购买商品房的基本程序是怎样的
购买商品房的基本程序是怎样的
商品房，在我国已经存在了四五⼗年了，这是较之以前的⼀种特殊的购房模式，对每个⼈都有房也是做出了激励的作⽤。现代社会，我们总是强调买房，使⾃⼰有所居有所住。其实也就是说的商品房，⽽不是⽼⼀辈⾃⼰花的钱盖得房⼦。那么，商品房在购买过程中有哪些基本程序呢?店铺⼩编马上为您解答。
⼀、购买商品房的基本程序是怎样的
通常，购房有着⼀整套复杂、繁琐的程序。总的来说,⼀般有以下⼏个步骤:
第⼀、签订房地产订购书或者认购书，并向发展商或者其代理商交付定⾦。
订购书或者认购书在法律性质上属于预约合同，双⽅有义务信守，否则要适⽤定⾦罚则。如果是预售，认购⼈应当查证预售⽅的商品房预售许可证以及营业执照等相关资料，预售⼈应当以书⾯形式向预购⼈明⽰下列事项:
(1)、预售⼈的名称、注册地址、和法定代表⼈。
(2)、商品房预售许可证。
(3)、项⽬开发进度和竣⼯交付时间。
(4)、项⽬及其配套设施的平⾯⽰意图。
(5)、商品房的结构类型、户型、装修标准、公共和公⽤建筑⾯积的分摊办法。
(6)、预售商品房的价格和付款办法。
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(7)、商品房预售款的专⽤帐户。
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(8)、物业管理事项。
(9)、法律、法规规定的其他事项。
如果是商品房现售，售房⼈则应符合以下条件:
(1)、具有企业法⼈营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)、具有⼟地使⽤权证书或者使⽤⼟的批准⽂件;
开车污的文案秒湿爆水(3)、持有建筑⼯程规划许可证和施⼯许可证;
(4)、已通过竣⼯验收;
(5)、拆迁安置已经落实;
(6)、供⽔、供电、供⽓等配套基础设施具备交付使⽤条件，其他配套基础设施和公共设施具备使⽤条件或者已确定施⼯进度和交付⽇期。
(7)、物业管理⽅案已经落实。
第⼆、签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同。
通常各地房地产管理部门都会通过发展商提供标准合同样本，双⽅可逐条协商修正。订约时，购房⼈要注意带好⾝份证、户⼝簿等⾝份证明材料。⼀般订约是在发展商处或发展商指定的律师事务所。为不致出现漏亏，购房⼈最好⾃⼰随⾝带⼀个律师前往。当然，如果进⼀步公证或者见证则更为妥当。
第三、办理预售预购登记⼿续。
双⽅应在预售合同签订30⽇内持该合同项⽬所在地房地产交易登记机构办理登记⼿续。未经登记⼿续，合同不能产⽣法律效⼒。
第四、办理抵押登记。
如果购房⼈须银⾏贷款，则在与银⾏签订房地产抵押贷款合同或者预购商品房贷款抵押合同之⽇起30⽇内持抵押合同、售房契约及相关⽂件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第五、交付。
售房⼈在房屋符合约定的条件成就后，向购房⼈发出《⼊伙通知书》或者《交付使⽤通知书》，由购房⼈进⼊现场实地验收，并签收交房单据，领取房屋钥匙。交付是双⽅⾏为，但交付并不导致房屋产权的转移。
第六、⽴契过户，办理产权证书。
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房屋交付之后的约定期限之内，售房⼈应协同购房⼈办理产权过户⼿续和房地产权属登记⼿续。产权证书颁发以后，全部⼿续结束。
⼆、看房注意事项
避免定⾦陷阱
很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定⾦。有些开发商定⾦还是会退的。有的退的时候就各种理由了。所以如果交定⾦。必须看好定⾦合同!!⽽且中国⽂字。博⼤精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很⼤。所以区别要分清楚，避免进了定⾦圈套!
避免抢房陷阱
开发商总会制造⼀些抢房的氛围。让很多购房者集中到⼀个时间段来⼀起抢房!这样很多⼈为了抢到好的房号。就会不加思考的去把房⼦抢到⼿!⽽且很多开发商在抢房前⼀刻才公布房价。所以⼀定要计算好之后在决定是否去抢!!别勉抢到之后价格过⾼!
观看房屋⾯积：
有的时候看的样板间，是因为装修效果会显得房⼦很⼤!所以看房买⽑坯的尽量拿未装修的房⼦做参考!
查看开发商⼝碑：
⽹上可以直接搜索这个楼盘怎么样!或者是到搜房查看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖⼦!甚⾄有的还有视频曝光的。⽐如就可以在百度视频⾥⾯搜索楼盘或者开发商名字。避免买到⿊⼼开发商的房⼦!!
看五证：
开发商要有这五本证书才有售房资质!五证包括：
1、《商品房销售(预售)许可证》;
2、《建设⼯程施⼯许可证》;
3、《建设⼯程规划许可证》;
4、《建设⽤地规划许可证》;
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5、《国有⼟地使⽤证》。
签合同注意事项
尽量有买房经验的朋友和你⼀起去签合同
三、购买商品房要交哪些税
购买商品房分新房和⼆⼿房，两个房⼦购买的税费都是不⼀样的，如下：
新房：
契税：90平⽅以下1%，90平-144平⽅1.5%，144平⽅以上3%，⼆套房3%
维修基⾦：购房总价的2%-3%图书馆停电许愿30秒
⼆⼿房：
个⼈所得税：卖⽅出，评估总价的1%(满五年家庭唯⼀⼀套住宅免征)
契税：买⽅出，90平⽅以下1%，90平-144平⽅1.5%，144平⽅以上3%，⼆套房3%
营业税：卖⽅出，5.6%(满两年免征)
交易⼿续费：买卖双⽅⼀家⼀半，⾯积*6
⼯本费，⼀本80元
⽆疑，商品房是在市场经济条件下所迸发出⽣机活⼒的⼀个产业，房地产开发公司通过出让的⽅式才有的⼟地使⽤权，最后再经营住宅售卖的活动。可以很肯定的讲，⼤多数房地产商肯定不会舍⼰为⼈，⽆利润售房。因此，我们不仅要注意买商品房的流程，还要注意售房者会不会坑钱。以上便是⼩编对问题的回答及补充了，如还有不懂的地⽅，可继续在店铺进⾏法律咨询。

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