邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司与银某1、邵阳房联地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书
【案由】支付宝3月1号新规民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省邵阳市中级人民法院
【审理法院】湖南省邵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.12.08
【案件字号】(2021)湘05民终3146号
【审理程序】二审
【审理法官】肖霞王彦懿周丽红
【审理法官】肖霞王彦懿周丽红
【文书类型】判决书
【当事人】邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司;银凯峰;邵阳房联地产经纪有限公司
【当事人】邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司银凯峰邵阳房联地产经纪有限公司
【当事人-个人】银凯峰
【当事人-公司】邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司邵阳房联地产经纪有限公司
【代理律师/律所】李朝晖湖南云天(邵阳)律师事务所;唐青松湖南嘉衡律师事务所;罗健飞湖南阳邵律师事务所
【代理律师/律所】李朝晖湖南云天(邵阳)律师事务所唐青松湖南嘉衡律师事务所罗健飞湖南阳邵律师事务所
【代理律师】李朝晖唐青松罗健飞
【代理律所】湖南云天(邵阳)律师事务所湖南嘉衡律师事务所湖南阳邵律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司
【被告】银凯峰;邵阳房联地产经纪有限公司
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】追认委托代理法定代理实际履行过错恢复原状合同约定第三人法定代理人关联性质证维持原判发回重审执行
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【本院查明】二审中，宝锋公司提交了鉴定文书、张晓飞聊天记录、讯问笔录，拟证明张晓飞伪造宝锋公司合同专用章，原房主私下委托张晓飞销售案涉房屋。银凯峰质证意见是对鉴定文书的三性不予认可，张晓飞的聊天记录与本案无关联性，讯问笔录只能证明张晓飞的犯罪事实，不能达到其证明目的。房联公司对锋公司提交的证据无异议。本院认为宝锋公司二审提交的证据不能推翻一审事实认定，对此不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审认定的事实本院予以确认。
【本院认为】本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为《邵阳县商品房买卖合同》是否对宝锋公司发生法律效力？银凯峰在签订合同及履约过程中是否存在过错？案涉款项的返还责任应由谁承担？ 关于《邵阳县商品房买卖合同》是否对宝锋公司发生法律效力。宝锋公司委托房联公司销售案涉楼盘剩余64套房屋，宝锋公司和房联公司之间形成委托代理关系。房联公司聘请张晓飞销售房屋，而张晓飞以宝锋公司名义与银凯峰签订了关于“夷江豪庭”楼盘5栋3单元3楼307号房的《邵阳县商品房买卖合同》，银凯峰亦缴纳了相应房款，其中部分房款直接支付到宝锋公司账户，案涉《邵阳县商品房买卖合同》已实际履行了部分内容。张晓飞系房联公司的工作人员，其以被代理人宝锋公司的名义签订房屋买卖合同收取房款，银凯峰有理由相信张晓飞系代理宝锋公司进行销售，该代理行为应认定为有效。宝锋公司作为《邵阳县商品房买卖合同》的相对方，该《邵阳县商品房买卖合同》对宝锋公司依法发生法律效力，其应按照合同约定承担义务。张晓飞是否涉及刑事犯罪不能免除宝锋公司的民事责任。宝锋公司上诉称《邵阳县商品房买卖合同》对其不发生法律效力的理由不能成立，本院不予采信。 关于银凯峰在缔约及履约过程中是否存在过错。银凯峰作为房屋买受人到涉案楼盘实地查验，选定5栋3单元3楼307号房，在售楼处签订了加盖宝锋公司公章的《邵阳县商品房买卖合同》，银凯峰根据销售人员的指令支付房款，其已经尽到了必要的
谨慎注意义务，案涉合同不能履行的主要原因在于“一房二卖”，一审法院判决宝锋公司返还银凯峰支付的购房款并无不当，宝锋公司上诉称银凯峰自身存在过错，应自负房款损失的理由不能成立，本院不予采信。 关于案涉款项的返还责任应由谁承担？宝锋公司无法就案涉房屋再与银凯峰订立房屋买卖合同继而实际交付，宝锋公司应承担违约责任。银凯峰以其与宝锋公司订立的《邵阳县商品房买卖合同》起诉主张解除合同，并要求宝锋公司承担房款返还责任，符合合同约定及法律规定。宝锋公司上诉主张其不承担返还责任的理由亦不能成立，本院亦不予采信。 综上所述，宝锋公司的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6846元，由上诉人邵阳市宝锋房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:55:17
【一审法院查明】一审法院查明：宝锋公司于2007年成立。2016年在邵阳县塘渡口镇沙坪社区开发修建“夷江豪庭”小区楼盘。在“夷江豪庭”楼盘销售过程中，谭丽(房联公司由谭丽于2
018年3月注册成立，谭丽任该公司董事长，法定代表人)于2016年9月底任宝锋公司售楼部经理，并以个人名义承包宝锋公司住宅销售业务，该售楼部的销售人员由谭丽招聘，并由谭丽结算发放薪酬。张晓飞系谭丽于2018年上半年招聘，但未签订劳动合同。楼盘销售期间，宝锋公司合同专用章及法定代表人黄学文私章均放置在售楼部吧台抽屉中，销售人员可任意使用，直至2020年11月左右。2019年11月15日，谭丽以房联公司名义与宝锋公司签订合作协议，宝锋公司将剩余尚未销售的64套住房委托房联公司销售。张晓飞则继续留聘从事销售业务，直至2020年12月底案发离职。 银凯峰为购买房屋，同房联公司的工作人员张晓飞联系后，其家人于2020年4月5日向张晓飞的支付宝转款5000元，注明是买房诚意交谈金，4月6日向张晓飞转款50000元，4月10日向张晓飞转款5000元，8月12日向张晓飞转款19765元，2020年10月26日银凯峰确定购买宝锋公司开发的夷江豪庭的5栋3单元3楼307号住房，当日张晓飞以宝锋公司的名义与银凯峰签订《邵阳县商品房买卖合同》，该房屋买卖合同的首页及尾页出卖人栏加盖了宝锋公司合同专用章。银凯峰于当日通过方式向张晓飞转款四笔，分别为50000元、50000元、10000元、8000元，银凯峰向宝锋公司的账户转款168744元，2020年11月3日，银凯峰向张晓飞的支付宝转款3256元，以上共向张晓飞及宝锋公司转款合计369765元。
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