链家地产综合研究报告
北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家")成立于2001年.目前已覆盖到近30个城市,基本已完成其全国化布局。目前门店约8000家,旗下经纪人超过13万名，从第一家门店，到2015实现超过7000亿的交易规模,二手房全国市场交易份额达到15%左右。
从业务范围看，经过近15年的发展，链家的业务从单一的二手房买卖逐渐衍生至全产业链的房产服务，目前是国内覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、互联网平台、金融、理财领域最大的房产流通服务企业。
纵观链家14年来的发展路径，从公司规模和业务范围方面来划分，链家的发展大致经历了四个阶段。
第一阶段：2001-2004年,成立初期的稳步发展
第二阶段：2005—2010年，快速发展阶段,奠定北京市场的龙头地位
第三阶段：2011—2014年，业务多元化，服务再升级,全国化布局启动
第四阶段：2015年以来,开启大平台战略，初步完成业务布局
通过2015年的疯狂并购，链家在多个主要城市获得了市场的垄断地位，决定了链家能够全年获得超过7000亿元的交易规模。
一、互联网提供了解决信息不对称的渠道，但是加剧了信息不对称，而链家充分利用了信息不对称.
6级地震严重吗 二手房市场是一个国家政策和价格完全信息不对称的市场，一方面政策多变，普通消费者很难准确衡量国家政策带来的影响，更重要的因为楼盘、交通、楼层、装修的差异二手房价格差异较大。
另一方面虚假房源盛行，中原、21世纪等线下地产中介挂出来的房源，你们都懂的，一方面价格至少低于实际水平5％,目的是低价吸引你打给中介经纪人，毕竟他们是靠看房卖房赚取收益的，互联网渠道仅仅是中介吸引用户到店的一种渠道，网上挂出的房源也大多是虚假的,所以真正的二手房购买者想要消除价格不透明，只能在实际查看多家实际房源后才能了解到大概的市场价位。
我们说的信息不对称一般是针对整个行业，行业内所有的公司都同样拥有信息不对称的基础，只不过不同公司的不对称的力度及公司的话语权有所差异.
李一桐的现任老公1、房产价格的信息不对称？链家的方法：’垄断'市场掌控价格话语权
二手房市场是一个’得房源者得天下'的市场，传统中介一直受制于资金和盈利模式，仍然在区域内发展，罕有全国性布局的公司，但从互联网切入,以互联网玩法运作的互联网中介
一开始便摆出'有钱任性’的架势，奔着迅速占领市场，以获得资本市场更多的青睐,特别是互联网+传统行业更容易被视做钱景远大的模式,二手房产领域的互联网派链家无疑是翘楚。
链家通过迅速的投资并购布局，成为多个城市的行业龙头，拥有了市场的决策权，开始垄断市场,制定更利于自己的行业运作规则。
订婚①投资并购
自2014年底链家开启了疯狂的买买买的模式，先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家以及新房市场决策的高策。链家董事长左晖称，链家把大中华区业务区域分为七块,除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一，并且仍然在继续布局二线城市和长尾城市的市场。而在一些尚未开设分公司的城市，通过合伙参股模式来快速占领市场,在这些城市并购众多中小中介。
②迅速拓展线下门店
通过将并购来的品牌门店改头换面成为链家门店,不仅如此，链家自己也开设了多家门店,同时开启疯狂并购核心地段的核心门店和开设门店的模式。数据显示2014年底链家门店1500间，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家,经纪人8万名，翻了3倍.
以上海为例，链家在2015年2月底并购德祐地产后门店从20间增长至250家（德祐拥有230家门店）,当时预期2015年在上海门店数达到500~500家，但是到了8月链家门店已达到946家,到了12月链家门店已超过1200家，意味着每天就有3家门店诞生在上海，更恐怖的是链家预期未来会在上海覆盖2000家门店，要知道2014年底上海房产中介门店不过6000家.
