四会市星河房地产投资开发有限公司、李国新商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院
【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院
【审结日期】2021.10.15
【案件字号】(2021)粤12民终2438号
【审理程序】二审
【审理法官】何桑梁碧媛苏振伟
【审理法官】何桑梁碧媛苏振伟
【文书类型】判决书
【当事人】四会市星河房地产投资开发有限公司;李国新
【当事人】四会市星河房地产投资开发有限公司李国新
【当事人-个人】李国新
【当事人-公司】四会市星河房地产投资开发有限公司
孙兴和贺云什么关系【代理律师/律所】江颖诗广东兴会律师事务所;欧嘉仪广东兴会律师事务所
【代理律师/律所】江颖诗广东兴会律师事务所欧嘉仪广东兴会律师事务所
【代理律师】江颖诗欧嘉仪
【代理律所】广东兴会律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】四会市星河房地产投资开发有限公司
【被告】李国新
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销代理民事权利合同侵权合同约定自认证明责任（举证责任）维持原判执行诉讼时效
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【本院查明】事实与理由：一、李国新的起诉已超过诉讼时效。1.李国新在起诉状中已自认“当房产证办下原告发现契税按1.5%收取”，星河公司认为，房产证办下，是指房屋已经登记在李国新的名下，李国新即为房屋所有权人时，并不是指其实际取得房产证。因此，房屋登记在李国新名下后李国新即可到相关部门查询其房屋登记情况，从而知道房屋应缴税额。根据交易习惯，李国新于银行按揭手续办理完毕之日即2008年期间已办理权属登记，即李国新应于2008年起知道房屋应缴税额，已知其权益受侵害。自李国新自认其知道应缴税额之日起至起诉之日止已超过法律规定的三年诉讼时效，但一审法院未认定上述事实。2.李国新签收《契税完税证》的时间并不等于知道应缴税额的时间，法律强调的是知道或应当知道，根
据星河公司在一审中提交的由四会市发展和改革局作出的《关于怡翠豪庭业主举报回复》，李国新在一审庭审中陈述其曾参与信访并知晓信访事宜，其在维权业主之列，即其最晚应于2015年11月5日知道或应当知道其权益受到侵害，但一审法院并无认定上述事实。3.自2015年11月李国新知道或应当知道其权益受到侵害起至本次起诉，李国新于很长一段时间内并无向星河公司主张过任何权利。二、星河公司从无拒绝小区业主签收《契税完税证》，小区部分业主在购房后或产权登记在业主名下便签收了《契税完税证》，取票时间时隔至今超过十年，一审法院仅凭李国新单方陈述而认定其于2019年收取《契税完税证》是不合理的。李国新的签收时间应由李国新举证证明，如无法证明其主张，李国新应承担举证不能的法律后果。综上所述，星河公司认为一审法院遗漏、错误认定事实，星河公司无须向李国新退还案涉费用，恳请二审法院依法查明事实，并依法支持星河公司的上诉请求。 李国新答辩称，1.关于诉讼时效，在我方取得房产证后，星河公司一直未予我方结算，同时没有把完税证明交与我方，也没有向我方说明劳务费收费标准，更没有开出发票给我方。另外，星河公司是一家有律师团队，成立已久的房地产公司，明知有三年诉讼期限，却故意扣留我方完税证明，我方作为普通购房者，并不具备办理房产证的相关知识，法律意识薄弱，在没有完税证明在手，单凭房产证不能确认对方多收金额。因此，我方在2020年取得完税证明立马提起起
诉，是在诉讼时效内的。2.星河公司称从未拒绝业主方签收完税证明，但其从未通知我方领取完税证明，并在我方去星河公司讨要时三番四次推脱，一会说发票没有办下来，一会说负责人不在，甚至说诉讼期已过，给回发票也没用，由此可见，星河公司应知法律时效，一直在等其过期使我方无法追讨。另外星河公司上诉称我方参与维权，但我方未收到相关部门回复。我方在领取《契税完税证》时，星河公司提供了签名本给我方签字，用以确认我方签收了《契税完税证》，但星河公司在本案诉讼中并未提供该签名本。
