房地产租赁业务知识汇总
房地产租赁业务知识汇总
一、租赁经纪业务
1.1普租业务相关
1.1.1什么是普通租赁业务？
指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得居间代理费的一种委托形式。
1.1.2什么是居间服务？
指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。
1.1.3租赁业务的特点是什么？
短：客户房周期短/客户考虑周期短/业主空置周期短/交易流程周期短；
频：客户与业主的消费频次高/经纪人带看频次高；
快：形成带看快/产生意向快/斡旋市价快/达成签约快。
1.1.4租赁业务的流程是什么？
房客源开发→需求理解→匹配→带看→市价与斡旋→定金→签约→物业交割→成交后维护。
1.1.5普租的付款方式？
客户直接将租金支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。
1.1.6普租居间服务费收费标准及承担原则是什么？
收费标准：一次性收取一个月成交租金；
承担方分为：客户承担、业主承担或客户业主协商承担（客户业主各承担一个月房租的一半）。
1.1.7在与业主/客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？
业主：基本信息和、租金、物业地址、居室、面积以及楼层、朝向、装修、家私家电配套、物业情况、看房时间、对租户的要求、居间服务费等；
客户：基本信息和、需求的位置、居室、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式、对装修、家具家电的要求、居间服务费等。
1.2租赁房源相关
1.2.1出租房屋需具备哪些条件？
为规范房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律要求业主出租房屋必须具备以下的条件：
✓有合法的房产证件或房屋权属证明；
✓共有产权，须提交共有人同意的证明；
✓将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；
✓房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。
1.2.2哪些房屋不得进行出租？
未依法取得房屋所有权证的；
未经综合验收、新建的房屋不能出租；
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
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共有房屋未取得共有人同意的；
权属有争议的；
属于违法建筑的；
违反规定改变房屋使用性质的，不得出租；
已抵押，未经抵押权人同意；
不符合安全标准的；
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的；
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该房屋。
1.2.3普租业务中，一般业主关注的重点是什么？
时间：业主通常愿意房子迅速出租，以减少空置期的损失，尽早产生收益；
租金：能否以最合理的价位出租，符合市场价；
安全性：业主通常对承租客户的身份和居住人数有所要求；
稳定性：租户租住时间要求。
1.2.4房屋室内配套包括哪些？
四气：指暖气、天然气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调；
家电：冰箱、电视、洗衣机等；
家具：床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等；
全齐：指具备日常生活里基本的常用的家具、家电齐全。
1.2.5什么是公租房？
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。还有从外地迁移到城市工作的体。
1.2.6什么是廉租房？
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房。
1.2.7什么是二房东？
二房东指从出租方手里租下整套房子，在未能取得房东授权的情况下擅自将房屋以高于原租金的租金再整体或分房转租给他人，从中获利者被称之为“二房东”。二房东为租赁市场所禁止的主要原因在于二房东未能取得出租方明确的书面授权，无权处分出租方的房屋，二房东未经出租人同意转租的，出
租人可以解除合同。
1.2.8什么是违法建筑？酸甜排骨怎么做
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
1.3租赁客户相关
1.3.1租赁客户要履行哪些责任？
不得将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；
不得将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；
不得利用承租房屋进行违法活动；
不得故意损坏承租房屋；
若客户有违反以上行为之一的，业主有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由客户赔偿。
1.3.2普租业务中，一般租赁客户关注的重点分别是什么？
房屋位置、租金、租期、起租日期、居室、装修、室内配套、付款方式。
1.4物业交割及备案登记
1.4.1签署租赁合同后如何做好物业交割，避免纠纷？
水、电、燃气，要当着双方的面确认，确认好后提醒双方进行水、电、燃气交费与补办，并引导租客试用屋内的水电燃气设备，检验有无损坏或故障；
家私家电的数量、品牌、边核实边登记，让租客亲自检验家电是否能使用，三方见证交割；
按照租赁合同，注意物品品牌和室内小物品，比如遥控器、窗帘、机顶盒等；
确定有线电视费如何交；
询问租客是否需要电话（座机），是否需要开通宽带；
如果房间内有贵重物品，可以提前拍照留存，或提醒房东拿走，以确保物品安全。
1.4.2如何读取水表？
水的计量单位为立方米，一立方米即一吨水。目前自来水公司使用的水表主要有数字表和指针表(即机械表)两种；
数字表读数简单，从左到右排列读出黑数字即可；
指针表略为复杂：①沿顺时针看，黑指针分别代表千、百、十、个位（红指针为水位数，查表时忽略），指针在两数之间应取小数值；②如指针正指某数，应该看下一位指针，到“0”则取某数，未到“0”则取比某数小的数。
1.5租赁业务交易风险及防范
1.5.1《合同法》对租赁期限的规定有哪些要求？
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
