谢文东经典语录问题研究
后者是通过房开企业转型，打通城市空间建设、改造、修缮与运营服务的全生命周期，建立城市开发、更新和保护为一体的业务模式。
娜奥米 沃茨广州市作为住房和城乡建设部第一批15个老旧小区改造试点城市，近两年主要承担“建立工作统筹协调机制”和“探索社会力量以市场化方式参与机制”两方面试点工作，计划改造817个老旧小区，目前已经改造旧建筑3367万平方米，加装电梯5700余台，惠及173万居民。政策层面，早在2015年，广州市印发了《广州市城市更新办法配套文件》和《促进节约集约用地的实施意见》，给当地城市更新指明方向；2019年，广州市又相继颁布《广州市推进城市更新工作实施细则的通知》和《广州市城市更新行动计划（2019-2021年）》，针对改造中存在的问题提出包括“打包实施”、“区域统筹”和“横向统筹”等新的实施方案；此外，广州市还印发了诸多关于改造的政策指引，细化各环节操作，更有效地推进城区内的各项改造工作的实施。
二、一线城市老旧小区的特征
（一）小区房龄较长，产权较复杂
一线城市发展较早，部分小区建成于改革开放初期，大部分是计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房，为大量国有企业职工解决了居住难题。
临时文件清理
随着住房制度的不断推进，原有公房住宅出现多样化的权属类型，伴随着原有单位改制、转让以及产权过渡不彻底，部分小区存在未售公房、房改房、商品房混杂并存的局面，也有小区存在住宅户内已出售但公共部分为房管部门管辖的割裂状态。例如北京劲松北社区的既有住宅中，10%为商品房，10%是直管公房，80%为房改房。而建于20世纪90年代的广州市东成花苑小区也是单位大院与商品房混合型老旧小区。多样而复杂的产权主体导致难以理清责权，极大增加了改造中的沟通成本和改造后的管养难度，使更新工作处于复杂境地。
（二）小区地理位置优越，灵活利用闲置空间
一线城市的老旧小区地理位置优越，教育、生活等资源较为丰富，土地和空间资源非常珍贵，导致过往的更新模式以“旧改”、“棚改”为主，将老小区拆除后重新建设。但过往的更新模式对政策、资金等要求过高，也常因拆迁分歧等问题延误工期，造成项目不可持续性。新一轮的老旧小区改造模式，主要针对现有空间资源活化利用，补齐居民生活服务短板，但其面临着人口稠密、空间狭小等问题，同时受制于部分配套用地、用房用途的合法合规性，难以对其作出较大的规划调整，造成土地资源的浪费。因此，一线城市项目
方突破传统思维，探索“空间互换”模式的改造，业委会与专业养老机构合作，开展“集中养老、租赁补贴”活动，将小区老年人集中搬入养老公寓，将自己房屋改成长租公寓投入市场。在广州的城市更新中，
项目方经过科学规划，串联和激活小区内的消极空间，为小区居民建设生态园、康体乐园等，活化利用了闲置空间。
（三）老年人口占比高，适老化改造意愿强烈
据统计，在2020年，全国老年人口将突破2.5亿人，60岁以上人口所占总人口的比重达17.17%。一线城市经济发展较早，老龄化程度整体也比二三线城市高。分布在一线城市的老旧小区由于建筑时间早、居民居住时间长，老龄化程度相对严重。以北京劲松北社区为例，全社区共有居民楼43栋，总户数4200户，老年住户比为39.6%，老年住户中独居老人占比高达52%；位于广州天河区的东成花苑小区，2585名居住人口中，60岁以上人口也超过30%。由于我国长期处于年轻性社会，住宅、配套设施大多缺失对老年人居住需求的考量，导致上述小区的居民对加装电梯和完善无障碍设施等诉求十分强烈，如何让老年人在本轮改造中实现“老有所依、老有所乐”成为适老化改造的目标之一。2020年7月，民政部等9部门联合印发了《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，统筹施工改造、设施配备、并明确7项基础类项目和23项可选类项目，指导各地改造需求。
（四）历史遗迹较多，“拆改留”方式并举
故天将降大任于斯人也一线城市发展程度较早，旧城区往往存在规模较大的传统历史文化遗迹。据统计，广州约30%的老旧小区改造项目位于历史文化街区范围内。这些历史遗迹中的部分建筑、街道与周边居民住宅交汇其中，
在改造过程中，要避免传统“大拆大建”的模式，防止传统文化的丢失。因此，一线城市在老旧小区改造中普遍采取“拆改留”等多种措施，进行小规模、绣花针式的保护修缮。以广州永庆坊历史文化街区为例，在改造中一方面坚持历史文化保护底线，最大限度保留街巷肌理，另一方面对楼体陈旧、空间局促且无卫生设备的房屋施行整体搬迁，采用容积率转移、项目组合实施等方式解决改造难题。而北京的老旧小区改造突出“保护更新为主”的原则，对建筑外墙、空调板、门窗、坡屋顶檐口等项目保留原有立面彩和风格，留住社区老风貌和老韵味。在劲松社区改造中，项目方设计具有鲜明特的标识系统、入口拱门和文化墙，增强社区归属感和历史感。
三、针对一线城市老旧小区改造的建议
（一）强化党建引领，完善沟通协调机制
由于经济条件、生活习惯、居住位置不同等原因，居民
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