【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。结合当事人的诉、辩陈述及已查明的事实，本案的争议焦点是：李国新的起诉是否超过法定诉讼时效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，星河公司上诉认为李国新在拿到房产证或2015年四会市发展和改革局作出《关于怡翠豪庭业主举报回复》时应当知道权益受损，诉讼时效
从上述时间点起算已超过法定诉讼时效。李国新作为一般购房者，并不熟悉办理不动产权证的相关业务知识，具体的缴费金额应以完税凭证为准。而四会市发展和改革局出具的《回复》中未对星河公司收取业主办证费用作出具体认定，业主亦无从得知被多收取办证费用的具体数额，也没有证据显示李国新收到该《回复》。星河公司作为一家房地产企业，其为业主代办房产证及土地证为商品房交易的附随义务，该公司应及时向业主报告代办事项的结果，但星河公司代李国新缴纳相关税费并代为办理、暂管《契税完税证》后，星河公司未能提供任何证据予以证明其何时向李国新交付了《契税完税证》，其应承担举证不能的不利后果。一审法院对李国新主张其自2019年取得《契税完税证》予以采信，并无不当。因此，星河公司自2007年11月5日取得李国新的《契税完税证》后一直怠于向李国新履行交付《契税完税证》的义务，李国新直到2019年取得《契税完税证》时才明确知道星河公司多收取了办证费及具体金额，一审法院认定诉讼时效应从此时开始计算，李国新的起诉没有超过法定的诉讼时效正确，本院予以维持。星河公司上诉主张李国新的起诉超过法定诉讼时效，缺乏理据，本院不予采纳。 对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。 综上所述，星河公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元(四会市星河房地产投资开发有限公司已预交)，由四会市星河房地产投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 18:11:45
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2006年11月22日，李国新与星河公司签订《商品房买卖合同》，约定李国新向星河公司购买位于四会市房(东城龙凤路三街二十二座18号)，该房屋总价款为191822元；付款方式为2006年9月23日前支付首期房款58822元，剩余房款133000元办理银行按揭等内容。 2007年3月11日，星河公司向李国新出具《收款收据》，确认收取李国新房产证、土地证费用8632元。涉案房屋于2007年11月5日取得《契税完税证》，该证显示涉案房屋计税金额为191822元，税率为1.5%，实纳金额为2877元。 由于涉案小区部分业主认为星河公司有违规侵权行为及小区物管公司管理存在脏乱差等问题，遂向四会市发展和改革局反映诉求。2015年11月5日，该局出具《关于怡翠豪庭业主举报回复》，载明星河公司收取业主高额的房产证代办费是存在多收情况；依照有关规定，开发商在代购房者办理房产证和土地使用证等应按文件规定的相关政策收费，不得借代办房产证、土地证之机从中收取费用，证照办完结后应按预收款多退少补执行，多收购房者的证照费是
属价格违法行为，应予退还；但开发商多收代办费的违法行为发生在2010年前，到现在已超出2年，根据相关法律规定，该局对怡翠豪庭业主投诉房地产开发商多收办证费的价格违法行为已无行政处罚权，建议业主向人民法院提起民事诉讼。 一审法院另查明，自2021年1月28日起至一审法院判决前，一审法院受理了14起业主起诉星河公司多收取办证费用的系列案件，部分业主提供的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》约定的内容系一致的，部分业主提供的《商品房买卖合同》中没有约定附件四内容。星河公司收取各业主办证费用的标准不一，分别按总房价的2%或4.5%等标准收取。 一审诉讼中，李国新陈述于2019年在星河公司处取得《契税完税证》。星河公司陈述，李国新房屋的《契税完税证》在2007年11月已办妥，系李国新没有及时领取，后交付给李国新《契税完税证》时没有相关签收材料。
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