北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会与北京市海淀区人民政府等其他二审行政判决书
北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会与北京市海淀区人民政府等其他二审行政判决书
【案由】行政  行政行为种类  行政复议 
银川景点【审理法院】北京市第一中级人民法院 
【审理法院】北京市第一中级人民法院 
【审结日期】2020.08.13 
【案件字号】(2020)京01行终393号 
【审理程序】二审 
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【审理法官】朱一峰张靛卿徐钟佳 
【文书类型】判决书 
【当事人】北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会;北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处;北京市海淀区人民政府 
【当事人】北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处 
【当事人-公司】北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处北京市海淀区人民政府 
【代理律师/律所】夏铮北京市聚和律师事务所;莫洁云北京京凯律师事务所 
【代理律师/律所】夏铮北京市聚和律师事务所莫洁云北京京凯律师事务所 
【代理律师】夏铮莫洁云 
【代理律所】北京市聚和律师事务所北京京凯律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【字号名称】行终字 
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【原告】北京市海淀区新外大街31号4-5号楼业主委员会 
【被告】北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处 
【本院观点】物业所在地的街道办事处负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督并享有对依法成立的业主委员会进行备案的职权。 
【权责关键词】行政复议合法违法管辖复议机关质证证据不足行政复议改判 
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【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，物业所在地的街道办事处负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督并享有对依法成立的业主委员会进行备案的职权。业主委员会需经过备案程序，才能进行业主委员会印
章刻制，对外以业主委员会的名义从事相关工作和活动。北太平庄街道作为4-5号楼业委会所在地的街道办事处，经审查发现其自身作出的备案行为确有错误的，可予以自行纠正。  关于被诉决定结论是否正确的问题。根据《物业管理条例》第八条及第九条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。该办法第六条规定，业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。该办法第十一条规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：…（七）申请分立或者合并物业管理区域…；…决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；…《北京市贯彻＜物业管理条例＞的若干意见》中规定，
物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，业主大会及业主委员会成立的前提是物业管理区域的确定。一个物业管理区域成立一个业主大会及相应的业主委员会。物业管理区域的划分主要由建设单位结合相关情况进行划分并在房屋买卖合同中明示，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。原物业管理区域已经划分确定的，经业主大会决议及申请有权机关审查同意，亦可以作出调整。本案中，新外大街31号院1-3号楼建于1991年前，4-5号楼建于1997年，均早于《物业管理条例》等相关法律规定和规范性文件的实施。4-5号楼建成交付使用时，建设单位与4-5号楼业主之间的房屋买卖合同未直接约定物业管理区域的划分。现亦无证据证明4-5号楼业委会在申请备案前新外大街31号院4-5号楼已依照其他法定程序确定为单独的物业管理区域。北太平庄街道办经调查并与海淀区房管局、海淀区住建委等部门会商后，认定新外大街31号院1-5号楼属于同一物业管理区域，4-5楼单独成立业主委员会违反《物业管理条例》第九条之规定，作出撤销涉案备案单的决定，结论并无不当。  关于北太平庄街道办在作出被诉决定时是否依法保障了4-5号楼业委会的陈述和申辩权的问题。本案中，北太平庄街道办作出的被诉决定，属于行政机关职责范围内的自我纠错行为，对受该决定不利影响的相对方更应切实保障其陈述和申辩的权利。尽管北太平庄
街道办在诉讼程序中提交了其召集相关部门针对4-5号楼业委会提交的陈述申辩意见进行会商的证据，但因该份证据未在复议程序中提交，不能作为认定行政行为合法的依据。故现有证据不足以证明北太平庄街道办对4-5号楼业委会的陈述申辩意见进行了完全、充分的考量，因此北太平庄街道办作出被诉决定违反了相应的程序规定。鉴于北太平庄街道办在作出被诉决定前告知了4-5号楼业委会拟作出被诉决定的事实、理由、依据及其享有的陈述申辩权，在案证据虽不能证明北太平庄街道办作出被诉决定时充分考虑了4-5号楼业委会提交的陈述申辩意见，但根据在案证据并不影响对本案事实的认定，北太平庄街道办作出的被诉决定具有事实和法律依据，该程序瑕疵对4-5号楼业委会的程序性权利未产生实质损害，故北太平庄街道办作出的被诉决定认定事实清楚，适用法律正确，但程序轻微违法，应当确认被诉决定违法。基于此，海淀区政府作出的被诉复议决定亦应一并确认违法。一审法院确认北太平庄街道办作出的被诉决定及海淀区政府作出的被诉复议决定违法，符合法律规定，本院予以支持。  综上，一审判决事实认定正确，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持一审判决。  二审案件受理费50元，由上诉人北京市海淀区
