关于北京市集体土地房屋法律问题
浙江律师：王相良
一、北京市集体土地房屋拆迁基本程序
立项批复
用地批文：征用或占用集体土地批复
规划批文：建设用地规划许可证。圣魔之光石攻略 区国土局核发房屋拆迁许可证
拆迁实施方案
安置房和拆迁补偿资金证明文件
拆迁公告北京的酒店
签订拆迁补偿安置协议 同意签订 拆迁房屋
拆迁实施方案
不同意签订安置协议
到县区国土局拆迁裁决 拆迁房屋
不
行政诉讼 行政复议 行政诉讼
生化危机6操作 申请法院房屋
二、拆迁与谈判时应当注意的问题
1、对拆迁许可证和其前置文件提起行政诉讼。
在拆迁公告出来后，应当及时对拆迁许可证和其前置文件提起行政诉讼。一般的情况下，拆迁公告中均提起“三个月内向法院提起诉讼”的内容。如果有该内容，则应当在3个月内向法院提起诉讼；如果没有该内容，或者时间条件和诉权告知书缺少一个，至少可以在二年内向法院提起诉讼。当然，在这个过程中，作为被拆迁人应当注意分析自己所处的境况，尽量不要作出头鸟，可以让同一地块的其他人作为诉讼代表人提起诉讼。因为如果被拆迁人的行为过于突出，则拆迁人可能会首先顶住你，把你作为一个典型搞定，得利的肯定是后来的被拆迁人（俗称：拆迁户）。
2、拆迁的市场准入证——拆迁许可证及前置文件的诉讼利益分析。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（下称：拆迁管理办法）第七条规定：“用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”因此，房屋拆迁许可证是进行房屋拆迁必备的市场准入证。如果没有房屋拆迁许可证，则拆迁人就不能对相应地块的房屋进行拆迁。没有拆迁许可证的拆迁行为，就是对私人财产权利的侵犯的一种侵权行为，可以直接诉请要求按市场价进行赔偿损失或恢复原状。
因此，在拆迁实务中，被拆迁人（俗称：拆迁户）往往会将拆迁许可证提起行政诉讼，其目的主要有两个，一是如果赢得诉讼，则拆迁人无法进行拆迁。二是如果输了，则由于拆迁人一般由于建设项目需要，往往在时间上拖不起，被拆迁人利用这一点，拖延时间，为自己的权益赢得时间上的筹码。
缉魂结局什么意思在以往的拆迁实务中被拆迁人还对拆迁许可证的前置文件提起诉讼，因为拆迁许可证的前置文件如立项计划、用地批文、规划批文（即建设用地规划许可证）等均是行政行为，作为行政行为的利害关系人——被拆迁人，其诉讼主体资格是没有问题的，法院也受理。但后来，出台了一个司法解释，规定被生效判决所拘宿的行政行为，法院不予以受理。这个解释是在当时被拆迁人利用诉前置文件，从而造成了很多拆迁工作久拖无法
得到解决，在这样的背景下，为保证拆迁工作的进行，从而出台了这个司法解释。但我个人认为，这个司法解释，违背了行政诉讼法的立法精神，也剥夺了当事人的诉权，被迁人完全可以争取立案，来为被拆迁人下一步的谈判，赢得时间上的筹码。就北京来看，拆迁管理办法的第9条就是拆迁许可证前置文件方面的规定。
3、双方的第一个交锋——拆迁补偿安置协议的谈判。
进入拆迁后，双方进入的第一个交锋，是拆迁人与被拆迁人双方商谈安置方案，商谈拆迁补偿安置协议的签订。当然，来与被拆迁人谈的可能不是拆迁人，而是拆迁人委托的镇政府工作人员或者村委会等。在这个阶段，被拆迁人应当尽量先各种理由，先不要与拆迁人过早的谈补偿安置的事宜。记住一点，补偿不会少你一个人，问题在于谁过早签订补偿安置协议，谁的房屋的会过早的被拆迁，谁的补偿就少，得利的一定是坚持到最后的人。谁能坚持到最后，谁就是赢家。据此，在没有达到被拆迁人满意的答案之前，作为被拆迁人，应当不要轻易与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，可以接下去走裁决、复议、诉讼等司法救济程序。
4、拆迁补偿安置协议的准司法救济程序与司法救济程序。
拆迁的准司法救济程序为行政裁决和行政复议，拆迁的司法救济程序为行政诉讼。上述救济程序，赢得诉讼是一个方面，另一个方面的考虑是，拖延时间，为拆迁补偿安置协议的签订赢得时间上的优势。当然，现在拆迁诉讼赢得概率不高，诉讼之前，应当做好足够的尽量准备。
5、关于安置方式的选择。
根据拆迁管理办法第13、14、17条规定，北京集体土地房屋拆迁的安置方式主要为三种，一是货币补偿；二是安置房屋；三是有条件的地区可以另行审批宅基地，并对被拆除的房屋按重置成新价进行补偿。对比三种方式，一般地，被拆迁人喜欢选择第三种，因为自己有宅基地可以造房子，比安置房强，而且第三种还可以拿到一笔重置成新价的补偿，并且新批宅基地少于原合法面积的部分，对不足部分应当给予补偿。而第一种和第二种方式，钱和房子是是不能兼得的。其次是第二种方式，安置房屋，因为这一种方式，被拆迁人可以以很优惠的价格购买安置房屋。
