开展土地承包经营权抵押贷款的实践与思考——以望奎县农信社为例
近年来，土地经营权抵押贷款每年的贷款余额和占各类贷款的比例呈逐年增长态势，农村土地经营权逐步成为望奎农村信用社解决贷款难问题的重要抓手。本文以望奎县农信社为例，系统梳理了开展土地经营权抵押贷款的主要做法及存在的主要问题，进而提出完善土地经营权抵押贷款业务的政策建议。
土地承包经营权；抵押贷款；望奎县新疆旅游攻略必玩的景点
近年来，望奎县通过开展土地经营权抵押贷款业务，使部分农户、种粮大户、家庭农场、农民种植专业合作社利用土地的担保价值获得信贷支持，改变了以往不能抵押融资的困惑，对促进“三农”发展起到了积极的推进作用。2013年开办该项贷款以来累计发放130，916万元，其中：2017年土地经营权抵押贷款5144户，5276笔，余额28，931万元，占各类贷款余额的27%，当年累计发放32，770万元；2018年土地经营权抵押贷款4938户，5043笔，余额29，296万元，占各类贷款余额的29%，当年累放39，099万元；2019年2月末土地经营权抵押贷款5304户，5467笔，余额34，484万元，占各类贷款余额的32%。2个月累放5770万元。
主要做法
（一）不断完善内部相关信贷政策独生子女证
自2013年开办土地经营权抵押贷款以来，望奎县农信社不断加强内控制度建设，制定了《土地经营权抵
押贷款管理办法》，细化抵押申请登记、抵押价值评估等程序，尤其是省联社出台《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款管理暂
行办法》后，更加明确了抵押年限及相
关登记部门，为土地经营权贷款的开展
提供了制度上和操作上的支持。2014年
《国务院办公厅关于金融服务“三农”
发展的若干意见》出台后，望奎县农信
社重新制定新的土地经营权抵押贷款管
理办法，规范了农户申请土地经营权抵
押贷款的品种、评级授信价格取数参照
依据，在风险防控方面双人到村委会核
实土地情况，并建立抵押登记台账跟踪
借款人经营情况。
（二）基本定位
1.在抵押贷款的发放原则上。抵押
权人以“办理自愿、风险自负、收益自
理”的原则，自主决定土地经营权抵押
贷款的发放。农村土地所有权、承包权、
经营权“三权分离”。土地经营权抵押，
不改变土地的使用权性质，不改变土地
的承包关系。
2.在定价方面。在土地经营权价值
计算方面，采取流转费计价法，也就是
按每亩土地每年流转价值计算每亩土地
价值，旱田和水田每亩价值根据地块实
际质量确定，其中：一般情况，旱田每
亩最高不超过550元，水田每亩最高不
超 750元。
3.在抵押价值确定方面。农户提供
的土地经营权由基层社审贷小组对土地
进行评估作价，签订《土地经营权抵押
计价协议书》，评估价值按本地区土地
实际价值确定，评估价值=土地每亩金
额×亩数×(土地经营权剩余年限－借
款合同期限)。
4.在抵押率方面。为尽最大限度的
满足农户贷款需求，不断提高客户贷款
抵押率，由原来不超过土地评估价值的
50%提高到现在的 66%。
5.在贷款期限方面。土地经营权抵
押借款期限根据借款人从事的生产经营
周期、收入情况确定，最长不超过15个
月（含）；对于不良贷款重组采取土地
经营权抵押的贷款期限不超过2年（含）。
符合上述条件并同时满足：贷款期限不
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得超过国家规定的土地经营权剩余期限
的一半。对以土地经营流转合同抵押的
贷款期限不得超过合同约定剩余期限的
一半。
6.在贷款利率方面。6 -15个月贷
款利率执行区间为6.5‰到7.49‰
(三)核实真实性
在没有专门机构颁发土地确权证之
前，如何核实土地经营权的真实性是搞
好土地经营权抵押贷款的先决条件。首
先对提出申请的借款人，根据借款人的
家庭人数，及每口人所分的口粮的亩数，
来确定借款人家庭所拥有的口粮田亩数
（土地经营承包权证）。其次是根据借
款人提供的口粮田亩数，去借款人所在
村的村委会核实发包情况。主要核实借
款人的口粮亩数、坐落位置及村土地台
账，土地证明由村委会证明人签字审核
并加盖公章。再次是村委会核实完毕后，
到借款人所在乡的农村经济管理中心，
进行核实借款人在所辖村的土地台账，
进行调查核实，农村土地经营权抵押贷
款登记申请书由经济管理中心负责人签
字审核并加盖公章。
开展土地承包经营权抵押贷款的实践与思考
——以望奎县农信社为例
■ 卢勇智/ 文
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（四）发放形式
