北京富古台国际拍卖有限公司与雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】个税起征北京市第二中级人民法院
【审结日期】2022.04.29
【案件字号】(2022)京02民终1618号
【审理程序】二审
【审理法官】时霈王磊胡珊珊
【审理法官】时霈王磊胡珊珊
【文书类型】判决书
程曼鑫【当事人】北京富古台国际拍卖有限公司;雏菊第一太平戴维斯物业管理(北京)有限公司
【当事人】北京富古台国际拍卖有限公司雏菊第一太平戴维斯物业管理(北京)有限公司
【当事人-公司】曹文轩的书北京富古台国际拍卖有限公司雏菊第一太平戴维斯物业管理(北京)有限公司
社保能取出来吗【代理律师/律所】王宏兵黑龙江金昊律师事务所;崔立颖北京市诺恒律师事务所;吴楠北京市诺恒律师事务所 腾冲旅游介绍
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【代理律师】王宏兵崔立颖吴楠
送礼给领导【代理律所】黑龙江金昊律师事务所北京市诺恒律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京富古台国际拍卖有限公司
【被告】雏菊第一太平戴维斯物业管理(北京)有限公司
【本院观点】雏菊物业公司为案涉小区提供物业管理服务，已经由生效判决作出认定。
【权责关键词】委托代理合同证明诉讼请求维持原判拍卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院审理中，富古台公司提交《北京市市场监督管理局等八部门关于进一步落实国家降低工商业电价优惠政策限时将降电价红利传导至终端用户的告知书》(京市监发【2020】152号)，证明不应该收取电力服务费，该告知书发布日期为2020年12月11日。对于富古台公司关于电费标准的主张，雏菊物业公司当庭进行了解释说明，证明其收费符合相关规定。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，雏菊物业公司为案涉小区提供物业管理服务，已经由生效判决作出认定。雏菊物业公司为富古台公司提供事实上的物业服务，双方形成事实物业服务合同
关系，均应依约履行各自的合同义务。雏菊物业公司提供了物业服务，富古台公司应当依约支付物业费。 富古台公司提交的与孙祺的聊天记录截图，不足以证明孙祺有权代表雏菊物业公司做出免除三个月物业费的决定，而且孙祺聊天记录中“我可以私下操作”等表述证明系其个人行为，未得到雏菊物业公司的同意。其他案件的调解书亦不能作为本案的依据。鉴于庭审中雏菊物业公司明确表示不同意免除案涉物业费，富古台公司应当支付该费用。关于富古台公司主张的物业服务存在的瑕疵，不能否定雏菊物业公司已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在严重违约，不能构成物业管理费减免的理由。物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司应当不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业管理费，以保证物业公司正常运转及日常维护。 关于雏菊物业公司主张的供暖费差额，有北京市发改委相关文件及生效判决作为依据，不属于雏菊物业公司应当承担的商业风险。一审判决支付该差额正确。 关于电力服务费，富古台公司在一审未提出明确抗辩，亦未提交文件依据，向本院提交的(京市监发【2020】152号)系2020年12月11日才发布，雏菊物业公司系依据北京市发改委(京发改【2018】751号)收取2019年11月1日至2021年2月28日期间的电费、电力服务费；而且富古台公司未缴纳该期间的电费，故其要求退还其中的电
力服务费，现无法实施。此争议涉及对京市监发【2020】152号文件的理解与适用，双方可另行解决。 综上所述，北京富古台国际拍卖有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费323.4元，由北京富古台国际拍卖有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 23:22:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：富古台公司系822号房屋(建筑面积188.18平方米)所有权人。2018年6月4日，案外人雏菊置业公司作为甲方与作为乙方的雏菊物业公司签订《北京雏菊金融中心(北京恒基中心)物业服务合同》，约定：1.鉴于甲方开发了位于北京市东城区建国门内大街18号的“雏菊金融中心”项目，享有对该中心进行建设、销售、经营和管理的相关权益，故选定并聘请乙方提供关于雏菊金融中心的物业管理服务，包括对雏菊