6、关于安置房的注意事项。
对于安置房，根据北京市集体土地房屋拆迁的有关规定，其性质有三种，第一种安置房是以国有土地上的房屋安置，被拆迁人与拆迁人结算差价；第二种是以本集体建设用地范围内的房屋安置；第三种是经济适用住房安置，被拆迁人拿到补偿款后，按规定政府定价购买。对比三种安置房的产权，只有第三种的产权是完整的，其上市和交易不受限制，另外两种的产权均不完整，其交易和上市均受到限制。集体土地上的房屋交易，目前在法律上和实践上都存在一定的难点。经济适用住房受到上市年限的限制，并且上市需要交纳一定的税费和规费。所以，就安置房的选择来看，第一种是理想的选择。况且，经济适用房的安置，其拆迁时的补偿价格计算也不一样，按区位补偿价的计算公式来看，一个是以普通住宅指导价为基准计算，经济适用房安置的区位补偿是以经济适用住房为计算基数，所以经济适用房安置的补偿标准相对来说低一点。但无论何种情形，均应当取得用地批准和规划许可。安置房还要考虑的一个问题是，安置房是现房还是期房。拆迁人提供的安置房屋，原则上应当是现房，并具备合法审批手续，安置用房的市政配套设施和生活服务配套设施，应当具备使用条件。提供期房的，必须取得被拆迁人的同意。律师建议，应当选择使用现房，尽量不要选择期房，因为期房有很多的潜在纠纷，而现房可以在交接时进行验房，纠纷相对来说少一点。
7、拆迁补偿标准的问题。
就目前的集体房屋拆迁的补偿来说，有两部分组成，一是宅基地区位补偿价，二是房屋重置成新价。宅基地区位补偿价按下列公式计算，宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。根据《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》（顺政发（2003）34号），而普通住宅指导价根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字〔富贵竹2001〕1234号）基准地价的划分，仁和镇普通住宅指导价标准为1900元-2600元/平方米。房屋重置价基本上就是按成本价来核定。从上述的规定来看，普通住宅指导价还是按2001年的价格执行，从2001年到现在，房地产市场已经翻了好几番，目前房屋的市场价远远不至2600元/平方米的标准了。从的司法解释来看，集体土地拆迁补偿参照国有土地房屋拆迁政策，按市场价进行补偿是有依据的，具体可以查看《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。从理论上来说，农村集体土地房屋拆迁（征地拆迁而非占地拆迁），在拆迁之前，肯定得先改变土地权属的性质（先征后拆，如果先拆后征属于程序违法），把集体土地改变为国有土地，然后才能进行拆迁。因此，土地性质改变了，补偿性质也同样随之改变，按国有土地的城镇房屋拆迁补偿的市场价的规定进行补偿。
三、关于户口的问题
根据拆迁管理办法第15、18条和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》（（2003）666号）（下称：拆迁办法实施意见）第35条规定，户口肯定与拆迁有关，主要的影响是宅基地控制面积的计算时，其次是安置房方面有的地方按被拆迁人家庭人员安置。但北京我所了解到的规定中，没有涉及到像你这种妻子和孩子户口不在本地块范围内的补偿问题，这其实是一个安置人口的计算问题。就杭州来说，只要结婚未育的，不管户口是否在本地，妻子均可作这安置人员，还可以安置一个未来的孩子；如果结婚独生子女的，可以按一个独生子女可以按二个进行安置，但北京我未查到类似的规定。但仅从拆迁管理办法第15条的字面来理解，所谓的“家庭人口情况”，应当是指包括户口不在本地的家庭实际居住人口，应当作为安置人口计算。其次，拆迁后虽然户口被冻结，但被拆迁人可以根据拆迁管理办法第8条规定，对于因婚姻、出生的户口进行迁移、申报和分户。其次，该房屋是否分户，直接关系到能够拿到多少安置房屋，应该说，一般地，分户的安置房屋多于未分户的。如果被拆迁人结婚未分户的，可以进行分户的动作。考试没考好检讨书
以上内容，仅代表律师个人观点，在拆迁实务中供参考。被拆迁人未经本人同意，不得作
他用途，也不得扩散从而造成不良影响。本文版权属于律师本人所有，他人未经同意不得擅自发表。
（以下无正文）
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论