1.5.2在承租期间，若室内的租赁物损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？
出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途；
承租方应当按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用，承租方按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；
承租方未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租方可以解除合同并要求赔偿损失； 承租方应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
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1.5.3在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？
因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求出租方配合；
因物品老化导致需要维修的，由出租方负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修；
双方自行协商一致；
不可抗拒原因双方互不承担维修责任。
1.5.4在承租期间，承租方是否可以对租赁物进行改善或增设？
承租方经出租方同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；
承租方未经出租方同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租方可以要求承租方恢复原状或者赔偿损失。
1.5.5在承租期内，承租方是否可以转租？
承租方经出租方同意，可以将房屋转租给第三人。承租方转租的，承租方与出租方之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租方应当赔偿损失；
承租方未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同。
1.5.6在承租期间，承租方不交租金，出租方是否可以解除合同？
承租方应当按照约定的期限支付租金；
承租方无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租方可以要求承租方在合理期限内支付；承租方逾期不支付的，出租方可以解除合同。
1.5.7在承租期内出租方是否可以将房屋出售？
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租方将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响；
优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租方出售租赁房屋于第三人时，应当在出售之前的合理期限内通知承租方，承租方享有以同等条件优先购买的权利。
1.5.8若租赁房屋质量不合格的，承租方是否可以解除合同？
若租赁房屋危及承租方的安全或者健康的，即使承租方订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租方仍然可以随时解除合同。
1.5.9若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租方是否有权解除合同？公共场所标语
因不可归责于承租方的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租方可以要求减少租金或者不支付租金；
因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租方可以解除合同。
1.5.10承租方在房屋租赁期间死亡的，出租方是否有权清退承租方的共同居住人？
出租方无权清退，承租方在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
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1.5.11租赁期间届满时，承租方继续使用租赁房屋，出租方没有提出异议的，原租赁合同是否有效？租赁期限如何界定？
租赁期间届满，承租方继续使用租赁物，出租方没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。
1.5.12租赁期间出现违约，应如何处理？
如出租人出于个人原因提前收回房屋属出租人违约，出租人需退还剩余房租、押金（结清未缴纳费用）并赔偿违约金给承租人；
如承租人租赁期间中途无故退租属承租人违约，承租人应承担违约责任并赔偿违约金给出租人，但出租人仍需退还剩余房租、押金（结清未缴纳费用）。
1.5.13如出租方为未成年人时，如何签署房屋租赁合同？
应由其监护人代为签署房屋租赁合同，未成年人本人不需要到场；
签署合同时，如已办理监护公证，由其未成年人的监护人持监护公证书和房产证原件签署合同；
如未办理监护公证，由未成年人的监护人持户口本原件代为签署合同，户口本应体现监护人与被监护人的关系。
1.5.14监护人签署的出租未成年人名下房产的合同，是否有效？
监护人为了被监护人的利益，可以合理利用或处分被监护人的财产，如果不能证明监护人与第三人恶意串通并损害未成年人利益的，应认定出租行为有效。
1.5.15签订《房屋租赁合同》后，承租方拒绝履约，也不出面与出租方签署解约协议，公司能否继续为出租方出租此房屋？
不能继续出租。交易双方只有解除《房屋租赁合同》后，该房屋才能另行出租，否则会构成“一房二租”。在此情况下，通过发函解除、协商解除或诉讼解除后出租方才能再次委托出租。
1.5.16赁双方不愿签署链家的模板格式合同，自行签署他们的《房屋租赁合同》的如何操作？
电脑定时开关机留存他们签的合同，签署佣金支付确认书；
向法务要虚拟合同编号；
在系统里点手工录入，输入虚拟的合同编号，正常补录合同，上传备件。
终由法务审批合同确认是否允许加盖公司合同章。
1.5.18签约时租赁双方各自需要提供哪些材料？
出租方：提供房屋产权证明（房产证/不动产权证书及共有权证）原件、身份证原件；
承租方：需要提供身份证、租金、押金、居间服务费，如为公司承租，则需提供公司营业执照。
1.5.19一份规范的合同，签署标准是什么？

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