2013云南丽江旅游地产项目定位报告
2013云南丽江旅游地产项目定位报告
谨呈：丽江宏大旅游产业投资开发有限公司中国·云南·丽江LIJIANG TOURISM COMMERCIAL REAL ESTATE PROJICTS POSITIONING丽江旅游地产项目定位报告旅游城市高端古镇商业复合地产研究Tque-Phase1-prospectus保密资料·仅内部使用
确定项目发展方向树立丽江古镇旅游新热点打造高端古镇商业新模式开创中国古镇新品牌
我们能做什么该怎么做我们有什么What can we doWhat we haveWhat to do 市场要什么Market to want what项目定位逻辑
解题从项目自身现状开始，分五步展开……PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5PART 6PART 7项目价值剖析项目市场分析古镇案例研究项目总体定位项目产品建议投资效益分析附件??项目·区位??江南古镇·研究??总体·定位??投资·效益分析??营销·策划??项目·地块分析??大研·古镇研究??徽派·古镇研究??客户·定位??总体·规划建议??销售·代理??项目·资源提炼??束河·古镇研究??川渝·古镇研究??产品·定位（含动漫）??A区规·划建议??溢价·分配??湘黔古镇研究??形象·定位??景观·借鉴及构思??全程·服务??闽粤古镇研究??案名·建议??合作·单位推荐??西北古镇研究??世界古镇研究本体支撑市场研究案例总结解决方案效益分析合作报价认清自我特征寻求发展机会成功模式共性确定核心定位精磨细作产品经济指标测算合作模式选择泉州旅游景点大全
让我们从项目谈起……
ProjectvalueanalysisPART    1项目剖析
丽江旅游价值分析Valueanalysis
丽江旅游价值分析——旅游资源属性分类少数民族民俗型自然山水型丽江、大理、凤凰古城、喀什桂林、武隆、黄山泰安、峨嵋、乐山边境贸易名城张家界、千岛湖景洪历史文化型北京、南京、西安开封、罗马、杭州休闲娱乐型特殊职能型宗教文化型杭州、成都、昆明老子故里河南鹿邑县湛江、三亚、丽江瓷都景德镇泉州世界宗教博物馆陶都宜兴拉萨、孔子故里现代化名城药都亳州泉城济南北京、上海、深圳丽江属于少数民族民俗型与休闲娱乐型相结合的旅游类型。
丽江旅游产业价值分析——旅游资源分析一城：即丽江古城虎跳峡（大研古镇、束河古镇）二山：即玉龙雪山和老君山三水：即泸沽湖、拉市海、金沙江老君山泸沽湖玉龙雪山摩梭风情（虎跳峡、宝山石城）一文化：即纳西东巴文化拉市海一风情：即摩梭风情宝山石城大研古城束河古城丽江旅游资源规纳为“一城、二山、三水、一文化、一风情”为主要代表同时还有石头、白沙古镇，茶马古道等景点，旅游资源非常丰富多元但核心旅游景观仍以大研古城、束河古城、玉龙雪山、泸沽湖虎跳峡为主
丽江旅游产业价值分析——旅游交通资源（航空）截止目前共有23家航空公司，经营着32条航线其中国
际地区4条航线，国内28 条航线航空交通已经成为到达丽江旅游的重要交通工具2012年1-6月，丽江机场航班达到11953架次旅客吐量达到128万人次，全年接待250万人次2013年1-8月，丽江机场接待人数就达到255万人次预计全年将达到360万人次开通丽江航班的城市成都、重庆、昆明、广州、香港北京、深圳、台北、上海、西安济南、武汉、杭州、贵阳、腾冲西双版纳、长沙、仁川、柳州、绵阳天津、厦门、南京、青岛、临沂……丽江机场已成为云南省内除昆明外航班量最大、航线网络最丰富的干线机场从空中通道进入丽江，从舒适性及时间性方面非常符合旅游客户的价值观但费用相对较高，有明显的客户排斥作用，对丽江的旅游发展产生一定影响
丽江旅游价值产业分析——旅游交通资源（轨道）宝鸡⊙安康丽江火车站于2009年9月28日正式通车运营⊙⊙襄樊平均每天运送游客约6600人次成都虽然中国铁路网络发达⊙内江⊙⊙重庆但目前并没有开通直达丽江的铁路交通必须通过昆明再转剩汽车到达⊙株洲⊙增加了游客的旅行负担丽江⊙⊙怀化贵阳对于目前到丽江旅游的客户，多是通过旅行社组团出行昆明⊙由于火车乘车时间较长，且旅行时间有限制昆河铁路并不是一个最好的选择线⊙河口⊙南宁针对这种情况，更多的铁路旅游客多以短途客户为主乘车时间在15小时左右城市，是丽江的主要短途目标旅客车次始发站发车时间到达时间终点站车次始发站发车时间到达时间终点站L9646昆明20:0005:30丽江K9604丽江08:5116:31昆明K9606昆明22:2506:16丽江L9632丽江09:1117:43昆明K9602昆明23:028><#004699'>07:01丽江K9612丽江21:2506:03昆明K9610昆明10:1218:25丽江K9608丽江22:2106:50昆明L9630昆明11:4019:56丽江L9648丽江23:1008:15
昆明轨道交通在丽江并不发达，通常该种交通环境会对于一个旅游城市产生非常大的负面影响奖由于其与省会城市昆明距离较近，受益于昆明发达完善的轨道交通有利于缓解丽江轨道交通的弊端，大大的改善、避免了由于轨道交通大人流所产生的问题
丽江旅游产业价值分析——旅游交通资源（公路）目前公路交通相对较不方便一方面丽江本就属于高原地区交通基础相对薄弱，起步较晚另一方面，由于地理环境原因快速公路的施工难度大、投入高、周期长大大的影响了公路交通的发展目前在建的丽攀高速攀枝花段已经建成通车丽江段预计2013年底或2014年建成届时，将大大缩短通往丽江的公路程有力的刺激自驾游客户推动丽江城市旅游的快速发展公路交通最大的客户贡献在于自驾旅游客户，但主要来源并不在丽江周边4小时车程内而是自驾时间为5-12小时范围内的客户，超过15小时景点的吸引力将逐渐减弱丽攀高速通车之后，有效的缩短了自驾时间，主要的自驾客户将集中来源于成都、重庆、贵州、广西等地
