“以房养老”推行风险与防范
公共管理Һ㊀ 以房养老 推行风险与防范
张㊀瑜
(皖江工学院管理学院ꎬ安徽马鞍山２４３００２)
摘㊀要：在中国少子老龄化㊁家庭空巢化以及养老保障政策不健全背景下ꎬ中国政府试点推行老年人商品住房反向抵押的新型养老保险ꎬ 以房养老 模式开展得到政府支持ꎮ文章通过对中国 以房养老 研究发现: 以房养老 政策面临传统观念㊁房价周期波动以及银行 倒按揭 的利率提升带来的风险ꎬ从而导致 以房养老 政策难以推行ꎮ故提出加强风险管控ꎬ同时政府给予政策支持以及培育新型养老消费理念ꎮ
按部首查字关键词：以房养老ꎻ风险ꎻ利率
中图分类号:Ｃ９１３.６㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０２０)８９－０１８１－０３
Ｔｈｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｒｉｓｋａｎｄｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎ
ＺｈａｎｇＹｕ
(ＳｃｈｏｏｌｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔꎬＷａｎｊｉａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙꎬＭａａｎｓｈａｎꎬＡｎｈｕｉꎬ２４３００２)
Ａｂｓｔｒａｃｔ:Ｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｔｈｅａｇｉｎｇｏｆｆｅｗｅｒｃｈｉｌｄｒｅｎꎬｅｍｐｔｙ－ｎｅｓｔｆａｍｉｌｉｅｓａｎｄｉｍｐｅｒｆｅｃｔｐｅｎｓｉｏｎｓｅｃｕｒｉｔｙｐｏｌｉｃｉｅｓｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅＣｈｉｎｅｓｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｐｉｌｏｔｅｄｔｈｅｎｅｗｏｌｄ－ａｇｅｉｎｓｕｒａｎｃｅｗｉｔｈｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｆｏｒｔｈｅｅｌｄｅｒｌｙꎬａｎｄｔｈｅ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｍｏｄｅｗａｓｓｕｐｐｏｒｔｅｄｂｙｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ.Ｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅｐａｐｅｒｆｉｎｄｓｔｈａｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙｉｓｆａｃｅｄｗｉｔｈｔｈｅｒｉｓｋｓｂｒｏｕｇｈｔｂｙｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｉｄｅａｓꎬｐｅｒｉｏｄｉｃｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｏｆｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅａｎｄｔｈｅｉｎｃｒｅａｓｅｏｆｉｎ￣ｔｅｒｅｓｔｒａｔｅｃａｕｓｅｄｂｙｂａｎｋｓ  ｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅ ꎬｗｈｉｃｈｍａｋｅｓｉｔｄｉｆｆｉｃｕｌｔｔｏｉｍｐｌｅｍｅｎｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙ.Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅꎬｉｔｉｓｐｒｏ￣ｐｏｓｅｄｔｏｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌꎬａｔｔｈｅｓａｍｅｔ
ｉｍｅꎬｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｗｉｌｌｇｉｖｅｐｏｌｉｃｙｓｕｐｐｏｒｔａｎｄｃｕｌｔｉｖａｔｅａｎｅｗｃｏｎｃｅｐｔｏｆｏｌｄ－ａｇｅｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ.
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎꎻｒｉｓｋꎻｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ
一㊁问题的提出
随着老龄化程度不断加深ꎬ我国老年健康服务的刚性需求将不断释放ꎮ国家卫计委预测ꎬ到２０２０年ꎬ我国６０岁及以上老年人口将达２.５５亿左右ꎬ占总人口的１７.８％左右ꎮ如何解决老人的养老问题ꎬ并确保老年人晚年的生活质量ꎬ是政府和市场需要着手解决的问题ꎮ中国的 以房养老 应运而生ꎬ 以房养老 最早源于荷兰ꎬ其大致安排是：年轻人购买老年人的住房ꎬ并允许他们有生之年仍免费租住该住房ꎬ待老年人过世后再收回该住房ꎮ在我国 以房养老 就是老年人将房子抵押给保险公司ꎬ每月获得一定数额的养老金ꎬ其间老人仍然可以住在自己的房子里ꎮ故文章通过对中国 以房养老 的运行进行分析ꎬ为 以房养老 顺利开展提供政策支持ꎮ
二㊁ 以房养老 模式运行风险
(一)与传统观念相悖面临抵制风险
传统观念赋予了老年体对 家 有特殊的情感ꎬ血缘关系㊁家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内
