二手房交易流程及中介收费标准
二手房交易流程及中介收费标准
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一、二手房交易程序
1、评估：到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。
2、资金监管：需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管,但资金监管额不能超过评估价。
3、银行（公积金）贷款审批:贷款客户凭房产交易中心（建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告,买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。
4、担保公司担保:经审批的贷款,由买方和银行签定贷款合同，并到置业担保公司办理担保手续。
5、银行（公积金）放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。
6、到房产局办理产权交易手续。
7、购房人领产权证,卖房人到房产局领款.
二、二手房交易中介收费标准
1、中介费：凡本中心介绍的房源现金按1％，贷款按2％收取中介费，并免费提供担保、办证、贷款服务。
2、贷款服务费：按成交额1%收取。
三、二手房委托销售程序
1、签定委托协议：凡需和本心合作的客户要签定委托协议，具体格式如下:
卖房委托协议（格式具体有修改）
甲方：                                        身份证：                      电话：
乙方：与时房屋服务中心      身份证：                  电话：
  一、甲方委托乙方卖位于                      房证号：            楼层：面积网络公司名字：          朝向：    建筑时间  ：总价款：    元，委托期从    年  月  日到  年月    日、
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  二、在委托售房期内，甲方不得通过网络等渠道发布任何信息，不得委托其他中介机构或个人售房，不得向购房者提供电话号码等个人信息或私自将本房卖给他人，否则，将由甲方承担1％初三考不上高中怎么办的手续费。
三、乙方要尽力通过网站等方式发布售房信息,并根据市场走向及时向甲方反馈信息。
  四、甲方发现乙方不作为的可以通过书面开式通知乙方取消本协议。
  五、乙方负责提供购房者，对符合甲方意图的购买者组织集中看房。
  六、如果出卖房屋信息出现失真，甲方负全部责任，并赔偿乙方经济损失。
  七、本协议经双方签字后生效.
2、拍摄照片和录像资料
3、发布信息
通过中心网站、鞍山家迅房产网、房屋所在地影响比较大的网站如营口房产信息网发布售房信息.
4、组织看房
先到中心网站看照片；其次到中心看录相；三是现场看房,要收20元看房费
5、签订购房协议:对于符合购房意图的现场签订购房协议，具体格式如下：
购房协议
甲方(购买人):                身份证：                      电话：
乙方（出卖人）：                身份证：                      电话：             
丙方（中介方）:与时房屋服务中心 身份证：                      电话：
一、甲方购买乙方座落在            房屋所有权，全个人产权，产籍号：                  ，  面积  平方米，楼层    ,价格    万元。
二、甲方交付乙方定金    万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还甲方定金和中介费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。
三、丙方向甲方收取中介服务费  元，并在交付定金时交纳,丙方负责产权交易的一切手续(含贷款），不另收服务费。
四、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验，如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任.
五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担;一手交易费用由乙方承担,由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担.
六、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。
七、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失.
美国亚马逊网站八、本协议三方签字后生效.
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甲方：            乙方:            丙方:
                                    年  月  日
6、组织办理产权交易手续和贷款业务
 
    当前，银行房贷业务激烈竞争，其结果便是形成各家银行房贷政策的差异性,这就给贷款者留下了很大的选择空间。因为一家合适的银行，对于节约利息、改善生活水平事关重要。在此建议贷款者,选择房贷银行，重点对比如下四要素。 一看房贷利率.利率高低直接关系房贷利息支出多少.自今年3月17日央行出台新的房贷政策，商业银行便取消自营性个人住房贷款优惠利率，回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，针对不同区域结构和客户结构,对住房贷款实行了差别利率.从目前看，各家银行的个人住房按揭贷款利率差距已经拉开。住房装修和二手房贷款的利率差别尤大,有的执行5。51％的底限利率，有的则在基准利率基础上上浮10％，甚至上浮30％或更高。以50万元、20年期房贷为例,年利率5。51％与7。344％的差异,会导致在整个还款期间，后者比前者多支出9。71万元利息. 二看还款方式.这是房贷者必须面对的一个重要选择,因为一款适合自己的还款方式，不仅能节约利息支出,还能减轻还贷压力.从调整还款期限和还款金额的便利来看，贷款者应选择能提供多种还款方式的银行。除传统的“月均等额还款”、“月均等本金还款”、“到期一次性还本付息”、“前期只还利息后期还本金” 等方式外，一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递减、按季还款等方式。此外，选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。一般说贷款者按月还款后，应能保证其基本生活费用及必要开支. 三看调息方式。目前，银行
房贷利率的调整方式已非“一年一定",而由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季或按年进行调整,也可采用固定利率方式。不同的银行对于调息方式的规定也不同,有的允许客户选择,有的则对所有客户执行同一调息方式。这其中，事实隐藏着很大的节支技巧。特别是在当前银行贷款利率处于不稳定的形势下,调息方式的选择对于节约利息支出更有文章可做。在房贷利率持续走高的趋势下，选择固定利率较为划算,可使贷款全程享受低利率。反之，在房贷利率极可能调低的趋势下，宜选择按月调整,使银行与贷款者两不吃亏。 四看罚息水平。自央行3月17日出台房贷新政策，授予商业银行自主决定房贷罚息利率的权利,各银行便纷纷加大了房贷罚息力度,将罚息利率由按日 0.021％计息,改为在借款合同中载明的借款利率水平上,加收30％至50％。例如，以5年期以上商业性房贷利率5。51%、罚息加收50%计算,年罚息达8。265%，日罚息为0。2295‰（8。262％÷360）,比以往的0.21‰高出0。0195‰,且罚息还计算复利。若长时间欠款,罚息就会如滚雪球般迅速增加。因此，鉴于在贷款期间无数次的月还款中，难免出于一些原因发生拖欠问题，所以要尽量选择罚息水平较低的银行,以免加大房贷成本.

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