李开林、王慧等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院
【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院
【审结日期】2021.08.30
【案件字号】(2021)苏09民终4325号
漫不经心【审理程序】二审
【审理法官】刘圣磊周陇谢超亮
【审理法官】刘圣磊周陇谢超亮
【文书类型】判决书
【当事人】李开林;王慧;贾宏明
如何调整自己的心态【当事人】李开林王慧贾宏明
【当事人-个人】李开林王慧贾宏明
【代理律师/律所】杨潇江苏瑞信律师事务所
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【代理律师】杨潇
【代理律所】工商银行网银密码江苏瑞信律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李开林
【被告】王慧;贾宏明
【本院观点】李开林与王慧、贾宏明签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。违约
金以实际造成的损失为基础，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。
【权责关键词】撤销代理违约金过错合同约定第三人质证财产保全诉讼请求查封冻结
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【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，李开林与王慧、贾宏明签订的《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。李开林在合同约定日期支付首付款后，王慧、贾宏明因房价上涨不同意以原约定价格履行合同，构成违约，现李开林要求解除合同，符合法律规定，应予支持。李开林的起诉状以及在一审庭审中均明确要求解除合同、赔偿损失，现又上诉主张继续履行合同，本院不予支持。 关于李开林主张的中介费，是因王慧、贾宏明违约造成的直接损失，应由
王慧、贾宏明予以赔偿。一审法院对此予以了认定，但在判决主文中予以遗漏，本院依法予以纠正。 关于李开林主张的应按四倍银行贷款利息赔偿资金占有损失以及要求王慧、贾宏明赔偿其违约金248000元的问题。本院认为，违约金以实际造成的损失为基础，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，一审法院综合考虑李开林购买房屋的首付款系通过案外人支付、李开林明知自己涉及其他经济纠纷不能成功办理贷款、购房时机、学区房调整时间等具体情况，酌定由王慧、贾宏明赔偿其违约金6万元适当，本院对此不予调整。 综上，李开林的上诉请求中关于中介费的部分成立，应予支持，其余部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】考上大学的祝福语贺词一、维持盐城市亭湖区人民法院(2021)苏0902民初1016号民事判决第一项、第二项； 二、撤销盐城市亭湖区人民法院(2021)苏0902民初1016号民事判决第三项； 三、王慧、贾宏明应于本判决生效之日起十日内支付李开林中介费损失4000元； 四、驳回李开林的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10620元，减半收取5310元，保全费4020元，合计9330元，由李开
林负担2775元，王慧、贾宏明负担6555元；二审案件受理费10620元，由李开林负担10000元，王慧、贾宏明负担620元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 07:02:06
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2021年1月13日，王慧、贾宏明(房屋出售方、甲方)与李开林(受让方、乙方)、盐城市浩海投资有限公司(居间方、丙方，以下简称浩海公司)签订一份《房地产转让合同》，王慧代贾宏明在合同上签字。合同约定：1.甲方自愿将坐落在盐城市区河畔之星城2幢1503室、无证车库一个三室两厅一卫一厨的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积115.29平米。2.甲方在签订转让合同时，说明该房屋有贷款约7万元，在15日还清贷款，学区名额过户后可用。3.房屋转让价为124万元。定金5万元，首付款33万元，贷款86万元，房屋尾款1万元，甲乙双方同意从定金中扣除，由丙方代为保管。4.定金于2021年1月13日前交给甲方，2021年2月5日前将首付款33万元交给甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请住房抵押贷款86万元，用于支付房屋转让价款的余款。5.违约责任：乙方逾期支付房价款超过十天，未支付或未交足应付款项，或因自己的原因不能够形成此次交易的，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方，所收定金
