朱祥锐、陈维彬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
朱祥锐、陈维彬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】云南省昭通地区（市）中级人民法院 
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【审理法院】云南省昭通地区（市）中级人民法院 
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【审结日期】2022.08.19 
【案件字号】(2022)云06民终2023号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李韬李绍宏陈贵琼 
【审理法官】李韬李绍宏陈贵琼 
【文书类型】判决书 
【当事人】朱祥锐;陈维彬;云南昭通市省耕山水置业有限责任公司 
【当事人】朱祥锐陈维彬云南昭通市省耕山水置业有限责任公司 
【当事人-个人】朱祥锐陈维彬 
【当事人-公司】云南昭通市省耕山水置业有限责任公司 
【代理律师/律所】姜梅云南言广律师事务所;游茜云南言广律师事务所;张磊云南弘石律师事务所;杨霖胤云南弘石律师事务所 
【代理律师/律所】姜梅云南言广律师事务所游茜云南言广律师事务所张磊云南弘石律师事务所杨霖胤云南弘石律师事务所 
【代理律师】姜梅游茜张磊杨霖胤 
【代理律所】云南言广律师事务所云南弘石律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】朱祥锐;陈维彬 
普普结局
【被告】云南昭通市省耕山水置业有限责任公司 
【本院观点】房屋权属登记的前提是完税，而开发商系代收而非收取契税，案涉合同已约定买受人应缴纳全部税费，在案证据不能证明上诉人已缴纳契税，上诉人的该上诉理由也不能成立。  中考分数查询时间
【权责关键词】无效撤销代理违约金合同约定特别授权新证据关联性诉讼请求开庭审理维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】情人节文案另，一审审限问题，在二审中对上诉人而言已不具有诉的利益，本院二审对本案的事实认定及法律适用审查后认为，原审判决合法恰当。 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费796.00元，由朱祥锐、陈维彬负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-23 23:10:21 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年9月9日，朱祥锐、陈维彬(乙方)与省耕置业公司(甲方)签订《商品房购销合同》，约定由朱祥锐、陈维彬购买省耕置业公司预售的位于云南省昭通市昭阳区××幢××层××号房屋，建筑面积为140.7㎡，房款总价为人民币602595.00元，付款方式为按揭贷款，2016年6月21日付首付款人民币181595.00元，余款人民币421000.00元，向昭通市住房公积金管理中心贷款支付。该合同载明：“......第十二条关于产权登记的约定：乙方符合以下条件后甲方在24个月以内协助乙方向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，如因非甲方原因造成逾期办证的，甲方不承担逾期办证的责任：1.乙方付清全部购房款及配套设施费、公共维修基金、契税、印花税、产权登记费等全部税费；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方出具委托甲方办理房屋产权登记的委托书；4.乙方向甲方提供了登记部门要求的资料(产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其它相关资料)；5.甲方在24个月内将各自提供的办理房屋所有权登记手续资料提交房屋产权登记部门，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务......”。合同还对房屋交付期限等事项进行了约定。2016年9月12日，昭阳区房产交易评估管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。2017年11月5日，双方办理接房手
续。2018年1月至2019年12月期间，因政府部门为提升城乡人居环境目标和打造“滇东北城市明珠”及“四城同创”工作要求，规划部门多次要求省耕置业公司对涉案房屋所在地块建筑立面颜进行优化调整。现朱祥锐、陈维彬以省耕置业公司至今尚未向产权登记机关提交相关材料协助办理房屋产权证书为由，要求省耕置业公司协助其办理房屋产权证书并承担违约责任支付其违约金而诉至法院。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，朱祥锐、陈维彬(乙方)应符合以下条件：1.付清全部购房款及配套设施费、公共维修基金、契税、印花税、产权登记费等全部税费；2.办理完毕房屋交接手续；3.向甲方出具委托甲方办理房屋产权登记的委托书；4.向甲方提供了登记部门要求的资料(产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其它相关资料)后，省耕置业公司才应按《商品房购销合同》第十二条中“5.甲方在24个月内将各自提供的办理房屋所有权登记手续资料提交房屋产权登记部门，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”之约定履行其协助办理产权证书的义务。结合朱祥锐、陈维彬向提
