谭善荣与湖南紫瑜市场开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
谭善荣与湖南紫瑜市场开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院 
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院 
【审结日期】2021.03.15 
【案件字号】(2021)湘10民终449号 
【审理程序】二审 
【审理法官】罗仲贵廖志刚李惠铭黄慧邓 
【审理法官】罗仲贵廖志刚李惠铭黄慧邓 
【文书类型】判决书 
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【当事人】郭名伟;谢万燕;湖南紫瑜市场开发有限公司 
【当事人】郭名伟谢万燕湖南紫瑜市场开发有限公司 
【当事人-个人】tf卡是什么卡郭名伟谢万燕 
专科有哪些专业忘记开机密码【当事人-公司】湖南紫瑜市场开发有限公司 
【代理律师/律所】黄亚梅湖南问由律师事务所;黄日彬湖南瀛森律师事务所;李光乔湖南瀛森律师事务所 
【代理律师/律所】黄亚梅湖南问由律师事务所黄日彬湖南瀛森律师事务所李光乔湖南瀛森律师事务所 
【代理律师】黄亚梅黄日彬李光乔 
【代理律所】湖南问由律师事务所湖南瀛森律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】郭名伟;谢万燕 
【被告】湖南紫瑜市场开发有限公司 
【本院观点】本案的争议焦点是案涉违约金条款是否有效，如有效，违约金具体数额应如何确定。 
【权责关键词】无效撤销代理实际履行违约金过错合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是案涉违约金条款是否有效，如有效，违约金具体数额应如何确定。郭名伟、谢万燕上诉提出案涉合同违约金条款系格式合同条款，应属
于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款，或者属于理解有分歧，应按不利于格式合同提供者的解释理解案涉违约条款的含义。经查，本案中的违约金条款既非完全免除格式合同提供者违约责任条款，也非理解有歧义的条款。其违约责任的约定是明确的，只是有违公平原则，将紫瑜公司的违约责任固定在较低水平，背离了违约金兼具惩罚与补偿的价值功能。一审过程中郭名伟、谢万燕较高违约金标准的诉请，本质上与增加原约定违约金数额诉请无异，均是针对原违约金过低而提出，据此，一审法院根据公平原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对过低的违约金标准进行调整，并结合本案案涉房产已办理了不动产首次登记、郭名伟、谢万燕亦未提交因逾期办证造成的损失等相关情节，酌定由违约方紫瑜公司向郭名伟、谢万燕支付3000元违约金并无不当，本院予以确认。    综上所述，郭名伟、谢万燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：  作文 我的中国梦
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费950元，由上诉人郭名伟、谢万燕负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 18:17:47 
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、2015年6月24日，郭名伟(买受人)、谢万燕(共有人)与紫瑜公司(出卖人)签订编号为20某某某某某某的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：郭名伟、谢万燕购买紫瑜公司开发的位于湘南大市场项目中的房，建筑面积85.21平方米，每平方米8435.74元，总房款为718809元。买受人以一次性付款方式，应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款(含定金)646928元，剩余房款71881元于房屋交付时支付。紫瑜公司应当在自本合同签章生效之日起10个月内交付验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准商品房。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款(含同期银行利息)退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二
天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，郭名伟、谢万燕依约向紫瑜公司支付了购房款718809元。    二、因双方未提供收房确认单，双方均确认收房以合同约定的收房时间为准(合同签章生效之日10个月内)，故本案收房时间确定为2016年4月24日。    三、因湘南大市场项目土地存在跨宗地建设需调整土地使用权年限，国土部门先后于2018年12月11日、2019年5月21日、2019年8月14日对该项目土地验收。    四、案涉房屋所在5栋于2019年1月24日完成不动产首次登记。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，郭名伟、谢万燕与紫瑜公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为一、能否认定紫瑜公司存在违约行为；二、若紫瑜公司存在违约行为，该如何承担违约责任。    焦点一，能否认定紫瑜公司存在违约行为。郭名伟、谢万燕认为，紫瑜公司应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该商品房的产权登记手续，紫瑜公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向郭名伟、谢万燕支付逾期办证违约金。紫瑜公司则认为初始登记未完成是跨宗地建设，政策变动，职能机构整合、办理流程缓慢等不可归责于紫瑜公司的客观原因所致。一审法院认为，依据案涉《郴州市商品房买卖合同》约定，紫瑜公
司最迟应当在2017年9月28日办理好不动产首次登记(即初始登记)，而紫瑜公司直至2019年1月24日才办妥案涉房屋所在栋的不动产首次登记，明显超过合同约定的期限。紫瑜公司作为专业性开发房地产企业，应当知晓既然项目存在跨宗地建设，那么通过土地验收则必须对跨宗地合宗并调整土地使用年限。而土地、消防、人防验收等是紫瑜公司办理不动产首次登记的必要条件，但紫瑜公司仍与郭名伟、谢万燕约定办证期限，且案涉合同为紫瑜公司所拟制的格式合同，对于合同的履行后果预判明显优于郭名伟、谢万燕。因此，紫瑜公司其行为已经构成违约，应当承担违约责任。紫瑜公司辩称未能如期办证不是其过错的理由，不予采纳。    焦点二，违约责任如何承担。郭名伟、谢万燕认为，合同约定紫瑜公司应当自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向郭名伟、谢万燕支付已付房款的万分之一的违约金。紫瑜公司则认为合同约定的违约金是按照已付房款万分之一计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，违约金的本质上具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双
重性质，系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚，因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下，应当由契约正义的原则予以规制。本案中，双方对于逾期办证违约金计算方式约定不明确，郭名伟、谢万燕亦未提供证据证明因逾期办证产生的实际损失数额，且紫瑜公司目前已为郭名伟、谢万燕办妥了案涉房屋所在栋的不动产首次登记。因此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《关于适用  若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定紫瑜公司向郭名伟、谢万燕支付3000元违约金。    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第一百零七条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告湖南紫瑜市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭名伟、谢万燕逾期办证违约金3000元；二、驳回原告郭名伟、谢万燕的其他诉讼请求。如果被告湖南紫瑜市场开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取475元，由被告湖南紫瑜市场开发有限公司负担。” 
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