商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成
商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成 
文/潘军锋 江苏省高级人民法院
一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化
商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10橱柜拉手年前相比具有新的时代特征。
（一）因商品房销售模式引发的变化
一是商品房买卖标的发生变化。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房，近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准相应发生变化，由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
二是出现商品房与物业服务的混合合同。城管个人总结在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
三是售后包租等新的销售方式逐渐增多.售后包租由于事先收取房款。其后经常出现租金难以
支付的情况，地面平容易引发体性的拖欠租金纠纷.
四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销的形式较为普遍，对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
(二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏
一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润，往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房人单方违约、要求补差价、体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任.
（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多
一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同，出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多.购房人由于属于限购或限贷体不能买房。通过借用他人的名义购买房屋.而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外，房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金，提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议，规避房产新政引发纠纷.
二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用?
（一)预约与本约的界定不明
《商品房买卖合同司法解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容.并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可？
司法实践对此问题态度不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无
需13致青春 经典台词项内容全部具备。
理由如下：
1。 合同法司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释（二）规定“：当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的，九年级语文教学工作计划一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"
因此,合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
2。 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现.
3。 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
(二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合
《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3
倍罚金的规定并不一致.由此产生的问题是，《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调?焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者.
我们认为，在商品房买卖合同领域，考虑到标的额较大。如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
(三）房屋交付标准与物权法的融合
《商品房买卖合同司法解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外.房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点.该条制定时我国尚未颁布物权法.因此，《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动，而非占有的转移，房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点.这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。也有利于出卖人有效控制风险。防止大量逾期办证情形的出现。
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(四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理
《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展.很多情形无法为现有条文所涵盖.需要更为精细的规定予以补充完善。
1.关于商品房预售合同的效力问题
《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为，在商品房转化为现房后。已经具备交付业主使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此商品房买卖合同应当认定有效。以促进市场流通并维护诚信交易。
2。关于房屋质量瑕疵的问题
《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题.在保修期内。出卖人应当承担修复责任。实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批，并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，因此不应承担责任。
我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任.

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