严皓、青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
刚上一年级孩子教师节祝福语【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审结日期】2022.03.23
【案件字号】(2021)青01民终3174号
【审理程序】二审
我的粤康码【审理法官】张磊 左志萍 张薇
【审理法官】张磊 左志萍 张薇
【文书类型】判决书
【当事人】严皓;青海新千房地产开发有限责任公司
【当事人】严皓青海新千房地产开发有限责任公司
开学第一课 作文【当事人-个人】严皓
【当事人-公司】青海新千房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】陈建军北京广盈律师事务所;王秋玉北京广盈律师事务所
【代理律师/律所】陈建军北京广盈律师事务所王秋玉北京广盈律师事务所
【代理律师】陈建军王秋玉
【代理律所】北京广盈律师事务所
【法院级别】最新繁体网名中级人民法院
【原告】暖心到爆的短句妈妈严皓
【被告】青海新千房地产开发有限责任公司
【本院观点】处理本案首先应当解决法律适用的问题。
【权责关键词】无效显失公平撤销双方违约违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】经审理查明，一审认定事实属实，且双方当事人均无异议，予以确认。 另查明，涉案《商品房预售合同》对买受人逾期付款的违约责任约定为第七条：“(1)逾期在30之内…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金…；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”；对出卖人办理产权登记的约定为第十五条：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。”“买受人委托出卖人办理…”“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的…出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”；对办理不动产登记的具体期限未做约定。
【本院认为】本院认为，处理本案首先应当解决法律适用的问题。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中严皓主张的逾期办证违约金为2015年4月6日至实际取得房屋产权证之日止，涉及的相关事实持续至民法典施行后，且不属于法律、司法解释另有规定的除外情形，故本案应当适用民法典的相关规定。
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由严皓负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 10:21:48
【一审法院查明】一审法院认定事实：严皓、新千房地产公司于2013年12月11日签订《新千国际广场商品房认购协议》，约定，由严皓购买新千房地产公司开发的位于青海省西宁市建国路66号新千国际广场项目19号楼16层1161、1162、1163、1164、1165、1166号房屋共计六套。同日，严皓向新千房地产公司支付房款10119011元。2014年1月27日，针对前述六套房屋，严皓、新千房地产公司分别签订《商品房预售合同》(案涉房屋合同编号为：
YS0181847)。合同约定：案涉房屋房款为1746287元，合同第十五条对办理产权证及逾期办证违约金进行了约定。2015年1月6日，新千房地产公司向严皓交付房屋，双方就上述房屋进行了商品房决算。严皓收房时向新千房地产公司支付了物业管理费、装修押金、城管垃圾清运费、有线电视初装费、门牌证费共计64182元。另查明，案涉房屋至今未完成初始登记。
【一审法院认为】一审法院认为，根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定：“出售人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》．．．3．买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第二项处理：．．．2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金．．．．．．”，目前，案涉房屋尚未完成初始登记并不具备办理不动产权证书的条件，但新千房地产公司在具备不动产权登记手续办理条件后应当及时办理不动产权属证书。关于严皓主张的逾期办证违约金的问题，由于双方未约定办理《房屋产权证》的期限，故办理产权证的期限应当依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
全球互联网公司排名法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任．．．(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，根据该规定，除非归责于出卖人的原因逾期未办理不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，出卖方未能办理不动产权属证书的原因是新千房地产公司未按规划缴纳土地出让金，其责任在于出卖方，新千房地产公司提交的证据不能完全证明未能办理不动产权属证书的原因是非出卖方原因，新千房地产公司应当按照合同约定承担违约责任。并应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。严皓认为双方合同约定的预期办证违约金过低，要求按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款利率4.65％调整违约金的主张，因严皓购买房屋的用途为办公，案涉房屋已于2015年1月6日交付使用，新千房地产公司的违约行为并不必然影响严皓使用房屋，严皓亦未提交证据证明其损失高于约定的违约金，应当承担举证不能的法律后果，严皓要求调整违约金的主张，不予支持，但新千房地产公司应当按照合同的约定承担违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最
高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、新千房地产公司于判决生效且具备房屋不动产权登记条件后三十日内协助严皓办理位于西宁市城东区建国路66号新千国际广场项目第19号楼16层1164号房屋的房屋不动产权属证书；二、新千房地产公司于判决生效后二十日内向严皓支付逾期办证违约金8731.43元。案件受理费1200元(严皓已预交)，由新千房地产公司负担，与上述款项同时给付。 二审期间，双方均未提交新证据。
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