类房屋无论房产证上登记为一方的姓名还是夫妻双方的姓名，均视作夫妻共同财产进行分割。但有极少数的例外情形，若房产证上登记的权利人还包括有父母，那么视为家庭财产而非夫妻共同财产。 
  三、离婚中的农村住宅分割 
  根据我国现行的《物权法》以及《房屋登记办法》的相关规定，确立了“房随地走”的原则，因此非宅基地使用权人即使其享有房屋产权也无法现实分得建造于宅基地之上的房屋的产权。在此前提下，农村住宅的分割仅需要判断房屋是夫妻一方个人财产、夫妻共同财产还是家庭共同财产。 
  四、离婚中的商品房分割 
  （一）婚前购买的商品房 
  1.一方婚前以个人财产购买的商品房 
  （1）对于一方在婚前以其个人财产购买并登记在其名下的商品房，无论房产证是在婚前还是婚后取得，司法裁判中一般认定为该商品房是一方当事人婚前的个人财产。 
  （2）对于一方在婚前以其个人财产购买并登记在其名下的商品房，并在之后将另一方的名字也登记在房产证上。一般认为一旦将另一方登记为产权人，无论是在婚前还是婚后进行该登记，离婚时均将该房屋视为夫妻共同财产。 
  （3）一方在婚前以其个人财产购买但登记在对方名下的商品房，对于购房人而言存在一定的风险，因为司法实务中普遍将此行为认定为以结婚为条件的赠与，只要双方办理了结婚登记手续成为夫妻，那么赠与行为即完成，该房屋属于产权人的婚前个人财产。 
  2.一方婚前按揭购买，婚后双方共同还贷的商品房 
  这类房屋仍然属于其婚前个人财产，但在离婚分割财产时，产权方要返还另一方配偶参与共同清偿贷款的一半钱款，分割对应财产的增值部分，并且尚未偿清的贷款归属于产权人的个人债务。   3.婚前双方共同按揭购买的商品房 
  婚前双方基于合意共同出资支付首期房款并共同按揭购买的商品房，无论房屋登记在一方还是双方名下，均视为夫妻共同财产。但是，针对房屋登记在一方名下的情形，配偶一方需要提供相关的证据证明其在婚前参与了首期出资以及按揭购房。 

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