赵俊海等商品房预售合同纠纷二审2730二审判决书
赵俊海等商品房预售合同纠纷二审2730二审判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审结日期】2020.04.15 
【案件字号】吏怎么读(2020)鲁01民终2730号 
【审理程序】二审 
【审理法官】焦玉兴 
【审理法官】焦玉兴 
【文书类型】判决书 
【当事人】赵俊海;山东泉世界集团有限公司 
【当事人】赞美父亲的句子赵俊海山东泉世界集团有限公司 
【当事人-个人】赵俊海 
【当事人-公司】山东泉世界集团有限公司 
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【代理律师】林晓明林海 
【代理律所】北京市盈科（济南）律师事务所山东天俊律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】赵俊海 
【被告】山东泉世界集团有限公司 
【本院观点】泉世界公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。 
【权责关键词】无效撤销实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判申请撤回上诉 
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【本院认为】本院认为，泉世界公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案二审争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第九条的效力问题；二、逾期交房违约金应如何认定。  焦点一，关于涉案《商品房买卖合同》第九条的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当
事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》虽系泉世界公司提供的合同文本，但《商品房买卖合同》第九条进行了加粗加黑处理，且内容独立成行，泉世界公司作为格式合同的提供者，已经采取合理的方式提请上诉人注意，且该条款亦未免除其责任、加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利，故一审法院认定涉案《商品房买卖合同》第九条合法有效并无不当。  焦点二，关于逾期交房违约金数额认定问题。泉世界公司未按合同约定时间交付商品房，应当承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的数额认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约
金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案《商品房买卖合同》第九条约定泉世界公司逾期交房，应当以买受人支付房款的日万分之0.3承担违约金。上诉人分主张合同约定的逾期交房违约金过低，要求调整逾期交房违约金，一审法院根据涉案商品房同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金，符合法律规定，应予维持。上诉人主张要求泉世界公司按其支付房款的日万分之一支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。  综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费75元，由上诉人赵俊海负担50元，被上诉人山东泉世界集团有限公司负担25元。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-01 21:43:54 
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、2017年4月2日，赵俊海（买受人）与泉世界公
司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议）两份，合同编号分别为：销售（字）X、销售（字）X。上述合同约定，赵俊海向泉世界公司购坐落于济南市烈士山北路东段路北，胶济铁路以南泉世界?壹品3某住宅X号房屋，X号储藏室，建筑面积分别为82.69平方米、10.98平方米，合同价款分别为973625元、36234元，总价款为1009859元。上述《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。3.由于买受人的原因—未按时足额交清合同款项、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。"第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过1
80日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。"上述条款的名称独立成行并进行了加粗加黑处理。合同的附件五：合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2018年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房连同《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》交付买受人适用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府变化等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；政府部门对验收及市政配套、安装之延误。2.由于买受人的原因--未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。合同签订后，赵俊海按照合同约定支付了全部购房
款。2018年12月10日，泉世界公司向赵俊海出具《有关泉世界壹品项目延期交房函》，载明：“由于总包方工期延误导致合同约定期限内无法交房……，具体交房时间以我公司向您发出的交房通知书为准。因延期交房产生的违约责任和违约金，我公司将按照与您签订的《商品房买卖合同》相关条款履行"。截至本案法庭辩论终结，泉世界公司未向赵俊海交付合同约定的标的物业。 
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