二手房交易的详细流程
二手房交易的详细流程
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易.
爱情诗句大全二手房交易的详细流程和注意事项：
1、财神祝福语产权调查
首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名.如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属.如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明.
在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同.其次,把好夫妻共有财产关,婚姻法规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明.
中国最美女星2、交定金
看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事.但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的.房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元.所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼.
如果看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管.如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”.如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管.具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上.
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等.
风险提示：
a当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本.但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
b卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三借条范文
c为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金.在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金.
3、赎楼
快乐出发歌词一般来说,赎楼是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况.赎楼有两种操作方式：其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼.
风险提示：
  因赎楼产生的风险,为此环节中最大.买家拿现金赎楼是不可取的方法.如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险.
4、付首期及资金监管
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  除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管.事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小.无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管.
  具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方.如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方.银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用.
  出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰.
5、签订买卖合同
  在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容.
  签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担.日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行.
  买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本.
风险提示：
    a如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能.
    b如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败.
    c如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况.
    d如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件.
    e要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的.
6、办理按揭
  如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款.去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同.申请贷款时直接到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理.一般来说当天就能够确批复.但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日.
  根据房产楼龄新旧,评估价格高低,贷款一般最高能做到8成,一般6、7成.
  至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿.
    至于银行的选择,四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些.至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致.
风险提示：
a如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首的准备,否则交易不成将造成违约.
b目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等.
7、注销他项权证
按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证.
8、过户及交税
去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续.买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同.一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金.

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