科技园区运营特点与盈利模式
科技园区运营特点与盈利模式
⼀、科技园区的开发运营与战略定位
科技园区的开发，必须从区域的⾼度进⾏战略规划，从城区化开发的⾓度、从园区对城区经济、区域板块经济的促进⾓度进⾏规划，⽽不是仅限于单⼀的园区内部。同时科技园区在开发运营时整体定位也要与规划设计相统⼀，什么样的产品规划设计对后期的运营管理起到促进作⽤。只有这样，才能以园区产业为引擎和造⾎机制，通过园区的规模化发展带动整个区域经济的发展和园区⾃⾝经济的发展。笔者通过⾃⼰曾经服务过的杭州余杭某科技园以及深⼊研究过的深圳某数码城园区为例，阐述科技园区的前期战略规划与开发运营的重要性。
大专学什么专业好（⼀）科技园区的开发运营与规划有机结合
以杭州余杭某科技园为例。总投资15亿元，占地127亩，总建筑⾯积27万㎡。项⽬分三期开发，园区倡导“独栋办公、花园办公、绿地办公”的发展理念，以及“双⽣态”的开发理念。其产业定位于IT软件、电⼦信息、电⼦商务、⾼新技术、创新创意等⾼科技技术产业。
该园区从2009年开始建设⾄今，招商的进度受阻，整个项⽬⾯临诸多问题。如整个园区产业规划与招商定位不清晰；产品规划设计与⽬标企业不匹配；整个园区的规划设计没有考虑到后期运营的问题等。
科技园区在创建之初，没有⽴⾜整个杭州未来科技城区域板块竞争的⾼度、园区对未来科技城区域板块的贡献⾓度、同⼀区域板块内园区的共⽣、互补、竞合⾓度进⾏动态的、宏观的战略规划，并在此基础上进⾏针对性强的特⾊产业战略规划。不能⽴⾜区域板块发展⾓度进⾏园区产业规划，盲⽬发展⾼新技术产业，导致园区定位不明，从⽽致使同⼀区域板块内部、各园区间的产业同质化严重，区域内部恶性竞争加剧，园区经济不能有效提⾼区域经济的发展。
科技园在做早期规划设计时，就缺乏规划建设⼀个科技园区的经验，对⽬标客户的理解也不深⼊。设计院的设计师在做整个园区的设计时，根本不会考虑⽇后将会进驻什么企业；⼊驻的企业对建筑结构有没有特殊的要求；也不会考虑到科技园区背后运营的因素，⽐如管道井怎么配、电源怎么配、停车位怎么配，企业需要24⼩时不间断电源，该怎么解决，⽤什么⽅法解决等问题，还如园区内的⼈流动线的规划与配套商业该怎么结合，让其园区内的物业价值发挥最⼤化?
欲穷千里目的穷是什么意思（⼆）科技园园区的开发运营与整体定位的统⼀性
我们都知道商业地产的价值重要性是体现在运营管理上，⽽商业的前期策划定位也是围绕对商业价值和商业运营技术的研究和分析上，从⽽让商业地产从开发向运营管理上转变，使项⽬开发、招商和运营之间保持互通能⼒和互助能⼒。
什么是房改房科技园区的开发亦是同样的道理，不同的是科技园区⽐商业地产更复杂化，不仅是单从运营的⾓度考
虑提升物业价值，还要从产业升级、产业集以及产业定位的⾓度研究和分析园区的商业价值。⽬前在科技园区这个领域做得⽐较成熟的是深圳某数码城园区。数码城园区给⾃⼰的定位是“民营科技园区的专业运营商”。作为民营科技园区的运营商，主要提供两⽅⾯：第⼀、提供基础开发，硬件的物业环境；第⼆、提供适应于⽬标客户中⼩民营科技企业，适合他们发展的营商环境，这个属于软件环境，包括⾦融服务、技术⽀持、专业管理咨询提供⽅⾯等等，这些东西是民营科技园区特别注重和强调的。
此外由于科技园区开发的复杂性和难度系数⽐较⼤，更需要⼀⽀专业的团队，和必要的外脑的⽀持。⽐如各部门对于产品的理解，对于市场的理解，从建筑规划部门到市场策划部门，到运营管理部门，⼤家应该都有同样的认识，市场策划部门的⼈知道产品开发的时候提哪些建议，⼯程规划部门也知道市场可能会有哪些需要等。⽐如有⼀些企业需要数据交换机组和不间断电源的设备，它可能会⽐较重，甚⾄有⼀些企业的核⼼检测的设备也是⽐较重的，⼀般的负荷解决不了的。但是在设计阶段，⼜不知道哪些企业会进来，因此，设计⼈员可以考虑在⽐较低的层次⼆楼、三楼、四楼设计较⾼的承重标准，以保证有需要的企业可以顺利⼊驻。这些⽅⾯的考虑，需要有既懂的开发运营⼜懂的规划设计的专业性复合型⼈才，这样才能保证整个园区的成功开发，给区域经济带来促进作⽤。
⼆、科技园区的开发运营特点及盈利模式
怎么排湿气吃什效果好科技园区作为国内⽬前尚未完全成熟的科技地产产品，它主要以“环境清新优美、配套功能完善、产业⾼度聚集、⾃主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同⼀产业集聚效应，激发替组词
创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同⼀产业集聚效应，激发产业创新活⼒，降低企业落户的综合成本，提升区域的该产业整体竞争⼒。
玉米煮多久就可以熟了科技园区在开发运营中要硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜，这是科技地产项⽬品质的重要保证。每个科技地产项⽬开发之初，都要与所在地政府，以及社会商业伙伴携⼿合作，围绕产业发展的资本、技术、⼈才、市场四个要素，共同致⼒于产业发展要素的整合，提供⼀系列技术关联性强、附加值⾼、智⼒密集度⾼的创新增值服务。⽐如，在科技⾦融服务⽅⾯，可以通过聚集银⾏、担保公司、再担保公司、⼩额贷款公司、风险投资公司为企业提供银⾏贷款、⼩额贷款、贷款担保、帮助企业获得政府扶持资⾦、为企业担当融资顾问等，多渠道提供资本服务。也可以为⼊驻企业提供创业资本（VC）和成长资本（PE）的股权投资。在技术服务⽅⾯，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台。
科技园区在盈利模式主要是通过项⽬的销售，物业的经营，产业的服务，资产的孵化出售，以及将来资产包的证券化业务，通过这些⽣产经营活动和资本运营活动把产业和⾦融有效的结合在⼀起，实现
多渠道，多⽅式的盈利。科技地产投资⼤，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业同时，必须要进⾏住宅和商业物业的策略性，平衡项⽬的综合性开发风险，同时也保障盈利使科技地产有很好的业态和项⽬品质，没有钱也不可能保证项⽬品质坚持到最后，所以还有⼀定盈利性活动⽀持的科技产业载体的建设。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。