北京也一样，占据北京二手房市场60％份额的链家2011年链家就有720家门店，现在也保持着800余家的数量，这意味着在北京城区，每1平方公里的土地上都分布着1家链家门店,链家是希望通过自有门店的增长来打击附近的其他中介公司。
2、五一活动标语交易流程的不对称?链家的方法：模块化交易流程，相对透明的流程梳理
交易流程的整体跟进，比如贷款税务等服务，某些用户的借贷需求是中介经纪人的另一
个主要工作,这是比房产信息的收集匹配更不透明的工作，整个房产评估、交易、缴税的流程普通购房者需要较多时间才能了解，当然这只是信息不透明的一个小的体现。
更大的信息不透明来自有个性化需求的购房者，这些信息几乎只在房产中介行业内流传，诸多的购房纠纷都出现在该范围内。比如如何保障购房者的房产保证金、房款的安全?购买某些地产商抵押房产如何控制风险?对于首付款不够的用户如何做高房价?对于期望降低税费的用户如何做低房价？如何贷款？对于二手房置换的用户如何短期贷款达成新旧房产的平稳过渡？对于未满三年的房产如何交割？对购房者来说，处处都是信息不透明！
其实信息不透明不仅对购房者是一个风险，对中介公司也是，越是不透明的地方越容易产生经纪人的非正常操作，常见的黑单、中介经纪人个人赚取差价就出现在该区域,也造成了中介公司的损失，链家是怎么做的呢？
①门店全部直营，规范经纪人的操作
在信息不透明中,经纪人个人赚取二手房差价，私单以及因经纪人个人素质带来的损害用户，损害企业的事情屡见不鲜,主要原因是经纪人个人利益与企业利益的不匹配，通过非正
苹果6plus常手段获取更高利益屡禁不止,特别是大部分中介拥有众多的加盟商，门店之间的恶意竞争更加严重。到目前为止，链家所有的门店和经纪人都是直营，在员工的整体培训和行为的规范上比传统门店做的更好,内部也有所谓的红线黄线机制，红线辞退,黄线发现两次后辞退，接私单便属于红线之一,链接大概有9条红线，十几条黄线，这些标准对经纪人的限制极多，部分经纪人表示，链家的规矩是房产中介中最多的，这也导致部分员工跳槽。
②规范流程，让购房者有的放矢
链家的房产销售合同可能是中介中字数最多,规范最全的合同之一，在合同中详细罗列了如何保障三方利益等。同时在合同之外,链家的房产交割和贷款流程介绍得也非常详细。
③明码标价
无论是过桥贷款的利率，还是中介费佣金，链家的收费项目都是明码标价,而且不存在可商量的余地,对每位客户都一样。当然在解决信息不透明的同时，明码标价方面，链家的价格通常都高于市场水平。对于非链家目标用户的潜在购房者，信息不对称仍然没有太多改善。
二、链家如何管理经纪人：高薪挖角、淘汰员工
链家在经纪人管理方面也是可圈可点，不仅高薪挖取对手员工，同时淘汰不合格员工及避免优秀员工离职的策略上同样值得参考。
①高薪挖角
互联网公司深谙互联网人才攻击攻坚战的打法，那就是高薪，比如美团将拉手多个城市地推双倍工资挖角，去哪儿曾双倍挖角携程技术.链家上海对基础员工开出的平均底薪是5000元，其中4000元是无责任底薪，剩下的与绩效挂钩，经济人的提佣最高也高达75%，最低30%，对于没有经验的实习经纪人链家更是开出了无责任底薪4000元/月，最长6个月的薪资。而普通中介开出的底薪不过3000元左右，提佣一般也20％~30％，更何况链家的中介费也是常规中介的1.5倍,所以，一般来说，链家普通经纪人的底薪与传统中原等主管级经纪人薪资相当。
②合理的经纪人间的竞合机制
同行是冤家，消费极其低频的一锤子买卖的二手房中介行业内的同事也是竞争对手,同公司
的不同门店同事以及同门店的同事抢客户抢房源的事情层出不穷,内耗严重，对客户的骚扰也尤为突出。链家则在机制上缓解了这一问题,在用户生命周期四大关键阶段有所贡献的经纪人都可以获得佣金：业主开发者（谁开发了这个独家房源)、现场信息录入者（房型和现场照片录入者）、最终成交者（谁成交了用户下单)、客户开发者（该成交用户首次链家看房接待者）,最终成交毕竟很困难,美国先进的经纪人体系中经纪人平均一年也仅可卖出6套房.但成交前的用户生命周期管理相对简单，促使经纪人相互协作，提升购房者的生命周期管理，这无形中更直击传统中介假房源的问题.
③严密的绩效机制实施淘汰
传统的二手房中介是根据成交额和提成比例来确定中介经纪人的佣金收入，而链家在此基础上增加了无底薪积分制模式,根据员工的业绩、级别、业务、得分挂钩，经过一定的运算规则，得出每月积分数，根据分数来决定员工每月的收入，积分数越高佣金的比例越高,30％的积分数起提，75％封顶，在同等产交易额的情况下，积分更高的经纪人可以比积分低的拥有更高的佣金收入，这完全是马太效应的应用，对于留住金牌经纪人的作用无疑是巨大的。在链家公布的2015年上半年经纪人收入排名上，链家经纪人最高的佣金提成居然高达111万元，38位经纪人收入超过50万,上半年收入10万元以上的经纪人占比37%。
视频号怎么开通④高成本的离职代价限制核心员工离职
离职率是二手房中介行业的一大病,行业的离职率每月高达35％，一般中介门店的经纪人每年会全部换一拨。对中介经纪人来说，离职带来的不利因素主要有佣金和客户的损失，链家则通过机制限制了员工的离职，当然这也可以认为压榨离职员工最厉害的一家公司。链家限制离职员工的做法是，经纪人一旦辞职,客户资源就会自动转到公盘,房源系统都是采用转接号码，只有登记的经纪人才有房东号码,其他经纪人只能通过转接号联系。同时将原本为规避经纪人高纳税的分月提成的制度取消,离职的经纪人提成将一次性支付，而经纪人佣金的工资发放时间很长,所以离职经纪人一般需要缴纳比较高额的个人所得税。
三、链家如何凭借自己的壁垒攫取巨大的经济利益？
1、垄断带来的高佣金率和高利润
佣金是传统中介的主要利润来源，尽管传统中介佣金号称2％,但实际成交佣金平均不过1~1。5个点，特别是在互联网派介入后佣金率不断创新低，爱屋及屋只要1个点，搜房只要0.5个点。要知道爱屋及屋卖点是佣金只要一个点就打得传统中介焦头烂额。
链家不一样，链家号称'服务不打折，所以佣金也不打折',佣金一直维持在2。7％(2。2％的中介费和0。5％的担保费），即使在北京市发改委出台《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》的调低二手房利率的通知下仍未有所变化。
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