银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究
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银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究
孙承爱
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个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。
一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析
一米等于多少尺（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险
1、“借用身份”情形
二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法到借款人的情形。此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。上述案件的产生是借款人将自己的XX、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地偿还一期、两期或根本不偿还。一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的XX，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。无法到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。
2、“伪造身份”情形
人的一生啊就一堆堆坎坷借款人伪造XX、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。在我们经办的案件中出现过提供骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。在诉讼中我们从婚姻登记处查证得知在贷款时甲是借款人的真实配偶，办案律师在抵押房屋中到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶（本案借款人）将房屋抵押贷款一事。由于此案涉及借款人与乙串通伪造结婚证、房产证等骗贷情形，法院认为不属于民事法律关系裁定将该案移送公安机关侦查。伪造身份骗贷的情形一旦产生，转入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影响清收效果。
3、收入证明及工作单位不真实
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收入证明及工作单位的真实性决定着借款人的偿债能力。具体表现为以下几种形式：⑴借款人并非在提供收入证明的工作单位工作；⑵收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销或根本不存在；⑶借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；⑷收入证明上加盖的公章系伪造；银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。银行信贷人员如果出现道德风险，为了完成任务可能出现信贷人员根据上述规定及贷款情形向借款人明示或暗示应当填写的收入证明的数字。住房贷款业务中，借款人的收入是偿还贷款的首要来源，一旦收入不稳定或真实收入水平不能偿还贷款，银行的债权将受到严重的威胁。
（二）交易行为真实性的风险
由于个人住房按揭贷款期限长、利率低，因此很多借款人编造购房等证明文件以骗取银行住房按揭贷款达到融资的目的。具体表现为以下两种情形：
1、虚假交易
房屋的产权人即为借款人，借款人与“卖方”虚构一个虚假的房屋买卖合同关系，并伪造首付款收据、卖方的房地产权证、契税证明等向银行申请二手房住房贷款。借款人由此完成了名为“二手房住房贷款”实为“持证抵押贷款”的过程，得到了具有贷款期限长、利率低优势的二手房住房按揭贷款。此种操作不仅干扰了我国正常的金融秩序，贷款银行有利息方面的损失，而且由于借款人将贷款用于经营或做其他投资大大增加了贷款偿还的风险。“持证抵押”案件占据了我们办理二手房住房按揭贷款案件的大部分，由于借款人将贷款用于高风险的经营或投资将导致不能按时足额偿还贷款。
2、关联交易
通过亲属间的关联交易套取银行贷款。如配偶、兄弟妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款。举个例子：甲有一套价值100万元的房产，现在要贷款70万元作为商业流动资金，但由于觉得抵押贷款还款时间紧，压力太大，这时他就采取关联交易的方式：首先将房子做评估及公证，然后出售给自己的表弟，之后由表弟去向银行申请房贷，由于表弟没有住房，所以贷款70万、30年按揭利率还获得下浮利率优惠。 此交易完成后，表面看房产归甲的表弟持有，但实际拥有人依然是甲本人，还款也由甲完成。但经过此次操作，甲不仅获得了急需的70万流动资金，还获得了30年较长的还款期限，利率也低于央行基准利率。 由于套取银行的70万元贷款用作甲的商业流动资金，大大增加了银行收回贷款的风险。
（三）房屋中介机构及房产评估机构的信用风险
目前从银行办理二手房住房按揭贷款流程可以看出，房屋中介机构掌握的客户资源是贷款业务的源头。而房地产评估机构在二手房贷款业务中对控制金融风险起着非常重要的作用。
由于房产中介机构掌握大量的客户资源，贷款银行将其作为业务扩X的主要力量，由此对房产中介机构存在过分依赖的情形。贷款银行过分信赖房产中介机构对于购房人即借款人信息的真实性的审查，导致出现了大量由房产中介机构深度参与的骗贷案件的产生。例如以上论述中提及的借用身份，虚假交易及关联交易套取银行贷款的情形。
按揭评估机构的主要流程为：实地看房、根据看房结果做评估、向银行递交评估函、银行根据评估函确认房屋价格、评估公司出示评估报告、银行给客户贷款、客户向评估公司缴纳评估费用。 从流程中可以看出，贷款银行将房产评估机构认定的房产价值来确认房屋价格，最后实施贷款。为了取得高贷，房产评估机构应委托人（买房人）的要求高评抵押房屋价值，从而从银行套出更多贷款，从而增加了高贷和骗贷的可能性。在个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。
（四）抵押物存在变现不能的风险
二手房相比于一手房，其存在的权利瑕疵使得银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险。比如由于卖房人无权处分房产,房屋买卖合同无效导致抵押权无法实现。再比如抵押房屋出租情形的存在，《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。因此，如不能及时发现这些问题，采取相应防X措施，将直接影响抵押物的处置变现能力。除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安全。例如抵押房屋位置偏远、建成时间久远、面临拆迁规划、户籍迁出等问题增加了变现的难度。
二、二手房住房按揭贷款业务法律风险的防X及化解
首先，制定与完善二手房按揭贷款业务贷前审查的制度和程序。强化贷款调查环节，提出贷款调查的具体要求和方式方法，梳理贷款调查的有关内容和流程，必须建立并严格执行贷款面谈制度，有效鉴别个人客户身份，把握借款人交易真实、借款用途真实、还款意愿和还款能力真实，严防虚假按揭业务的发生，从源头上保证个人贷款的质量。
其次，银行应该与房产中介机构在贷款业务开展过程中签订协议，明确规X各自的权利、义务，这包括银行对于贷款审核义务的内容和X围，中介公司对于购房人即借款人信息的真实性的审查义务，银行与中介公司的风险责任等。一旦出现法律风险，银行可以根据协议追究房屋中介机构“审查不实”的法律责任。对有不良记录或非规X化操作人员与机构进行披露列入银行黑。
最后，提高基层信贷人员及银行高级管理人员的的法律风险意识，对贷款全流程进行风险控制，在开拓业务的同时审慎选择优良客户,最大限度的降低银行的不良贷款率。如一旦出现不良贷款，尽快启动法律程序第一时间对抵押房屋采取保全措施并通过拍卖抵押房屋尽快实现银行债权，降低银行损失。
（作者系德衡律师集团事务所执业律师）

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