2021年房地产经纪行业贝壳分析报告
2021年房地产经纪行业贝壳分析报告
2021年1月
目录
一、公司发展史：从房产中介公司到产业互联网平台，日臻完美 (5)
1、发展轨迹：北京中介龙头起家，完成生态转变进入平台化发展 (5)
（1）依托线下门店起家（2001~2009） (5)
（2）数字化与线上化成为主旋律，借助并购完成全国化布局（2010~2017） (6)
（3）贝壳房诞生，走向平台化发展（2018至今） (8)
2、资本助力：估值持续提升，股东背景实力雄厚 (8)
3、财务表现：收入增长突飞猛进，利润率持续改善 (10)
二、龙头地位稳固的二手房经纪业务，ACN模式带来更大市场空间 (12)
1、中国存量房交易市场空间巨大 (13)
2、贝壳创造全新二手房交易模式：ACN (16)奥运五环是什么颜
3、线上+线下、自营+加盟驱动规模和盈利能力提升 (21)
4、较低能级城市的扩张带来更大的发展机会 (24)
三、乘风破浪的新房业务，高速增长的重要引擎 (27)
1、新房业务爆发式增长，驱动收入体量迅速上升 (27)
2、新房业务未来发展空间仍然较大 (29)
（1）坐销阶段（2008~2010年）：属于门户网站和线下代理行的时代 (30)
（2）房产电商阶段（2011~2013年）：属于以搜房网为代表的房地产电商 (30)
（3）新房销售O2O阶段（2014~2016年）：线上房地产电商和代理行双方都试图实现新房交易的线上与线下闭环 (31)
（3）渠道崛起阶段（2017年至今）：二手房经纪公司开始登上舞台并逐步成为主角 (31)
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降温费标准>苹果醋的喝法3、贝壳在新房业务领域竞争优势明显 (34)
四、以装修和金融为代表的新兴业务，成为未来潜在的增长动力 . 35
1、装修业务新看点：计划清晰，具备空间 (36)
2、金融业务野心：围绕房地产金融，逐步发展至消费金融 (40)
（1）我国消费金融的市场规模持续扩容，市场空间非常广阔 (40)
（2）金融业务一直是链家-贝壳的梦想，即围绕房地产交易打造“按揭-托管-融资-理财-支付”的房产金融闭环 (41)
五、盈利预测 (43)
1、自营中介 (43)
2、加盟中介 (44)
3、新兴业务 (44)
六、主要风险 (44)
1、新房业务发展不及预期 (44)变身奇遇
2、加盟中介流失超出预期 (44)
3、新兴业务发展不及预期 (45)
住房交易服务市场发展空间广阔，贝壳市占加速上升，强者恒强态势初显。根据灼识咨询（CIC，以下均简写为CIC）的数据，2019年中国住房市场总交易规模（GTV，新房+二手房+租赁）为22.3万亿元，预计到2024年可达到30.7万亿元，经纪服务渗透率将由47.1%提升至62.2%。这意味着中介服务的佣金市场规模将由2515亿元提升至5078亿元，年均复合增速15.1%。贝壳在住房交易服务领域处于领先地位，2019年，贝壳在二手房和新房市场的市占率（GTV 口径）分别为19.4%和5.4%，较2017年分别提升7.1和3.1个百分点，并且呈加速提升态势，强者恒强态势已经初步显现。
贝壳已从交易中介发展为住房交易平台，其线上化、标准化、数字化启动了飞轮效应，竞争对手难以对其形成有效挑战。住房中介服务原本属于重资产的传统行业，对于线下门店和经纪人居间撮合交易的能力依赖度很高。贝壳实现了房源标准化、经纪人职业化、服务流程标准化，构建了相对其他中介的强大竞争优势。
贝壳的优势打造主要来源于：1）2011年开始建设，持续迭代的楼盘字典，收录2.2亿套真房源。楼盘
字典高度真实的特性保证了房源录入的高效率和利益分配的公平性。2）在真房源基础上构建的ACN 规则，实现房源共享，按环节分配利益，将经纪人由过去的零和博弈关系变为多方共赢关系。3）交易流程完全线上化改造，具备线上线下一体化能力。以店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍。
大居住服务领域市场需求大，新兴业务未来有望带来惊喜。CIC3号国旗尺寸
数据显示，中国其他房屋相关类服务交易额将从2019年的7.9万亿增长至2024年的15.0万亿，年均复合增速13.7%，其中主要包括装修和住房金融服务。这两大领域都是贝壳平台化发展以后可以重点发力的领域，尤其是住房金融领域。贝壳在金融领域布局早，牌照齐全，客户端天然有资金需求，获客成本低，具备很大的发展潜力。虽然目前贝壳以这两大板块为主的新兴业务收入体量尚小，但未来新兴业务的成长有望带来惊喜。
一、公司发展史：从房产中介公司到产业互联网平台，日臻完美
1、发展轨迹：北京中介龙头起家，完成生态转变进入平台化发展
贝壳是中国最大的房地产交易服务平台，是居住服务领域的绝对龙头。截至2019年，贝壳平台的GTV达到2.1万亿，拥有35.8万经纪人，入驻贝壳的门店达到3.8万家。2020年8月13日，贝壳登陆美国纳斯达克，现在市值已超过800亿美元，进入中国互联网企业的市值第一梯队。
（1）依托线下门店起家（2001~2009）
以阳光交易模式为抓手，奠定行业口碑与地位，成为北京龙头中介。2001年链家正式成立，并于当年11月开出了第一家门店——甜水园店。2003年，链家开行业之先河，联合建行推出“二手房交易资金

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