2022二手房的交易流程以及税费的承担
2022二手房的交易流程以及税费的承担
兴业银行信用卡积分    2022年二手房交易的流程是怎样的,在交易过程中所产生的税费由谁承担?针对这些问题,我在下文整理了相关资料进行解答!
    一、二手房交易的流程

    二手房交易是已经在房管局登记备案过的房产再次上市进行交易,其交易流程具体如下:

    1、调查房屋权属。查阅中意房产的房产证,核查房屋产权是否清晰,确定具体房产属性,居住还是商用。到房管局(不动产登记中心)查询该房产是否存在产权瑕疵。

    2、交付定金、签订合同。选择正规的房屋中介机构或者银行作为托管方,即具备资金监管账户。将定金交予该中介机构,作为第三方托管。当然,如果由买卖双方共同信任的第三人,也可以让其作为监管人。在合同中写明:定金由第三方监管视为卖方收到定金,待赎楼完毕之后监管方将定金交予卖方。

    我提醒:

    合同约定的定金或违约金不得高于成交金额的20%。

    3、赎楼

    赎楼有两种操作方式:

    (1)业主通过担保公司,向银行借款赎楼,买家拿到房产证之后,再到银行做按揭,本过程中的费用:0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息;

    (2)买家通过担保公司,向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,本过程中的费用只有担保费,但买家需要提前供楼。

    4、付首付款与资金监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一
个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间因问题导致交易终止,则卖方把首期款再打回给买方。

    5、签订买卖合同

    买卖合同四个重点事项:

    (1)房产属性,产权清晰;

    (2)房产总价及定金的约定;

    (3)交易税费的分担;

    (4)户口、学区方面的承诺。


    6、选择银行及办理按揭贷款

    关于银行的选择,具体学习房屋中介机构。

    去银行做贷款申请需要买卖双方到场,买方要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

    7、过户及交税

    过户手续,需要到房产所在地的不动产登记中心办理。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。具体交税依合同约定。

    二、二手房交易买方、卖方分别承担什么税费?

    (一)理论上卖方承担哪些税?


    卖方承担个税、增值税、印花税、综合地价款,不同房屋性质涉及税种不同。

    1、个人所得税

    根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号),自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时,开始缴纳个人所得税,实施至今。

    个税=差额X20%

    其中,“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目:

    (1)房屋原值;

    (2)转让过程中缴纳的税金;

    (3)合理费用;

    同时,不同类型的房子,“差额”并不一样。

    商品房:个税=差额20%

    其中,差额指“转让收入”减去以下4种费用:

    (1)购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税;

    (2)本次转让该套住房过程中缴纳的增值税;

    (3)上限为10%的装修款;


    (4)上次购房支付的房贷利息。

    已购公房:个税=差额X20%,计算与商品房的唯一区别在于,装修款的上限可以达到15%。如果“公房”没有原值凭证,不知道“差额”,则按“网签价”X1%征税就好。

    经济适用房:含集资合作建房、安居工程住房。

    同样是这个公式,个税=差额X20%

    但“差额”指,“转让收入”减去以下5种费用:

    (1)上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税;

    (2)上次购房时按规定交纳的土地出让金;


    (3)本次交易过程中缴纳的增值税;

    (4)上限为10%的装修款;

    (5)上次购房支付的房贷利息等。

    而无论是哪种类型的房子,是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素,即:

    转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“差额”X20%征收个人所得税;

    转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。

    2、增值税(包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费)

    增值税分为全额征收和差额征收两种,影响房产增值税的因素主要有1、是否满2年;2、房子是否为普通住宅

    第一种情况:全额征收(房子不满两年)

    增值税=(网签价或核定价/1.05)X5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)

    第二种情况:差额征收(房子满两年,但是非普通住宅)

    增值税=(网签价或核定价-原值)/1.05X5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)

    3、印花税

    根据2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号),目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。


    4、综合地价款

    综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。

    1)满五年才能卖。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定,已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的,可以按照市场价出售该经济适用房。

    2)2008年4月11日之后购买的经济适用房,产权人应按照“原购房价格”和“出售价格”之差的70%,补交“土地收益”等价款;2008年4月11日之前购买的经济适用房,按照网签价的10%补交综合地价款。

    (二)理论上买方承担哪些税?


    买方承担的税费:契税、土地出让金,如下:

    1、契税

    第一种情况网签价高:

    1)90平米以下(含),契税=(网签价-增值税)*1%

    2)90平米以上契税=(网签价-增值税)*1.5%

    3)二套购房:契税=(网签价-增值税)*3%

    第二种情况核定价高:

    1)90平米以下(含),契税=核定价/1.05*1%

    2)90平米以上契税=核定价/1.05*1.5%

    3)二套购房:契税=核定价/1.05*3%

    2、土地出让金

    二手房交易过程中的土地出让金,主要是针对房改房,也是“公房”。这类房屋是在划拨的土地上建造的,交易是需要补交土地出让金。有两种情况:

化石吟课件    1)如果业主当年以“成本价”购房:当年成本价X建筑面积X1%

    其中,“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算,比如,北京城八区为1560元/平米,远郊区县为1290元/平米或者1120元/平米。

蚍蜉撼树是什么意思

    一套在朝阳区的100平米的“公房”,其“土地出让金”为:100平米X1560元/平米X1%,约为1560元。

    2)如果业主当年以优惠标准价购房,有两步:

    注意,先由“业主”向原单位缴纳“土地出让金”,补足“成本价”,也是俗称的“优补成”。

进京证办理    当年成本价X建筑面积X6%
fgo终章
    由买家再交纳土地出让金:

    当年成本价X建筑面积X1%

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