心之中ꎮ子女教育㊁成长和成才是老年体终生奋斗的目标ꎬ将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望ꎮ目前ꎬ中国房价让老百姓望尘莫及ꎬ如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品ꎬ 养儿防老 传统观念下ꎬ老年体认为如果房产遗赠给子女ꎬ那么自己晚年生活理所当然由子女来负担ꎬ子女尽孝道㊁照顾自己的父母ꎬ同时老年人享受晚年与下一代一起生活ꎬ一举多得ꎮ在这种背景下ꎬ 以房养老 理念还没有得到广大老百姓的支持ꎬ主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想ꎬ从而阻碍了 以房养老 模式的施行ꎮ另一方面ꎬ 居者有其屋  无房无为家 及 有家才能安 等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响ꎬ在此观念熏陶中ꎬ老年人觉得有房才安心ꎬ心里才有安全感ꎮ因此ꎬ对于中国广大老年体来说ꎬ即使通过 住房反向抵押贷款 方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内ꎬ但是失去房屋的所有权ꎬ从而导致该体晚年过得惶恐不安ꎬ没有归属感ꎬ不利于老年人晚年生活质量ꎮ正是这种传统文化伴随的房屋继承观念ꎬ对于 以房养老 在我国的实施得不到有效推广ꎬ甚至会被老年体
１８１
基金项目：本文系安徽省哲学社会科学规划一般项目(国家社科基金孵化项目) 医养结合养老服务需求评估㊁模式比较与政策回应研究研究 (项目编号:ＡＨＳＫ２０１８Ｄ３５)的阶段性成果ꎮ
作者简介：张瑜ꎬ女ꎬ安徽庐江人ꎬ博士研究生ꎬ皖江工学院管理学院副教授ꎬ研究方向：养老服务ꎮ
抵制ꎮ
(二)房价变动风险导致晚年生活不确定
以房养老 模式实施的核心因素就是房产ꎬ房屋价值对于老年体能否安度晚年起关键作用ꎬ因此ꎬ不论何种形态 以房养老 形式的开展都离不开房地产市场ꎮ从２０世纪８０年代初至今ꎬ我国住房制度改革取得一定成绩ꎬ但近些年房地产市场发展的盲目性㊁欠规范性㊁滞后性㊁法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善ꎬ导致房价持续波动ꎬ房地产市场发展仍存在诸多问题ꎮ而在 以房养老 业务中ꎬ贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额ꎬ进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额ꎮ而以房养老贷款期限长ꎬ房价波动受到上述多种不确定因素的影响ꎬ在长期内难以准确预测ꎬ房价波动风险客观存在ꎬ并影响到贷款机构的收益ꎮ如果房价下跌ꎬ而贷款机构对房屋未来价值的估计过高ꎬ则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险ꎬ开展该业务就可能会亏损ꎬ这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性ꎻ如果房价一直呈上升趋势ꎬ而贷款机构对房屋未来价格的估计过低ꎬ则在其他条件保持不变的情况下ꎬ借款人能够得到的养老金贷款额将会减少ꎬ从而难以满足借款人的养老需求ꎬ这样就会降低老年人对该业务的兴趣ꎬ从而导致 以房养老 需求不足ꎮ总之ꎬ房屋价格不确定性波动不利于 以房养老 业务的顺利开展ꎮ
(三)利率变动风险
在实施 以房养老 时ꎬ利率水平越高ꎬ在贷款到期时ꎬ贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大ꎬ贷款机构遭受的损失也就越大ꎮ我国目前已经开始实施利率市场化ꎬ有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响ꎬ如物价变动趋势㊁国民经济发展前景㊁通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等ꎬ这样就更加难以准确估计利率水平ꎮ我国的贷款利率变化比较频繁ꎬ从１９９１年４月到２０１５年１０月对人民币贷款基准利率一共进行了４０次调整ꎬ其中２００７年调整次数最多ꎬ进行了６次调整ꎻ其次是２００８年和２０１５年都进行了５次调整ꎮ调整当中ꎬ利率主要在５％到８％之间波动ꎮ 以房养老 业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的ꎬ而贷款期限长达十几年甚至是几十年ꎬ在这么长的时间内ꎬ一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化ꎬ资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整ꎬ资金借贷市场也会随利率变动而变动ꎮ当利率上升时ꎬ贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款ꎬ则贷款机构的机会成本就会增大ꎻ当利率下降时ꎬ借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同ꎬ转而选择其他利率更低的融资方式ꎮ利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响ꎬ甚至会影响 以房养老 模式的顺利实施ꎬ所以在我国开展 以房养老 业务时ꎬ必须充分考虑利率变动的影响ꎮ
三㊁ 以房养老 模式风险防范
江西介绍
(一)传统观念风险防范：培育新型养老消费理念
