最⾼院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见
房屋对于我国公民来说是⾮常重要的财产，很多公民努⼒奋⽃的⽬的都是想在城市购买⼀套房屋，在实践中房屋买卖合同产⽣的纠纷是⾮常多的，那么最⾼院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
最⾼院关于房屋买卖合同纠纷案件的相关意见
1、商品房预售许可证与商品房认购书效⼒之间的关系
问：作为出卖⼈的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受⼈签订的《商品房认购书》是否有效?
答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、⾏政法规对商品房预售实⾏⾏政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家⼲预性。最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条也规定，出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，⽆论是⽴法、⾏政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售⾏为所做出的强制性规定。
⽽《商品房认购书》作为⼀个独⽴的合同形式，从其订⽴的⽬的、约定的内容来看，通常是为将来双⽅当事⼈订⽴确定性的正式的商品房买卖合同达成的书⾯允诺，其⽬的就是通过订⽴合同来约束双⽅当事⼈承担在将来订⽴正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双⽅当事⼈承诺在约定的期限内订⽴确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订⽴。预约合同⼀⽅当事⼈仅可以请求对⽅当事⼈履⾏订⽴本约的义务，不能请求履⾏本约的内容。预约合同⼀般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定⾦收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖⼈和买受⼈双⽅为将来订⽴作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，⽽⾮正式的商品房预售⾏为，作为法定的商品房预售⾏为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖⼈订⽴预约合同的⾏为⼲预禁⽌。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页。
2、开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主⽀付的银⾏按揭贷款利息来判决
问：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》(以下简称《司法解释》)第⼗七条规定，商品房买卖合同没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法时，逾期交付使⽤房
屋的，按照逾期交付使⽤房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租⾦标准确定。⽽在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往⽀付的银⾏按揭贷款利息⾼于同地段同类房屋租⾦。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银⾏按揭贷款利息的违约责任?
答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及⽀付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期⽀付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华⼈民共和国民法单》第577条规定：“当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，给对⽅造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履⾏后可以获得的利益，但不得超过违反合同⼀⽅订⽴合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。
⽽在商品房买卖合同履⾏合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去⽀配利⽤所迟延付款部分的使⽤利益；对于该部分利益，《司法解释》第⼗七条规定，在商品房买卖合同当事⼈对于违约责任没有约定的情况下，为⾦融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银⾏取得相应贷款的代价，这符合业主迟延⽀付价款造成开发商利⽤资⾦成本的损失实际。⽽对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使⽤利益损失;《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。
⾄于业主所需要负担的同期银⾏贷款利息⾼于租⾦的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并⽆逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租⾦也会⽐其应⽀付的银⾏按揭贷款利息⾼，对此利息同租⾦的差额，业主也需⾃⾏承担。
综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建⽴在违约责任以填补损失基础上的，⼆者并不存在⽭盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应⽀付的银⾏按揭贷款利息来承担违约责任，在当事⼈并⽆约定时，该种请求并⽆依据，⼈民法院不应予以⽀持。
索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第249-250页。
3、出卖⼈因⾃⾝原因，未能在合同约定期限内为买受⼈办理房屋权属证书的，⼈民法院如何认定出卖⼈应承担的违约责任
问：甲(出卖⼈)和⼄(买受⼈)签订《商品房买卖合同》，合同约定甲在房屋交付后3个⽉内为⼄办理完毕房屋权属证书，现甲因⾃⾝原因，未能在约定期限内履⾏该义务，⼄诉⾄法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，⼈民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢?
答：根据合同⾃治原则及《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第⼗⼋条的规定，合同当事⼈之间就此有明确约定的，⼈民法院应当直接依据当事⼈的约定明确出卖⼈应承担的违约责任。
如果当事⼈之间就此没有约定或者约定不明⽽⼜不能通过协商加以明确的，⼈民法院则应根据《商品房买卖解释》第⼗⼋条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖⼈应承担的违约责任。但由于《中国⼈民银⾏关于⼈民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按⽇万分之⼆点⼀计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率⽔平上加收30%—50%。⽽由于商品房买卖合同并⾮借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约⾦存在⼀定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进⼀步明确规定的情况下，根据《民法典》第646条确⽴的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双⽅合同义务的对等性，故⼈民法院可参照《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第⼆⼗四条关于逾期付款违约⾦的计算标准的规定，以中国⼈民银⾏同期同类⼈民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖⼈应当承担的违约责任。
如出卖⼈认为约定的违约⾦过⾼⽽要求⼈民法院调整的，⼈民法院应根据《民法典》第585条、《商品房买卖解释》第⼗六条以及《最⾼⼈民法院关于适⽤合同法若⼲问题的解释(⼆)》第⼆⼗九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第⼗⼋条、《买卖合同解释》第⼆⼗四条确定的违约⾦计算标准确定出卖⼈应承担的违约责任。
索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第227-228页。
4、房屋差价能否作为⾮违约⽅的损失，由违约⽅予以赔偿
贷款利息问：我与卖房⼈通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖房⼈违约时需要⽀付给我30万元违约⾦。但是，签约后，卖房⼈由于房屋升值巨⼤，不愿履⾏合同。现在房屋升值远远⼤于合同约定的30万元违约⾦。我在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为我的损失，由违约⽅予以赔偿?
答：对于你所提及的问题在审判实践中⽐较普遍。《民法典》第584条规定，当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，给对⽅造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履⾏后可以获得的利益，但不得超过违反合同⼀⽅订⽴合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履⾏过程中，由于出卖⼈拒绝履⾏合同，导致买受⼈需要另⾏购买相类似的房屋，则其需要⽀付的另⾏购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约⽅的违约⾏为造成的，可以作为守约⽅所遭受的损失。
⾄于你所提及的问题，⼈民法院在当事⼈已经约定了固定违约⾦的情况下，能否判决违约⽅承担房屋差价的违约责任，则涉及到《民法典》第585条第⼆款规定的适⽤问题。对此，属于事实认定问题，应由⼈民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果⼈民法院能够认定约定的违约⾦低于造成的损失，则可以适⽤《民法典》第585条及相关司法解释的规定，对违约⾦予以调整，以房屋差价作为⾮违约⽅的损失，由违约⽅对你予以赔偿。
索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第228-229页。
以上知识就是⼩编对“最⾼院关于房屋买卖合同纠纷案件的相关意见”问题进⾏的解答，房屋买卖合同纠纷是公民⾮常关⼼的问题，最⾼法就房屋买卖合同纠纷的相关问题作出了法律上的意见。读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
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