交的相关证据显示，其没有证据表明其已缴纳配套设施费、公共维修基金、契税等费用，即朱祥锐、陈维彬没有履行完毕其应履行的义务，省耕置业公司不存在违约，故朱祥锐、陈维彬主张省耕置业公司向其支付逾期办证违约金39820.798元(暂计算至2020年12月7日)，以及支付自2020年12月8日起至办理产权过户完毕期间的逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。但鉴于涉案房屋双方于2017年11月5日办理完毕交付手续已长达4年余，为使房地产行业规范健康稳步发展，亦为切实维护广大业主的合法权益，促进社会和谐稳定，省耕置业公司应计算出朱祥锐、陈维彬还应缴纳的相关费用金额及其应提交的相关办理不动产权证书所需相关资料在一定期限内通知朱祥锐、陈维彬，并按《商品房购销合同》第十二条之约定积极履行协助朱祥锐、陈维彬办理不动产权证书的义务，故朱祥锐、陈维彬主张省耕置业公司协助其办理不动产权证书的诉讼主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国契税法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第七十八条第一款，《关于适用  的解释》第九十条，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、云南昭通市省耕山水置业有限责任公司应在判决发生法律效力之日起60日内通知朱祥锐、陈维彬还应缴纳的相关费用
金额及其应提交的相关办理不动产权证书所需相关资料，并按《商品房购销合同》第十二条之约定积极履行协助朱祥锐、陈维彬办理不动产权证书的义务；二、驳回朱祥锐、陈维彬的其他诉讼请求。案件诉讼费796.00元，由朱祥锐、陈维彬负担398.00元，由省耕置业公司负担398.00元。    二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对原审认定事实未提出实质性异议，对原审认定事实，本院审查后依法予以确认。 
【二审上诉人诉称】朱祥锐、陈维彬上诉请求：撤销原判第二项，改判省耕置业公司向朱祥锐、陈维彬支付逾期办证违约金39820.798元(以602595.00元为基数，按年利率6%计算，暂计算至2020年12月7日)，以及支付自2020年12月8日起至协助办理产权过户完毕期间的逾期办证违约金；一、二审诉讼费由省耕置业公司承担。主要事实和理由：一、一审法院事实认定不清。(一)一审根据《商品房购销合同》第十二条约定，以朱祥锐、陈维彬没有证据表明其已缴纳配套设施费、契税等费用，没有履行完毕其应履行的义务为由认定省耕置业公司不存在违约，该认定事实错误。其一，朱祥锐、陈维彬已按照省耕置业公司的通知缴纳相关税费。根据《中华人民共和国契税法》第九条及《民法典》物权编的不动产物权变动规则，朱祥锐、陈维彬缴纳契税的时间应当是朱祥锐、陈维彬取得案涉房屋不动产权证的当天，而不是双方签订《商品房购销合同》的当天，故省耕置业公司的抗辩理
由不能成立，一审却予以采纳，违背客观事实及法律规定。其二，缴纳契税、印花税和产权登记费等税费系朱祥锐、陈维彬为办理不动产权证应向相关行政部门履行的义务，省耕置业公司主张的先履行抗辩权不成立。其三，《商品房购销合同》是买受人支付购房款，出卖人交付房屋并转移房屋所有权的合同。因此及时协助朱祥锐、陈维彬办理不动产权证系省耕置业公司应尽的主要义务，而通知朱祥锐、陈维彬提供办理不动产权证的相关资料是省耕置业公司履行合同义务的具体体现和必然要求。省耕置业公司始终没有通知朱祥锐、陈维彬按时缴纳契税、印花税和产权登记费及提交相关资料。省耕置业公司明知在2021年3月10日之前无法为业主办理不动产权证，转移房屋所有权，故其一拖再拖，不履行通知义务，导致朱祥锐、陈维彬自2017年11月5日接房至今都没有取得所购房屋的所有权。(二)一审认定《商品房购销合同》完全有效，未区分认定格式合同问题。根据《民法典》第四百九十七条，案涉《商品房购销合同》系省耕置业公司提供的格式合同，合同第十二不合理地减轻省耕置业公司责任，加重朱祥锐、陈维彬责任，限制朱祥锐、陈维彬的主要权利，该条应为无效条款；理由如下：其一，省耕置业公司将其办理房屋所有权变更登记手续的主要义务变为协助义务；其二，省耕置业公司通过该条将朱祥锐、陈维彬为办理不动产权属登记应对相关行政部门缴纳的契税、印花税和产权登记费等义务变为对被上
诉人的合同义务，并以此主张先履行抗辩权，加重了朱祥锐、陈维彬的责任。其三，省耕置业公司提交相关资料至房屋产权登记部门的时间为24个月，约为法定时间的8倍，故该条应为无效条款，但一审法院认定为完全有效，属于事实认定不清。二、一审判决的程序不合法。本案于2021年1月15日便被一审法院立案受理，于2021年3月11日适用普通程序进行开庭审理，但直到2022年5月7日，一审法院才予以审结，应属于程序违法。三、一审判决证据采信不合法不合理。其一，《商品房购销合同》是省耕置业公司提供的格式合同，予以采信不合理；其二，一审对省耕置业公司提交的第三组证据的证明内容予以部分采信不合法不合理，首先，是一审开庭后一年多才提交的，远远超过了举证期限，予以采信不合法；其次，该组证据的证明内容与本案没有关联性；最后，该组证据恰好能证明省耕置业公司直到2021年3月10日才向不动产登记机构提交办理不动产首次登记的相关资料。四、本案一审判决适用法律错误。    归纳当事人主张，本案二审争议焦点是：上诉人主张省耕置业公司应承担逾期办证违约金的上诉理由是否成立。    其次，针对上诉人主张缴纳契税系其向行政部门履行的义务，省耕置业公司主张的先履行抗辩权不成立的上诉理由。对此，本院认为，房屋权属登记的前提是完税，而开发商系代收而非收取契税，案涉合同已约定买受人应缴纳全部税费，在案证据不能证明上诉人已缴纳契税，上诉人的该上
诉理由也不能成立。    综上所述，朱祥锐、陈维彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 

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