以房养老 模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战ꎬ 以房养老 模式作为一种新型的金融养老模式进行推广ꎬ需要发挥中央媒体的导向作用ꎬ积极地调整 养儿防老 这种传统观念ꎬ培养子女的独立思想ꎬ提倡新型的金融养老理念ꎬ并进行相关优质金融保险产品的推介ꎬ让更多老年体了解 以房养老 金融养老政策ꎬ引导老年体在自己未来的养老方式上做出理性选择ꎬ也可以通过部分老年体参与 以房养老 模式的示范效应来让更多的老年体认知这一新型的金融养老模式ꎮ针对媒体无法覆盖的客户体也可以通过街道社区等辅助渠道开展 以房养老 模式知识宣传ꎬ进行面对面宣讲和现场答疑ꎬ让民众心存的疑虑都释放出来ꎮ同时 以房养老 服务模式对于老年体来说是自己选择养老的形式ꎬ并不存在制度上的强制性ꎬ因此ꎬ养老观念培育需要一个长期动态调适过程ꎬ除上述政策宣传以外ꎬ可考虑从中国社会的现状出发ꎬ从 无子女家庭 和 失独家庭 着手ꎬ优先在这些体试点并给予优惠措施ꎬ然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭ꎬ这样可以解除子女顾虑ꎬ减少老人在选择上的困惑ꎬ固有的观念会逐步得到改善ꎮ(二)房价波动风险防范：金融机构和政府共治
虾球怎么做金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险ꎬ这样当抵押房产到期时ꎬ如果房价下跌ꎬ则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿ꎬ从而减少金融机构的损失ꎮ金融机构也可以通过扩大 以房养老 的规模来降低个体风险ꎬ通过扩大 以房养老 规模ꎬ并使其分布到各个地区ꎬ这样就可以有效分散这部分风险了ꎮ与此同时ꎬ金融机构可以与专业的房产评估机构合作ꎬ由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估ꎬ这样才能保证评估结果的公平㊁公正㊁合理ꎬ并使用更加精确科学的方
法来预测未来房价的变化趋势ꎬ选择一个合理的时机处置被抵押房屋ꎬ以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额ꎮ政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场ꎬ使房价处于较稳定的状态ꎬ这样可以有效降低房价波动产生的风险ꎮ政府也可以建立健全相关的法律法规ꎬ详细规定借贷双方的权利与义务ꎬ如：规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修ꎬ并达到一定的标准ꎬ这样就可以降低房屋的折旧ꎬ减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额ꎬ从而降低金融机构所面临的房价波动风险ꎮ与此同时ꎬ政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度ꎬ确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平㊁公正㊁合理ꎬ并给予参与 以房养老 的金融机构适当的政策支持ꎬ如：税收减免㊁财政补贴等各种政策支持ꎮ
(三)利率风险的防范：建构稳定利率预期环境
以房养老 贷款的期限长ꎬ并且涉及的资金量较大ꎬ利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的ꎮ由于利率波动具有不可预测性ꎬ利率风险只能通过采取适当的措施加以控制ꎬ而无法分散ꎮ一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率ꎬ并定期进行调整ꎬ这种浮动利率用 基准利率＋合理的利差 来表示ꎮ鉴于利率市场化操作ꎬ可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率ꎮ金融机构也可考虑购买利率保险ꎬ向保险公司缴纳一定的保险费用ꎬ当合同到期时ꎬ如果利率超过了一定水平ꎬ则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担ꎬ这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失ꎮ央行可对利率调整幅度进行标准化操作ꎬ我国过去对利率进行
的调整几乎什么没有规律性可言ꎬ这使得金融机构只能被动地接受利率风险ꎬ所以为了降低利率风险ꎬ央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整ꎬ这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施ꎮ同时央行应提高其利率决策的透明度ꎬ进行决策时应及时对外公布ꎬ并对其所做的决策做出明确的解释ꎬ以提高其决策的透明度ꎬ这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势ꎮ最终ꎬ政府可以通过完善金融市场㊁建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境ꎬ防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够ꎬ还需要政府为其创造良好的环境ꎮ
四㊁结语
我国的人口老龄化问题影响着我国社会㊁经济及政府治
２８１
公共管理Һ㊀
理的进步与发展ꎬ老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量ꎮ现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题ꎮ伴随着传统的家庭结构变动ꎬ家庭养老模式也已经逐步显示出困境ꎬ这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径ꎮ 以房养老 就是在此背景下提出的ꎮ 以房养老 是涉及老年体福祉的系统大工程ꎬ如果顺利推行可以在一定程度
上减少政府㊁社会及家庭的养老负担ꎬ也能减轻子女养老压力ꎬ更为重要的是 以房养老 模式能够为老年体晚年生活提高品质ꎮ因此ꎬ 以房养老 需要社会的认可以及政府的支持ꎬ这就需要政府加强政策宣传ꎬ让更多的老年体打破传统束缚ꎬ接受新的思维新的观念ꎮ
参考文献:
[１]陈健ꎬ黄少安.遗产动机与财富效应的权衡：以房养老可行吗?[Ｊ].经济研究ꎬ２０１３(９):５６－７０.[２]陈鹏军.我国 以房养老 发展瓶颈及其模式选择[Ｊ].经
济纵横ꎬ２０１３(１０):４３－４６.