新外大街31号4-5号楼业主委员会（已交纳）。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-01 20:25:49 
【一审法院查明】一审法院经审理查明：2017年2月24日，北太平庄街道办作出涉案备案单，认为4-5号楼业委会提交的材料齐全，符合首次业主大会召开、决议的法定程序，符合备案条件，予以备案。2018年5、6月份，部分居民向北太平庄街道办提交了举报信，分别要求对4-5号楼业委会资格重新审查、撤销4-5号楼业委会。北太平庄街道办在调查过程中，获取了31号临时用地许可证、房产平面图、联建协议书及补充协议书、市政路桥公司出具的情况说明、停车场经营备案证、新街口小区锅炉供暖管网示意图、图片等材料。其中，北京市政路桥集团有限公司（以下简称市政路桥公司）于2018年6月20日出具的关于新街口外大街31号院物业管理区域情况说明（以下简称情况说明）载明：“我公司作为小区开发商明确认定：新街口外大街31号院1＃、2＃、3＃、4＃、5＃五栋楼属于同一个物业管理区域。"2018年6月28日，北太平庄街道办组织海淀区民政局、海淀区住建委、海淀区房管局、海淀房管局房管三所、北太平庄街道志强南园社区居委会等部门召开新外大街31号院物业管理区域划分会商会，会商意见为“新外大街31号院1、2、3、4、5号楼属于同一
物业管理区域。"各参会单位予以签字确认。2018年11月29日，北太平庄街道办向4-5号楼业委会作出《陈述、申辩权利告知书》，告知其北太平庄街道办拟撤销2017年2月24日对其作出的涉案备案单及理由，并告知其“将陈述和申辩的书面材料于2018年12月7月17:30前送交本机关。逾期视为放弃上述权利。"2018年12月17日，北太平庄街道办作出被诉决定。4-5号楼业委会不服，向海淀区政府提起行政复议申请。海淀区政府受理复议申请后依法进行复议，并调取了房屋所有权证、锅炉房建设工程规划许可证、供暖协议、物业委托管理协议等证据。2019年3月22日，海淀区政府作出被诉复议决定，决定维持北太平庄街道办作出的被诉决定。4-5号楼业委会仍不服，遂向一审法院提起本案诉讼，请求撤销被诉决定和被诉复议决定，诉讼费用由北太平庄街道办和海淀区政府承担。 
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【一审法院认为】2019年12月19日，一审法院作出一审判决认为：依照《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第三十四条第一款规定，
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。《北京市物业管理办法》第四条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第十七条规定，业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。由上述规定可知，北太平庄街道办对于其辖区内业主大会和业主委员会的成立和活动负有协助、指导和监督职责，并享有对依法成立的业主委员会进行备案的职权。业主委员会需经过备案程序，才能进行业主委员会印章刻制，对外以业主委员会的名义从事相关工作和活动。虽然备案行为不直接决定业主委员会是否成立，但却对业主委员会对外活动产生直接影响，故北太平庄街道办对自身作出的备案行为，经审查确有错误的，可予以自行纠正。关于第一个焦点，法院认为，根据《物业管理条例》第八条及第九条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大
会，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。《北京市贯彻＜物业管理条例＞的若干意见》中规定，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，物业管理区域主要由建设单位结合相关情况进行划分并在房屋买卖合同中明示，国土房管局会同街道办事处负责协调。本案中，新外大街31号院1-3号楼建于1991年前，4-5号楼建于1997年，建设单位与业主之间的房屋买卖合同亦未直接约定物业管理区域的划分，故应当结合物业的主要配套设施设备及相关场地共用情况、建筑物规模、社区建设等因素确定4-5号楼与1-3号楼是否属于同一物业管理区域。根据业已查明的事实，新外大街31号院1-5号楼土地属于同一宗国有土地使用权，占地面积6264平方米，且只有五栋住宅楼，建筑规模较小；锅炉、供暖、停车场、道路、水电等主要配套设施及场地属于1-5号楼共用状态；新外大街31号院1-5号楼属于同一社区居委会管辖，接受同一社区党组织领导；建设
单位亦出具说明，认定1-5号楼属于同一物业管理区域。因此，北太平庄街道办与海淀区房管局、海淀区住建委等部门会商后，最终认定新外大街1-5号楼属于同一物业管理区域，4-5楼单独成立业委会违反《物业管理条例》第九条之规定，并无不当。针对4-5号楼业委会关于4-5号楼属于独立封闭的小区、主要配套设施设备及场地并未与1-3号楼共用等主张，法院不予支持。关于第二个焦点，法院认为，北太平庄街道办撤销涉案备案单虽属于自行纠错的行为，但对原已备案的4-5号楼业委会的权益明显产生影响，故北太平庄街道办在作出被诉决定前应充分保障4-5号楼业委会的陈述申辩权。本案中，北太平庄街道办在作出被诉决定前向4-5号楼业委会送达了《陈述、申辩权利告知书》，告知其拟作出撤销决定的事实、理由、依据及提交陈述申辩材料的时间。4-5号楼业委会在指定的时间内向北太平庄街道办信访办提交了陈述申辩材料，但北太平庄街道办在庭审中先答辩称4-5号楼业委会未在告知的期限内提出有效申辩理由及证据，且明确称未收到4-5号楼业委会提交的陈述申辩材料，而后在合议庭的追问下又称收到了其信访办转交的陈述申辩材料，且已经充分考虑了4-5号楼业委会陈述申辩意见，但未能明确信访办的转交时间。因此，在北太平庄街道办陈述前后不一致，而海淀区政府在被诉复议决定中又认定4-5号楼业委会未在指定时间内提出陈述申辩的情况下，法院实难认定北太平庄街道办对4-5号楼业委会的陈述申辩意见进行了
完全、充分的考量。鉴于北太平庄街道办在作出被诉决定前告知了4-5号楼业委会拟作出被诉决定的事实、理由、依据及其享有的陈述申辩权，其虽未充分考虑4-5号楼业委会提交的陈述申辩意见，但根据在案证据并不影响对本案事实的认定，故北太平庄街道办作出的被诉决定具有事实和法律依据，对4-5号楼业委会的程序性权利未产生实质损害，故法院认为北太平庄街道办在作出被诉决定的过程中构成程序轻微违法。 

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