丽江旅游产来价值分析——旅游政策发展丽江、大理就促进两地间政府、企
业、社团和民间旅游的全方位深入合作达成广泛共识，签署了《大理丽江旅游区域合作协议》。2011年3月双方将共同研究两地旅游发展，共创新旅游合作新模式。总书记在云南考察时提出使云南成为我国面向西南开放的桥头堡战略思想。2009年7月中共丽江市委，丽江市人民政府发布关于进一步加快旅游业发展的决定(公文文号：丽发〔2006〕15号)。2008年提出要进一步加快丽江市旅游业发展，推
动丽江建设为文化旅游名市和世界精品旅游胜地。2006年5月丽江市被列入欧中旅游论坛上，丽江被誉为“欧洲人最喜爱的旅游城市”。2005年全国改革开放18个典型地区之一。在联合国科教文组织世界记忆工程咨询委员会第走攻会议上，丽江东巴古藉文献被列《世界记忆遗产名录》。2003在9月5日法国巴黎，联合国科教文组织世界遗产委员会第27发大会——将三江并流列入世纪自然遗产2003年7月2日1994年11月1997年12月4日联台国科教文组织世界遗产委员会郑重宣布：丽江古城列人世界文化遗产。云南省政府召开滇西北旅游规划现场办公会，提出了“发展大理，开发丽江，带动迪庆，启动怒江”的发展思路，丽江旅游业进入了实质性开发建设阶段。
丽江旅游产来价值分析——旅游收入2004年至2012年丽江旅游发展的图标可以看出，8年时间，旅游业收入增长了6.5倍，增长势头强劲，08年之后尤为明显。分析其原因产要有以下三方面：第一，丽江无可复制的旅游自然环境，对旅游者形成强势了召唤；第二，依托丽江三大世界遗产品牌，在区域旅游市场形成不可类比的品牌竞争力；第三，丽江旅游业的发展与云南开发旅游小镇的政策偏向分不开，成为区域重点旅游发展城市。40.75%丽江旅游业年收入统计丽江旅游业年增长率统计（亿元）205.530%27.49%26.89%25.80%14621.50%19.23%112.515.30%88.6669.5458.2446 .2938.5331.7120042005200620<#004699'>07200820092010201120122005200620 <#004699'>0720082009201020112012
丽江旅游产来价值分析——旅游客户统计417万丽江旅游业年接待游客统计1599（万人次）287万137万
1182132万95万70万895.4556万44万758.14625.49530.93460.09404.23360.2720042005200620<#004699'>072008200
92010201120122012年，丽江旅游市场在世界经济不景气的条件下，依然保持了
持续上扬的发展态势全年接待游客与2011年同比增长35.23%，达到1599万人
次四川、北京、重庆、上海、广东和贵州六省(市)的游客是丽江主要的省外市场，
省外游客的来源地更加多样化本省居民占国内游客总量的23.58%，为丽江旅游
发展起到了有力的拉招作用同时，欧洲、美洲、大洋洲市场发展迅速，丽江接待
海外游客84.7万人次，占全省海外旅游者总数的18.5%同比增幅11%以上，位居
全省海外游客接待量的前三位
丽江旅游产来价值分析——房地产投资随着政府调控的深入，旅游地产成为
开发商另一个投资热点，2005年以来有案可查的商品房项目(58个)的50%，2012
年在建项目达到29个，其中丽江新城区项目19个，占总项目的32.76%，玉龙
县区域项目共10个，（玉龙县文笔海风景区项目2个，占总项目的8.7%）。纵观
丽江房地产市场，主要以酒店、度假型别墅为主，少量投资型公寓产品，经过几
年的发展，丽江房地产市场出现饱和现象（现状饱和），高端酒店林立，市场容
量有限，竞争激烈，直接导致丽江房地产投资起伏较大，体现出投资商信心不足，
另一方面，虽投资力不弱，但始终无法有效刺激市场客户对投资型别墅物业的购
买热情，目前丽江房地产项目超过29个，价格在1-2.5万元/平米，高单价与高
总价大量外排产品购买客，产品与客户、客户与市场、市场与开发商、开发商
与政府、政府与产品五维关系未能正确解决，是目前存在的主要问题。56.57%
丽江房地产投资额统计（亿元）39.3丽江房地产投资增长率统计
36.76%25.120.920%14.6513.9815.59%14.41%1212.2.2411.339.29%-0.24%20042
005200620<#004699'>072008200920102011-10.24%20042005200620<#004699'>0 72008200920102011
丽江旅游产来价值分析——地方产业结构
122.6123.12010121.6119.520092008115.4113.820<#004699'>072006单位：亿
元0                    20                    40                  60              80 100              1202005200620<#004699'>07200820092010第一产业第二产业第三产业丽江市

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