金融中心中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护雏菊金融中心内的环境卫生和秩序的活动，范围为物业管理区域即雏菊金融中心及其所占土地范围内的所有共用部位和共用设施设备，其中雏菊金融中心包括(1)办公楼1座：包括位于办公楼1座地上(按建设实际楼层)第四层至第二十六层的办公楼宇；(2)办公楼2座：包括位于办公楼2座地上(按建设实际楼层)第四层至第十二层的办公楼宇；(3)办公楼3座：包括位于办公楼3座地上(按建设实际楼层)第五层至第十层的办公楼宇；(4)汇豪阁公寓，指位于第五层至第二十二层的公寓楼宇；(5)裙房部分：原功能为商业，位于__、由三座办公楼的地上__层至__层，地下1层的建筑部分及相关区域和附属设施；(6)位于地面和地下三层的停车场(含人防工程)。共有停车位591个；(7)上述各部分物业的共用部位及共用设备设施；(8)上述各物业所占土地的国有土地使用权以及共享设施。2.物业服务收费方式为包干制，标准为公寓每建筑平方米每月15元、三座办公楼每建筑平方米每月29元、裙房部分暂时空置另行协商、停车场每月每车位170元，乙方按合同附件中的《管理维修公约》规定在每月度开始的前十天内按月度向业主或物业使用人收取，《管理维修公约》规定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际付款日止，乙方可每日按应交物业管理费的0.1%标准向业主或物业使用人收取滞纳金。根据有关法律、法规及《管理维修公约》的规
定，负责向业主收取物业管理费和其他与物业有关的费用。3.在乙方可以使用的预算资金和本合同授权范围内，乙方提供的管理服务须达到以下水平：(1)房屋外观：良好；(2)设备运行：正常；(3)公共设施、设备的维修、养护：及时；(4)公共环境：整洁；(5)公共绿化养护：良好；(6)交通秩序：良好；(7)保安服务：维持秩序；(8)急修：半小时内到场，24小时内修复(如因特殊原因不能完成，应作限时承诺)；(9)小修：当即解决。虽有前述规定，乙方提供的物业服务水平须预定达到北京市房地产主管机关制定并公布的北京市物业管理行业规范的各项要求的较高水平，但建筑和设施或缺少可使用资金导致的限制除外。 2018年6月13日，雏菊物业公司向北京市东城区房屋管理局申请物业服务合同备案(收费形式市场调节价：包干制)，该局次日通知雏菊物业公司其申请符合备案要件故予以备案。 2018年6月14日，雏菊置业公司、雏菊物业公司及雏菊物业公司前手物业公司中海物业公司联合发出《关于变更物业管理服务主体事项——致恒基中心全体业主公开信》，通知：1.雏菊置业公司与中海物业公司的《恒基中心物业服务管理合同》于2018年5月31日解除；2.雏菊置业公司与中海物业公司将在2018年6月15日前依法完成恒基中心的全部物业移交工作；3.雏菊置业公司与雏菊物业公司签订《原北京恒基中心前期物业服务合同》，雏菊物业公司2018年6月1日开始接管本项目，负责现场物业管理服务，承担全部物
业管理责任；4.涉及恒基中心项目物业管理服务债权及债务以2018年5月31日合同终止日进行划分，原物业合同终止日前的债权债务由中海物业公司承担，原物业合同终止日后发生的债权债务由雏菊物业公司承担；5.在原合同终止日至实际完成交接之日，中海物业公司将积极协助雏菊物业公司办理物业移交，维持正常物业管理秩序。6.自2018年6月1日起的物业管理相关费用，每月1日(遇节假日提前)雏菊物业公司会将相关费用的“缴款通知单”发送至业主、租户。 2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》，通知本市非居民供热价格按面积收费的每采暖季每建筑平方米统一上调3元。又查，822号房屋所在小区尚未成立业委会。再查，2018年至2020年期间，雏菊物业公司曾因物业服务问题受到行政处罚。
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