不予退还，并有权要求乙方支付占总房价每天千分之一的赔偿金；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，妨碍产权转让的，一概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任。因此给乙方造成经济损失的，甲方负责全额赔偿，并在产生问题或有违约行为的十日内将双倍的定金归还给乙方，首付款返还给乙方外，并按银行同期利息的四倍赔偿乙方的经济损失。6.甲乙双方在签订合同后，各向居间方缴纳服务费用成交价的1%计12400元。7.补充条款：(1)甲方同意乙方过户时乙方指定买受人；(2)甲乙双方就上述房产达成违约责任是上述房价的20%作为赔偿金。合同签订当日，李开林向王慧、贾宏明向支付定金5万元，向浩海公司支付服务费4000元。王慧向李开林出具收条，浩海公司向李开林出具收据。 2021年1月14日，中共盐城市委办公室下发盐办发[2021]2号《市委办公室市政府办公室关于印发盐城中学教育集团改革方案的通知》，公布盐城中学教育集团改革方案。因施教区调整，案涉房屋价格上涨。2021年1月21日，王慧、贾宏明将案涉房屋的房贷结清。2021年2月5日18:31-32分，李开林通过案外人吕成银的账户向王慧转账20万元、13万元，合计33万元。2021年2月6日，李开林联系王慧，王慧表示可以将首付房款退还，但要求李开林出具承诺放弃购买案涉房屋。2021年2月7日，李开林联系王慧要求其明确是否卖房，王慧表示李开林违约，只要李开林承担20%的违约责任就卖
房，要求退首付款就需要出具一个自愿解除购房合同的手续，李开林认为其没有违约，也没有放弃买房。双方未能协商成功。当日，李开林向法院提起诉讼并申请财产保全，查封了王慧、贾宏明的银行账户，李开林支付的购房款被冻结。2021年2月25日，双方当事人、中介公司相关人员就案涉房屋价格进行协商，李开林要求按原价格履行，王慧、贾宏明要求重新议价。 一审法院另查明，李开林系盐城市马沟中学教师。2021年1月12日，李开林通过浩海公司与案外人潘某、钱某签订购房协议，购买位于盐城市亭湖区，面积127.44平方米，售价156.6万，李开林支付定金5万元及首付款42万元。2020年1月25日，李开林向法院提起诉讼，要求潘某、钱某赔偿违约金、双倍定金等。关于同时买两套房的原因，李开林陈述：1.我不知道施教区调整；2.我有两个儿子，只有一套2005年买的房子，直到现在未购新房，房子我是买给自己的，但我涉及一些案件，可能办不了贷款，为了防止违约，就添加了指定第三人；3.我不清楚自己是否在失信人员名单，但我自己的房子被查封了，工资是正常发放的；4.购房首付款借的亲戚朋友的。经一审法院询问，李开林表示王慧、贾宏明没有履行合同的想法，同意解除合同。
【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《房地产转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。
李开林在约定的日期支付首付款后，王慧、贾宏明因房价上涨不同意以原约定价格履行合同，构成违约，现李开林要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，李开林已经支付的房款及定金应予退还，王慧、贾宏明收取定金5万元，其中1万元保存在中介浩海公司处，王慧、贾宏明向李开林返还定金后，王慧、贾宏明可向浩海公司主张。占用资金应当支付利息，合同约定退还房款时，按银行贷款同期利息的四倍赔偿损失，因双方另行约定了违约责任，故该利率标准予以调整，按现行相关利息标准计算。关于李开林主张的中介费，是因王慧、贾宏明违约造成的直接损失，应由王慧、贾宏明予以赔偿。关于李开林主张的违约金，李开林的教师身份使其知悉施教区调整具备一定的便利条件，李开林在自己因其他经济纠纷致自有房产被查封的情况下，通过一家中介公司连续购买两套因施教区调整价格迅速上涨的房屋，且首付款系向他人所借，其购买房屋的原因无法排除合理的怀疑，另外，李开林支付首付款前多次联系王慧、贾宏明未果，支付首付款后随即知晓王慧、贾宏明不同意继续履行合同，客观上对李开林继续选购其他房产影响不大，故综合考量本案实际情况，酌情调整违约金为6万元。 一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条之规定，判决：一、王慧、贾宏明应于判决生效之日起十日内返还李开林定金5万元、首付款33万元，合
早餐食谱大全图片>爽肤水排行榜计38万元，并承担利息(利息计算期间及标准：从2021年2月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、王慧、贾宏明应于判决生效之日起十日内支付李开林违约金6万元；三、驳回李开林的其他诉讼请求。
【二审上诉人诉称】李开林上诉请求事项：1.改判一审判决主文一中的利息应按照银行贷款同期利息的四倍计算；2.改判一审判决主文二中的违约金在原判决基础上增加18.8万元，同时王慧、贾宏明赔偿中介费4000元；3.一、二审的诉讼费、保全费由王慧、贾宏明承担。事实和理由：一审法院已认定上诉人和被上诉人签订的《房地产转让合同》是合法有效的，同时认定被上诉人因房价上涨不肯卖房而违约，导致合同不能履行，故一审法院应该以合同的条款为依据，而不能凭借想象和猜测，被上诉人客观上是可以履行合同的，但为获取更高的房价而恶意违约，且没有对违约金数目提出异议，被上诉人给上诉人造成的损失远远超过约定的违约金数目，故不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定。 综上，李开林的上诉请求中关于中介费的部分成立，应予支持，其余部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
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