北京天台山房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2020.01.16
【案件字号】(2020)京01民终566号
【审理程序】二审
【审理法官】潘洁张静梁睿
【审理法官】潘洁张静梁睿
【文书类型】判决书
【当事人】北京天台山房地产开发有限公司;袁江
【当事人】北京天台山房地产开发有限公司袁江
【当事人-个人】袁江
【当事人-公司】北京天台山房地产开发有限公司
【代理律师/律所】韩浪北京市证信律师事务所;孙跃恒北京市金石律师事务所
【代理律师/律所】韩浪北京市证信律师事务所孙跃恒北京市金石律师事务所
【代理律师】韩浪孙跃恒
【代理律所】北京市证信律师事务所北京市金石律师事务所
【法院级别】中级人民法院 北京出京最新规定
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】北京天台山房地产开发有限公司;袁江
【本院观点】天台山公司与袁江签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。迟延交付房屋，虽然不必然导致办证的迟延，但是就本特定情形而言，迟延交付房屋的时间应当计入迟延办证的时间之内。预售合同中逾期交房的违约责任与逾期办证的违约责任的逻辑关系应作如下理解：当出卖人逾期交房，但未逾期办证时，买受人可主张逾期交房的违约责任；当出卖人未逾期交房，但逾期办证时，买爱人可主张逾期办证的违约责任；当出卖人逾期交房且逾期办证时，而买受人主张逾期办证的违约责任时，应当将逾期交房的期限计入逾期办证的违约责任期限内（此时无需主张逾期交房的违约责任，逾期交房的违约责任。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人自认新证据诉讼请求简易程序维持原判发回重审强制执行
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【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，天台山公司与袁江签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。因天台山公司未能按照合同约定在房屋交付后730日内为袁江办理房屋转移登记手续，导致袁江未能取得房屋所有权证，天台山公司应按照合同约定承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院不持异议。 关于逾期办证的违约责任的起算点该如何认定。对此，本院认为，迟延交付房屋，虽然不必然导致办证的迟延，但是就本特定情形而言，迟延交付房屋的时间应当计入迟延办证的时间之内。理由如下：1．本案现有证据可以证明系因天台山公司的原因导致袁江未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。2．依据预售合同约定天台山公司应当在2015年7月31日前向袁江交付房屋，天台山公司实际向袁江交付房屋的日期为2016年3月23日，构成迟延交付。本案中亦无证据证明系因袁江原因而导致的逾期交房。3．在天台山公司未能在房屋实际交付之日起730日内办理完毕房屋产权证，而未能办证又系天台山公司导致的情形下，迟延交付房屋必然导致办证的迟延。如果以实际交付房屋之日起730日作为计算违约金的起算点，则越是迟延交付房屋，则天台山公司承担的逾期办证的违约责任反而越轻，这显然违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的
督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的。因此，预售合同中约定的自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，应当理解为天台山公司应当交付房屋的期限届满之日起的第731日。4．预售合同附件十补充协议第九条第2款适用的前提条件是买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续导致天台山公司未通按期交房或者按期办证，而本案中天台山公司并无证据证明是袁江逾期不办理交接手续或者是由于袁江的原因未能按期办理交接手续。因此，本案并不符合预售合同附件十补充协议第九条第2款的适用条件。天台山公司主张依据该条款从买受人实际接收商品房之日起计算办证期限，本院不予采信。 基于此，本院认为，预售合同中逾期交房的违约责任与逾期办证的违约责任的逻辑关系应作如下理解：当出卖人逾期交房，但未逾期办证时，买受人可主张逾期交房的违约责任；当出卖人未逾期交房，但逾期办证时，买爱人可主张逾期办证的违约责任；当出卖人逾期交房且逾期办证时，而买受人主张逾期办证的违约责任时，应当将逾期交房的期限计入逾期办证的违约责任期限内（此时无需主张逾期交房的违约责任，逾期交房的违约责任已计入逾期办证的违约责任内，否则，就会出现逾期办证的违约责任的起算点不统一的问题，并且越是逾期交房，而逾期办证的责任反而越轻）。 天台山公司上诉关于逾期办证系因袁江的原因导致的主张，与天台山公司关于尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，
未能取得初始登记原因亦在于此的陈述相矛盾，本院不予采信。 天台山公司上诉称，本案一审适用简易程序系程序错误。对此，本院认为，二审中，天台山公司对于一审法院查明的事实并无异议，经审查，本院认为本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，因此，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，天台山公司的该项上诉理由本院不予采信。 天台山公司上诉称，如果二审法院维持一审法院判决，将导致天台山公司承担巨额债务并走向破产，进而导致无人为业主办证，进而形成不因素，对此，本院认为，合同应当严守是最基本的契约精神，是诚实信用原则在民事活动的具体体现。天台山公司因自身原因导致包括袁江在内的业主无法按时取得产权证时，应当按照约定承担违约责任。如果其自身已经意识到无法承担巨额债务，就应当与包括袁江在内的业主协商以取得谅解，并以自己的实际行动积极协调有关部门争取早日为包括袁江在内的业主办下产权证。如果天台山公司担心本案产生不因素，就应当通过自身的积极行动，依约履行合同义务，及时回应包括袁江在内的业主依据预售合同所享有的合理合法的利益诉求。人民法院的职责是公平、公正的处理案件，本院二审维持一审法院的判决，是基于一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确而作出的结论。人民法院并不希望某个民事主体破产，但希望每个民事主体都有契约精神，诚实守信。 天台山公司上诉称一审法院认定的违约金标准过高，袁江没有损失，
对此，本院认为，综合考虑预售合同的金额，买受人袁江已经付清全部购房款的事实，合同约定的办证期限，涉案房屋未能按期办理初始登记的原因，袁江订立预售合同的目的以及本庭庭审情况，并结合天台山公司未能对此举证的情形，本院认为一审法院认定的违约金标准符合相关规定。 袁江上诉主张地下室、小院的使用费也应作为违约金的计算基数，对此，本院认为，就地下室和小院袁江与天台山公司签订的仅为使用协议，双方原本就未约定办理产权证；地下室和小院是否与房屋为一体不可分割的，与违约金的给付无关。对袁江的上诉请求和理由，本院不予支持和采信。 综上所述，天台山公司及袁江的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7103元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。 二审案件受理费1562元，由袁江负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 17:46:27
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年10月30日，天台山公司（出卖人）与袁江（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1542833）（以下简
称预售合同），约定袁江购买门头沟区新城城子地区某居住项目（A3）门头沟新城城子地区天台山居住项目某层102号房屋（双方一致认可即现西山御园5号楼102号），房屋预测建筑面积107．32平方米，其中套内建筑面积88．95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18．37平方米，单价每平方米44009．74元，房屋总价3914666元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年11月6日、2014年1月11日和2015年3月31日，袁江分四次向天台山公司共交纳5358006元，其中购房款3914666元，地下室、小院使用款1443340元。天台山公司向袁江出具发票。2016年3月23日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金21466元，代收物业费83
84．62元，天台山公司向袁江出具收据。袁江于2016年3月23日办理房屋入住手续，现由袁江居住使用。截至2019年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。 2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7某、A8某、A9某住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的，额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述。 一审另查，袁江在签订预售合同时签订了委托书一份，
其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。
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