1.“农户互保+抵、质押”组合担保方式，可以是优秀与优秀之间互保；良好与良好之间互保；优秀与良好之间互保。并在基础授信额度内发放。
2.“农户单独抵押”担保方式。①耕地（以粮补面积为准）。主要包括口粮田与承包田，不包括外包地。承包田是指直接在村委会承包并享受粮食补贴的耕地；外包地是指农户与农户间转包的耕地以及在村委会承包的机动地。②粮食补贴。粮补限定为借款农户家庭成员名下享有的各种农业补贴。③宅基地上个人住宅（即“农房”）。④大型农机具。
3.个人生产经营贷款：以土地经营权做抵押，发放的个人生产营业为用途的贷款。
4.个人综合授信一证通贷款：采用一次授信贷款期限为一年期，三年循环使用，随带随用，灵活方便。
（五）发放流程
1.由借款人根据自己贷款用途的实际情况向信用社提出贷款申请。
2.信用社接到贷户的贷款申请后，立即组织人员进行贷前调查，核实土地经营权的真实性。
3.经贷前调查，贷户符合贷款条件，审核贷户有关人员的证件原件，确认相关人员的身份并留存借款人或担保人的有效身份证件复印件。涉及夫妻承诺或财产共有人承诺的还应留存配偶或财产共有人的身份证复印件或其他外来有效证明的原件（结婚证可以是复印件）。
农户贷款夫妻关系证明应当为以下其中的一种：结婚证、户口簿或村委会出具的关系证明。
4.对贷款进行审批。
5.贷款发放前，贷款申请人应开立与贷款相关联的个人结算账户（卡），
并自愿接受信贷监督和结算监督。
存在的主要问题
（一）抵押登记不规范
目前农户手中的土地经营权还没有
土地使用权证，大部分只是与村委会签
订的承包合同或与农户间的转包协议,
土地经营权效力不好确认，存在风险。
而目前没有相对独立的评估价值作参照，
缺乏评估流转土地承包经营权价值相应
标准和操作程序。
（二）金融机构缺乏主观能动性
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近年来，国家先后出台了一系列促
进农业发展、增加农民收入的政策措施，
各级金融机构也相应调整职能支持农业
农村建设，但无论是金融机构还是农业
经营主体，由于农业企业抵御风险能力
弱，信贷风险高，而且农业信贷风险补六一儿童节文案朋友圈
偿机制不健全，致使金融机构对农业企
业信贷、投资的主观能动性不足。望奎
除农信社外，仅有哈尔滨银行开展了土
地经营权抵押贷款业务，余额488万元。
（三）农业经营风险较高，容易导
致贷款出现风险
由于农业是弱质产业，抗御自然灾
害的能力较差，具有高风险特征，在农
业生产和经营的过程中，容易受资源条
件、自然环境、市场因素等不利因素影响。
由于现阶段农业保险业务尚未全面展开，
如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，
将给开展土地经营权抵押贷款业务的金
融机构带来不可预知的风险。一旦经营
户出现贷款违约时，银行难以处置抵押
的土地经营权，土地经营权难以变现，
这是开展土地承包经营权抵押贷款业务
的最大难题。由于望奎农信社工作开展
的扎实有效，该类贷款不良率全市最低，
但依然存在一定的风险隐患。
相关建议
（一）建议政府推进土地权益确权
工作的进度，明确土地所有权的主体
完善农村土地法律框架，明确土地
承包经营权抵押范畴。完善土地承包经
营权登记和承包经营权证书制度。明确
土地管理部门职责，规范权证发放和抵
押登记环节，对土地承包经营权抵押进
行登记管理。建立完善农村土地市场评
估配套机制，为农村土地承包经营权流
转提供服务。
（二）建议完善农村土地经营权流
转市场
建议政府成立功能齐全的交易中心
和土地经营权仲裁机制，建立农村土地
价值评估专业机构，设立县、乡、村土
地流转服务机构，明确其相关职责，为
农村土地经营权流转提供配套服务。
（三）完善农业生产保障机制，降
低土地承包经营权抵押贷款风险
建议政府完善农业保险制度，国家财
政税收应对提供农业保险服务的金融机构
给予一定的政策扶持和鼓励，同时，要加
大宣传力度，提高农民参保普及率，扩大
农业保险品种。加快农业保险立法进程，
为农业保险的发展提供法律保障。建立农
业政策性保险准备金制度。建议政府财政
部门建立专门的贷款损失保障或风险补偿
机制。在贷款发生违约、金融机构实现抵
（质）押权较困难时，实施抵（质）押物
收购或进行贷款风险补偿。鼓励保险部门
在现行法律法规的框架内开设土地承包经
营权抵押贷款保险品种，以降低金融机构
发放土地承包经营权抵押贷款的风险。
作者单位：中国人民银行望奎县支行
责任编辑：朱兴龙桂花茶怎么制作
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