楼豪男、王晓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
葡萄酒的保质期一般是多少年【审理法院】浙江省金华市中级人民法院
【审理法院】浙江省金华市中级人民法院
杏树学园【审结日期】2021.11.29
【案件字号】(2021)浙07民终4773号
【审理程序】二审
【审理法官】徐磊钱萍金莹
【文书类型】判决书
【当事人】楼豪男;王晓
【当事人】楼豪男王晓
【当事人-个人】楼豪男王晓
【代理律师/律所】陈剑锋浙江新东阳律师事务所;周依灵浙江新东阳律师事务所;陈冬冬浙江众复律师事务所
【代理律师/律所】陈剑锋浙江新东阳律师事务所周依灵浙江新东阳律师事务所陈冬冬浙江众复律师事务所
【代理律师】陈剑锋周依灵陈冬冬
【代理律所】浙江新东阳律师事务所浙江众复律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】楼豪男
经典搞笑脑筋急转弯【被告】王晓
【本院观点】本案中，楼豪男与王晓签订《房地产买卖交易合同》后，楼豪男于2020年12月30日支付了定金100万元。
【权责关键词】撤销实际履行合同约定证明诉讼请求反诉维持原判
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【更新时间】2021-12-18 01:46:45
楼豪男、王晓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书绞丝旁
浙江省金华市中级人民法院
民事判决书
(2021)浙07民终4773号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：楼豪男。
委托诉讼代理人：陈剑锋，浙江新东阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周依灵，浙江新东阳律师事务所律师。
专业录音声卡一年级语文期末试卷 被上诉人(原审被告、反诉原告)：王晓。
委托诉讼代理人：陈冬冬，浙江众复律师事务所律师。
审理经过 上诉人楼豪男因与被上诉人王晓房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院(2021)浙0783民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 楼豪男的上诉请求：撤销原判，依法改判支持楼豪男的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王晓承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定双方于2020年12月30日签订的《房地产买卖交易合同》已经解除以及双方对定金的处理达成一致意见的认定是错误的。理由如下：1、双方于2020年12月30日签订的《房地产买卖交易合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，已经生效。此后双方在协商贷款的问题也并不是要解除合同，仅是要对细节问题进行补充。如在2
021年1月2日10点20分的通话录音中，王晓明确答复楼豪男的父亲“我以为你们这100万打过来不放心，那我说打回去给你们先，合同还是有效的”。而且该通话录音第7页第一行中王晓自己陈述“该当补充协议写份上来，补充协议我会签掉的”。2021年1月8日的录音中第13行，王晓还是要求楼豪男“写在那里的东西了，再改来改去，弄个补充协议就好了……正规点的弄个补充协议，针对这个合同，1234写上去，补充上去就好了”。王晓的以上话语明确了原合同仍然有效，双方可再签订补充细节的条款。2、楼豪男的父亲此后要求王晓将房款打回来，也不是因为双方协商一致解除合同，而是为了降低王晓挪用资金的风险。虽然王晓的妻子一直没有去签字，但是楼豪男此前还是一直在催王晓通知老婆前来补签字。如2021年的1月9号15点20分的录音第7行，楼豪男的父亲陈述“我的意思是这样，你现在也10来天了。你老婆呢什么时候有时间的话约起来，这个字呢签签掉，签掉呢，还有100万定金，你要是按那个合同来，那我还有100万的定金么付付掉，是吧？”王晓对此回应是予以认可的。说明在1月9日之前的这段时间里，虽然双方一直在协商500万贷款的事，但都没有要解除合同的想法。而且关于500万的贷款是通过小额贷款公司贷还是交给中介来办，这都仅是履行的细节问题，而不是合同的标的物、价款等主要条款，双方完全可以补充协议细节。而且从1月9日的录音快结束时，楼豪男的父亲表示“你那天答应过我，不放心的话，