[３]王新.走出 以房养老 困局之对策[Ｊ].现代经济探讨ꎬ２０１４(２):２０－２２.
[４]范英丽ꎬ睢党臣. 以房养老 模式的运作基础分析[Ｊ].西
北农林科技大学学报(社会科学版)ꎬ２０１２(３):１１１－１１６. [５]傅鸿源ꎬ孔利娟. 以房养老 模式的现状及分析[Ｊ].城市
问题ꎬ２００８(９):６８－７２.
[６]鲍家伟. 以房养老 的国际经验及建议[Ｊ].宏观经济管
密密层层
理ꎬ２０１２(３):７７－７９.
[７]贺旭红.决算式住房反抵押贷款的产品设计与运行[Ｊ].
经济问题ꎬ２０１２(４):６５－６８.
[８]杨哲ꎬ王茂福.农民 新农保 参与意愿：基于制度信任分教师节手抄报内容句子
析范式[Ｊ].湖北大学学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):１４６－１５１.
(上接第１０９页)
实际操作ꎬ将不断进步的理论应用于实践ꎬ并用实践丰富理论研究ꎬ推进环境会计信息披露的普及和应用ꎬ加快我国环保型社会的建设ꎮ
同时ꎬ高质量的环境会计信息披露包含各类环境数据㊁绩效信息㊁治理环境问题的措施及环保生产策略等ꎬ如准确区分污染物的影响范围及年限等ꎬ因而对从业人员专业素养的要求相对较高ꎬ应从理论方法㊁环境管理新思想及实践技能等多方面对其展开定期的综合培训ꎬ以适应整体生态环境的发展ꎬ壮大人才队伍ꎬ为有效完成环境会计信息披露的工作奠定基础ꎮ
此外ꎬ审计监督在环境会计信息披露体系(图１)发展过程中是不可或缺的推动因素ꎬ因此应在确保审计人员具备环保责任意识的基础上ꎬ要求其掌握环境会计信息披露的相关法律法规及最新政策等ꎬ以严格保证监督能够独立㊁公平㊁公正地进行ꎮ审计人员还应当定期参与相关领域的专业培训
和独立性审查ꎬ使第三方审计发挥最积极的监督效用
ꎮ
图１　环境会计信息披露基本体系
五㊁总结
当前ꎬ生态文明建设已被纳入我国 五位一体 的总体布局ꎬ环境会计信息披露体系必须紧跟步伐㊁逐步完善ꎬ这不但需要政府完善法律制度建设ꎬ加大奖惩力度ꎬ积极推广信息披露ꎬ严格执行相关监督ꎬ也要求企业明确责任意识ꎬ完善内部岗位建设ꎬ主动履行绿生产㊁披露信息的责任ꎻ公众则需自觉建立环保意识ꎬ恰当地评价并监督企业披露行为ꎮ同样ꎬ环境会计学者要以国情为基础创新研究内容ꎬ并通过实践反馈加强研究深度ꎬ优化披露体系ꎻ会计人才应当定期进修学习ꎬ掌握环境会计理论知识及实践素养ꎮ
环境会计信息披露作为经济发展的重要一环ꎬ需要社会各界的推动ꎬ应当在实践中不断发现问题㊁分析原因㊁提出举措并做出预防计划ꎬ只有探索符合国情的环境会计信息披露路径ꎬ才能提升披露效率㊁降低披露成本ꎬ从而实现披露体系完整度的提高和应用性的强化ꎬ使其能够有效支撑对资源的整合和配置以及对环境的保护ꎬ通过信息披露提供及时可靠的数据ꎬ推动企业绿生产ꎬ促进经济㊁社会㊁环境的和谐统一ꎬ最终实现我国经济的可持续发展ꎮ
参考文献:
[１]吴淑芳ꎬ张俊霞.环境会计应用存在问题及对策探讨[Ｊ].
商业经济ꎬ２０１３(１０):１００－１０２.
[２]齐佳惠.可持续发展下绿会计发展问题研究[Ｊ].中外无证驾驶机动车怎么处罚
企业家ꎬ２０２０(２):２５.
[３]王丽丽.环境信息披露：文献综述及未来展望[Ｊ].齐鲁珠
坛ꎬ２０１８(１):３４－３９.
[４]骆阳ꎬ肖侠ꎬ蔡阳ꎬ等.企业环境信息披露影响因素研
究[Ｊ].中国乡镇企业会计ꎬ２０２０(８):２８－３０.
[５]姜昕ꎬ王洪霞.国内外环境会计信息披露差异分析及建议[Ｊ].黑龙江金融ꎬ２０１９(７):５８－５９.
３８１

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。