二手房买卖之买房流程与注意事项
二手房买卖之买房流程与注重事项
摘要
最近本律师接到许多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的 咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即?北京市房地产买卖合同?约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同接着履行并直至完成交易。
最近本律师接到许多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的 咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即?北京市房地产买卖合同?约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同接着履行并直至完成交易。
下文中，本律师会依据?中华人民共和国合同法?和?北京市房地产转让方法?共同制定的示范
文本即?北京市存量房屋买卖合同?〔以下简称“二手房买卖合同〞〕的 〔也即买受人、出卖人将于房产中介处订立的二手房买卖合同〕，依据该合同条款的顺序逐一解释与提醒，以飨读者。
本文所介绍的二手房买卖，不含较为特别的五年内禁止上市交易的动迁安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及开发商出售一手现房或预售期房，专指房地产权利人购置上市商品房后再转手交易的二手房买卖行为。
二手房交易流程，要紧包括签约，过户，交房三个核心环节。一旦发生纠纷，当事人要采取 措施追究对方违约的最直截了当、最全然的依据即二手房买卖合同。因此，二手房买卖合同也即签约在二手房交易流程中是最要害，最核心、最发扬作用的一个环节，不要无视签约所能起到的策略作用。
一、签约提示
在北京市房地产交易治理网〔〕，上海市房地产买卖合同?的示范文本，在签约前应自己先瞧一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的咨询题，针对本次交易特别关注而
在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。"target=_blank>售、购房者能够轻易地下载到?北京市房地产买卖合同?的示范文本，在签约前应自己先瞧一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的咨询题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。
在中介公司签约，比立负责的中介会针对分期付款及方式与过户期限等要紧条款征询双方意见。上、下家假设第一次买卖房地产，因缺乏相关经验，亦无从掌握可能产生的纠纷而匆匆签约。其结果，确实是根基一旦发生纠纷，合同中没有 ，双方又达不成补充协议，特别有可能让对方钻了空子而忏悔不迭。
通常双方初步商谈完毕，客户会瞧到打印的?北京市房地产买卖合同?样本，首先映进眼帘的是?特别告知?，中介为了促成交易，会讲那个告知能够跃过不瞧。但事实上，要是客户认真逐条瞧完特别告知的三、四页纸，全然上会确信地认可其存在的价值。
乡情阅读答案律师就具体解释一下该特别告知中所隐躲的隐秘：
1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示
特别告知第三条第一项 ：“……双方当事人订立房地产买卖合同时，应注重以下咨询题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证实。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人担当 责任。〞
原那么一：房屋共有即房产证上登记2人以上的，该二手房买卖合同需要全体共有人签字。其隐含的概念是 上的无权代理或无权处分，假设局部所有权人代签或空缺签名的，在无公证授权托付书的情形下，特别可能该合同会被认定为无效或不成立。因此，需要全体共有人到场签署该合同才能保证合同有效，买受人才可依据该合同追究违约责任。
原那么二：房改售房需要同住成年人签署同意出售。其隐含的 意义在于同住人的有居住权或共有权。依据北京市高级人民法院?处理公有住房出售后纠纷的假设干意见? ，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保卫其房屋居住使
用权；对其他同住人可依据其在他处有无住房等情况，分不作出处理。同时 ，按“九四〞方案购置的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。也确实是根基讲，房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意，并负责解决其相应权益。?民事 适用咨询答〔２００３年第２期〕? ：“长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意，将售后公房出售的行为是否有效？答：不动产上的权利以登记为公示要件，买受人没有义务往查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性  情况的，应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。〞尽管有此 ，但购房人仍有可能陷进不必要的 纷争。
原那么三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需担当相应责任。其 意义在于，依据我国婚姻 定，婚后购房，夫妻对所购房屋享有共同所有权。即使夫妻在房产登记上只登记为夫或妻一人的，也不碍事共有状态。目前，北京市房地产登记机构关于售房，只要求房产证上登记的房地产权利人签署二手房买卖合同、过户即可。因该售房款属于夫妻共有，配偶另一方有权分得一半房款，权利人擅自售房侵犯夫妻共有财产。
2、交房提示
房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和同意的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购进的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用讲明书应一并转移给买受人，买受人享有两书 的权益。
3、房地产查册的提示
什么地方美女最多房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。上述特别告知条款，提示购房者可前往所购房屋所在的房地产交易中心对购置房屋进行房地产登记信息查册。依据我国?物权法?相关 ，房产证上记载的事项与房地产交易中心登记簿登记不一致的，除有证据证实房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。查册的 意义在于，购房人在签署二手房买卖合同时能够掌握房产的正确信息，做到有的放矢。
房地产查册能够查出房子的许多信息，包括：
中秋节祝福语1〕房产坐落。
2〕房产权利人。
3〕房产建筑面积，包括分摊面积。
4〕竣工年限。关于以贷款方式购置房龄过老的房子，有可能会无法获得银行贷款。
5〕房屋来源，比方售后公房或房改售房或拆迁安置房，会附记。
6〕有无抵押权。待注销抵押后，房产才能在房地产交易中心办理过户手续。
7〕有无租赁备案。
8〕有无司法限制。通常被查封的房屋讲明房产权利人涉诉，其履约能力不可轻信。
8〕有无违法、违章建筑等备案。依据新通过的?北京市房地产登记 ? 和房地产交易中心的实践，由房地产权利人必须先行撤除该违法、违章建筑将备案信息申请注销后，该房屋才能过户交易。每个信息都对二手房交易存在一定碍事，本律师就碰到过当事人因产证上建筑面积、竣工年限与房地产登记簿不一致而产生的 纠纷。韩剧恶之花
七夕节是几号4、承租人优先购置权的提示
买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购置权。如承租人放弃优先购置权，买受人购房后应接着履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。为了保卫承租人的利益，我国合同法有“买卖不破租赁〞的 及北京市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷假设干 适用咨询题的解答相关 ，优先购置权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购置权的，都能够得到支持。也确实是根基讲，要是出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在明白或者应当明白该情形的3个月内提出优先购置要求的，不管第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都能够要求优先购置该房屋。在房屋差不多过户登记为第三人所有时，那么要依据第三人是否为善意而决定承租人是否能够行使优先购置权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等那么为判定第三人是否善意的重要考虑因素。同时，租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的 关系的产生以该房屋所有权变更登记的时刻为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。?合同法?第二百二十九条 “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不碍事租赁合同的效力〞，这确实是根基“买卖不破租赁〞的 ，事实上，还包括赠与、互易
等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧 关系交替的时刻点掌握特别重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时刻点就掌握在所有权发生变动的时刻，也确实是根基房屋权利变更登记的时刻。
5、抵押告知的提示
买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。依据我国?物权法?第191条 ：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让内组词语抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提早清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的局部回抵押人所有，缺乏局部由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。〞注重物权法对担保法及其解释的修正，依据该条 ，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否那么抵押期间，不管成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。

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