这个100万钱先打打回来，那具体事情中介谈那也可以……”王晓也回应“可以”。可见双方当时要到中介里谈的是协议的补充条款，而不是将合同解除。楼豪男的父亲希望王晓将100万钱打回来是基于王晓的妻子不过来补签字影响过户，又怕王晓挪用该100万，到时自己拿不到房子还失了100万，所以只能请求对方先打回100万，降低风险。3、王晓在1月27日和1月28日的里还在询问楼豪男父亲和楼豪男“房子买不买了？”既然王晓要询问这个问题，说明双方对于是否解除合同一直都没有明确过，王晓在不清楚楼豪男是否仍要购买房子的情况下，在1月19日又向凤凰小额贷款公司贷款100万，说明王晓是在合同未解除的情况下擅自增加房子贷款，增加履约难度，用实际行动违约。4、如果双方已对解除合同及返还定金达成一致的话，那为什么王晓后来在里仍然陈述这100万是定金，如果不买是不可能同意退的，这不是前后矛盾吗？5、从双方的诉讼请求也可以反映出双方之前的合同并没有协商一致解除。一审中，双方均诉请要求解除合同，而不是请求法院确认合同已经解除，也可以反映出双方对于合同是否已经解除的态度是一致的，就是合同没有解除，请求法院对合同进行解除。二、原审法院适用法律错误。楼豪男交付的100万元款项的性质是定金，因此王晓违约应适用定金罚则，即双倍返还定金200万元。案涉房屋买卖合同约定200万元为购房定金，并且约定了违约责任。楼豪男向王晓支付100万元定金后，发现
王晓的妻子王琳系房屋产权共有人，要求王琳在案涉合同上签字，王晓同意却一直未履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。因此案涉合同的定金应视为已变更为100万元。王晓构成违约，根据案涉合同第十款第2条约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，王晓应当双倍返还定金。一审法院仅判决王晓返还定金100万元及利息损失，既不符合合同约定和法律规定，也不能弥补楼豪男的损失。
二审被上诉人辩称 王晓辩称：一、根据楼豪男及其父亲与王晓的通话录音、聊天记录可以发现，王晓作出承诺同意退还100万元的前提条件是在楼豪男继续履行协议的前提下，同意先退还已支付的定金100万元。在2021年1月28日王晓与楼豪男的聊天记录中提到，转钱归转钱，买不买归两码事，这些相关聊天内容可以证明王晓的真实意思表示为，如果后续楼豪男仍购买房屋继续履行合同，可以进行先行退款；如楼豪男放弃购买房屋不履行合同，则不同意退款。本案中，楼豪男未按合同约定履行合同义务，构成违约。王晓不存在违约行为，有权没收楼豪男已支付的定金。二、楼豪男提出王晓在2021年1月1
9日向小额贷款公司贷款100万元，认为王晓违约，不能成立。根据《中华人民共和国民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。而王晓向小额贷款公司贷款100万元并不会对房屋转让以及过户造成实际影响。王晓利用房屋抵押贷款，在双方签订房屋买卖协议之前，房屋抵押贷款的金额是450万元，之后增加100万元，总共为550万元。而根据双方签订的合同，楼豪男还应当向王晓支付600万元购房款，该部分款项足以支付王晓所欠贷款，不影响合同的后续履行。双方在合同中也约定，2021年1月10日前由楼豪男为王晓提供80万元银行贷款担保，楼豪男未按协议履行导致王晓资金周转困难，所以发生王晓向小额贷款公司抵押贷款100万元的事情。综上，请求驳回楼豪男的上诉请求。
原告诉称 楼豪男向一审法院起诉请求：1、依法撤销楼豪男与王晓签订的房地产买卖合同；2、判令王晓返还购房款100万元，并承担自起诉之日起到实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。后楼豪男变更诉请为：1、解除楼豪男与王晓于2020年12月30日签订的《房地产买卖交易合同》；2、判令王晓双倍返还定金200万元并赔偿利息损失9600元(以100万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，已从2021年1月29日起算至2021年4月28日止。此后利息仍按上述标准计算至实际履行之日止)；3、判令王晓承担本案诉讼费用。
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