物业管理知识趣味题
物业管理知识趣味题
一、知识趣味小故事
人类的欲望和需求
  阿毛，一个想发财,但一直没赚到什么钱的青年，听说，有一个热心的大老板，很愿意为他这样的年轻人，指导人生的道路。
于是，他来到了大老板的家里。看到了大老板，是一个温和，慈祥的老人。
  阿毛说：“我想请教您，怎么才能赚到钱？”
  大老板点了下头，微笑着说：“你有没有看过一些经济学方面的书？”
  阿毛有些不好意思，说：“我没有，我以前学的专业与这个没有关系。”
  大老板说：“以后有时间，你可以看一点，经济学可以帮助你理解这个世界。”取名用字
  阿毛点了下头，大老板继续说：“其实，赚钱，做生意，各种商业行为，要研究它们最本质的规律，首先要研究人本身。人是一种有欲望的动物。”
  大老板看了阿毛一眼，继续说：“人类的欲望是无限的。人类的欲望的无限性推动了社会的进步。人类为了满足自己不断产生，永无止尽的欲望而不断奋斗前进。”
  阿毛静静地听着
大老板继续说：“人的种种欲望就引发了商业上的各种需求。比如你吃的快餐，买的衣服，报纸，看的电影。我前面提到的，那些写字楼里的大集团和小公司，那些商场，超市，那些店铺，还有那些街边的小贩，他们的共同点就是，他们都在满足消费者的某种需求。”
  阿毛恍然大悟：“我明白了！您说得太对了！”
  大老板微笑着说：“因此，你如果想赚钱，首先，你必须去研究消费者有哪些需求。需求是经济生活的根源。人类的各种需求引发了人类复杂的经济生活，从而产生了庞大，层次复杂的经济链。”
  阿毛说：“我明白了。”
二、知识趣味题
1、我是房东，与租房户约定由他缴纳物业费，你们应向他收取，我不承担责任。
答：根据《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。所以使用人不缴纳物业费，业主应承担连带责任，业主缴纳后可以向使用人追偿。
　　2、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业（第四十条）
3、电梯费用，底层住户是否应当承担？
答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。
  4、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？  答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。
5、我国第一家专业物业管理公司于（  ）年、在（  ）成立，从此建立了“独立核算，自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制，使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为。
6、（）就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
    A．合理原则
B．公开原则
C．公平原则
    D．费用与服务水平相适应的原则
    标准答案：d
    解  析：费用与服务水平相适应的原则就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
  7、目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是（    ）。
  A．包干制和酬金制
  B．包干制
  C．酬金制 
  D．佣金制
    标准答案：b 
    解  析：包干制目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
8、《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行（  ）。
    A．告知义务
  B．制止义务
  C．报告义务
  D．教育义务
  E．执行义务
  标准答案：a, b, c 
9、在发生安全事故时，要求物业管理企业履行的义务包括（    ）。
A．发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
B．立即通知业主委员会
C．及时向有关行政管理部门报告事故
D．做好赔偿工作
E．协助做好救助工作
  标准答案：a, c, e
  解  析：发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
    分析题：
百度明星控
    一、某年，某物业服务企业接到了4单元顶层虎成语602鞋类三包业主的投诉，认为602室在下雨时屋顶
渗漏是物业服务企业对房屋维护养护管理不当所致，要求该物业服务企业负责维修并给与一定的经济赔偿。
  问题：该物业服务企业是否应负责维修，并给予602室一定的经济赔偿？
  答案：该物业服务企业要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。
（1） 屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中的破坏造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。
（2） 如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格造成的，且在5年保修期内，应有建设单位承担保修责任，物业服务企业不需为此承担责任，但应该积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
（3） 如果是物业服务企业在房屋维修养护管理工作中失职所造成的，物业服务企业应该承担责任，负责修复并赔偿损失。
二、某住宅小区的一业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他
业主也纷纷效尤。为制止这类物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，并通过了限期拆除违章搭建的决议。在议定的限期内，个别业主仍我行我素，置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，给业主委员会授权，强行拆除了违章。
问：1.该物业公司的行为是否妥当？如不妥，应如何拆除？
2.业委会对物业公司的授权是否有效？
答：1.该物业公司的行为不妥。物业公司应按照规定报房地产行政主管部门处罚。最后由人民法院采取措施以强行拆除。
2.业委会对物业公司的授权是无效的
  （三）某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业 主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应 的违约责任。
为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题。
2、对此类纠纷应如何解决。
答：（要点）
1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；
2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而 这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权 派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主 手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。
（二）两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管
理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。
试析：王先生的做法是否正确？为什么？
答：（要点）
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你 的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况 这对其他业主也是不公平的。
因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。
    （三）张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作
抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。 张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业 主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？
答：（要点）
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、 物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体 承担的义
务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物 业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张 先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一 新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
  （四）某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”lol武器大师住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司 采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主 停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业主通过联名签字同意，请了 另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下，诉诸法院。

试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？
答（要点）：
1、物业管理公司的不对之处及分析
①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门
收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价；
②向业主收取500元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须将每户业主的
水、电表设备的费用打入房价中。物业管理公司要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；为什么说雨一来他们便放假了答案

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