2018最高法民终644判决书
江苏省徐州市民事案件（2018）苏03民终644号 江苏省徐州市 民事判决书 江苏省徐州市 民 事 判 决 书
上诉人观点
上诉人*****的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：
一、上诉人2003年9月25日与徐州朝阳贵邦房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了朝阳贵邦2H08号房屋，并于2008年1月7日取得了《房屋所有权证》和《土地使用证》，朝阳贵邦开业期间上诉人一直坚持自营，并取得了不错的收益。
二、2015年11月被上诉人将上诉人商铺强行拆除后进行装修、占用、使用并获取收益至今。被上诉人非法占用上诉人的商铺自是心知肚明的。在涉案合同的第18.1（f）款中已经写的很清楚，并在此款中慎重的加盖双方的五个印章。被上诉人若是合法占用，那么涉案合同的这一条款就没有这般慎重存在的必要性。
三、一审法院判案的依据其中之一是《物权法》第七十六条
首先，《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定。其中第六款：“改建、重建建筑物及其附属设施：决定前款第六款的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”此法律条款中的“改建、重建”建筑物仍然存在，而本案涉案房屋是直接拆除。“改建、重建”与“直接拆除”在性质上是两个完全不同的概念。
四、一审法院判案的另一依据是《徐州市朝阳贵邦购物中心业主大会议事规则》和《业主公约》。腊八粥寓意
1、《业主大会议事规则》和《业主公约》中并没有经全体业主的三分之二以上通过就可以拆除商铺这一条款。
2、在《业主大会议事规则》的第六条中明确规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，必须经物业区域内全体业主所持的投票总数三分之二以上通过。”可是，在《业主委员会备案
书》中注明，朝阳贵邦物业区域总户数是1280户，总面积42000平方米。而已签委托协议的业主只有213户，（况且还没有实据表明是否都已签过），213户之占1280户的六分之一，只是一至二层业主户数的二分之一不足。被上诉人使用的面积4801平方米与42000平方米相差太多，无论从业主户数上，还是从面积上都不达标。
3、一审法院认为，朝阳贵邦业主委员会将一至二层整体出租给被上诉人并非属实。被上诉人使用、占用的部分只是一至二的北半部分，一至二层的南半部分仍是经营户在正常自营。
为什么dnf频道进不去4、一审法院认为业委会将全部租金分发给每一户业主是没有真实依据的说法。
5、根据《物权法》第70条，产权式商铺（商业用房）与住宅性用房享有同等权利。
貔貅的佩戴五、涉案房屋的拆除并非市政工程（市政工程应是个人利益服从公共利益和国家利益），而本案纯属商业行为，被上诉人又是注册资本几十亿的大公司，而上诉人只是弱势体中的一员。上诉人没有义务损失个人利益而成全被上诉人的商业行为，房屋的租赁应是上诉人与被上诉人之间的事，占用房屋损失费也应是被上诉人支付给上诉人。
天下有情人原唱六、业主对业主委员会（新罗公司与被上诉人签订涉案合同的内容并不知情，涉案合同的21.4和22.1的条款对业主的合法权益造成了不可逆转的实质性的损害，责任风险捆绑到业主的身上，租金价格更是大幅低于市场价格，并非如一审法院所说的保障了原告的利益，而是对原告利益造成不可估量的损失。
七、在涉案合同的第36.6款中，业委会主任委员也是新罗公司的法人股东，宁可将自己在本商厦的商铺，作为抵押，为合同的实施起到担保责任，并在此款中郑重的加盖了五个印章，这难道是业委会出于公心，而牺牲个人利益为业主奉献吗。
海南景点然而，业主与业委会（新罗公司）委托协议的内容条款完全是单方面制定，业主们没有一点商量的余地，而且租金价格更是大幅低于周边市场价格，属于霸王协议。其中协议的第一条：“委托方委托受托方与江苏五星电器有限公司签订《租赁合同》，将其拥有合法出租权的房屋出租给江苏五星电器有限公司，作为商业使用。第二条委托方对受托方与江苏五星电器有限公司签订的租赁合同，均已认可并承担保证责任（其实业主对合同的内容一概不知）。从以上委托协议的第一条可以看出是业主将合法的房屋出租给江苏五星电器作为商业使用，而委托协议中并没有将房屋直接拆除这一条款。
八、依据《国务院物业管理条例》的第十九条规定，业主大会业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，而朝阳贵邦业委会却私自成立“新罗商贸公司”，直接参与业主的商铺出租经营，已经超出物业管理的范畴。而本届业委会只是履行了备案程序，并不是通过大多数业主选举产生，业委会备案书中的委员名单并非真实。
九、在一审开庭中，一审法院提问上诉人是否同意调解，上诉人答应同意调解，可一审法院并未启用调解程序，未按程序办案。
一审案件事实
综上所述，上诉人认为一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。依据《物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十八条之规定，上诉人，请求二审法院依法改判。
被上诉人观点
被上诉人五星朝阳卖场辩称，一、五星朝阳卖场承租房屋已经支付合理的对价，五星朝阳
卖场所在商铺因为网购的冲击导致绝大部分商铺都已经关门歇业，所以房屋整体出租是对全体商铺都有利的。二、业主公约规定业委会有权统一招商。三、江苏省高院对类似产权式商铺有明确的指导意见，本案符合出租条件。四、该处房屋因为长期空置导致业主闹事、上访，徐州市委及相关部门多次协调，最终才采取了这样一个合规、合法、既维护广大业主利益又维护社会稳定的方案，因此希望二审法院能维持原判。
一审原告观点
*****向一审法院起诉的请求为：
1、五星朝阳卖场返还*****占有其位于徐州市朝阳贵邦8-208（2H08）房屋；
2、五星朝阳卖场承担占用*****房屋期间造成的租金损失24000元（自2016年1月计算至2017年8月25日）；
3、恢复房屋原状。
一审法院认定事实：*****为购买朝阳贵邦第二层2H08号房屋与徐州朝阳贵邦房地产开发有
限公司签订《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积14.65平方米，总价款为112000元。2008年1月7日，*****取得涉案房屋的产权证，产权证号为：徐房权证云龙字第××号。
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