南京特民宿发展现状及前景展望
南京特民宿发展现状及前景展望
摘要
南京市拥有丰富优厚的自然人文旅游资源，以旅游作为主要发展动力的南京民宿业亦蓬勃发展，蔚然成观，根植于南京悠久精深文化的南京特民宿对南京旅游业的发展起重要的推动作用，然而在为数众多的南京民宿中，绝大多数还是以提供住宿、餐饮为主；特民宿中相当部分稂莠不齐政府的指导办法多是旨在规范当地民宿的硬件设施，安全消防等基础的内容，发展不完善，。总体来说南京特民宿的特潜力仍待深挖。文章从实地考察入手，以南京特民宿为研究对象，通过市场调查，政策解读、数据研究等方法对南京特民宿行业发展现状进行研究分析，对南京特民宿发展中现有的经营管理问题，品牌问题，市场及行业规范问题，及特民宿的定位问题等进行剖析，提出相应的解决对策，展望未来前景，以期推动南京特民宿的稳健发展。
关键词：南京民宿；特；现状分析；前景预测；措施。
一、特民宿发展概述
（一）民宿的定义
民宿大是多由当地居民用自身屋宅改造而成，因而从产生伊始就带着当地的自然特和人文特。民宿
的兴起有赖于旅游活动开展，同时民宿的发展又反过来对所在地的旅游行业起到一定的积极推动作用。近年来随着民宿产业的快速发展，民宿定义也渐渐发生了一些改变。在早期，民宿指的是一般常见的旅舍或饭店；而如今其他提供游客住宿的地方，比如说休闲中心、民宅及农舍等也逐渐划分为民宿类。开办民宿的地点也不仅限于乡村，城市民宿亦蓬勃发展。
一般来说，狭义的民宿在中国主要是指利用自家闲置房屋，以家庭副业为宗旨，提供旅游住宿服务的地方，强调产权自有性和经营副业性；而广义的民宿主要指具有独特吸引力的小型接待设施，比如客栈、旅馆和部分小、微型的酒店，比如：第五届中国旅游产业发展年会评选的“2015中国特民宿TOP10”中，名称中带“民宿”字样的有3个，带“客栈”字样的有2个，带“酒店”和“旅
馆”字样的各有1个。可见，民宿的概念和类型正在不断拓展。
特民宿的定义，很大程度上来源于民宿的定义。目前特民宿的定义尚未有统一的学术或官方标准。厦门大学刘书宏于2009年在《台湾民宿的特、空间与型态》中提出，特民宿不同于一般单纯的住宿用途，更多的是融入了商业气息及在地文化，借此契机使得原本在社会地位中位处弱势或边陲的小区，得以藉由保存集体记忆、重构族历史、再现地方文化，作为抵抗潮流的力量。
本文认为特民宿指在文化，历史，地理、经济等方面的风格和形式上显著区别于一般住宿场所的，能引起居住者共鸣，产生共同记忆的客舍。有食宿、文化体验、观光、怀古等功能，主要包括观景型
、乡野体验型、文艺体验型、古典型等。
（二）世界特民宿的发展
太原旅游必去十大景点推荐民宿的起源有很多观点，有说来自法国，也有的说来自于日本。探究民宿一词，更多的是来自于英国，英国也是老牌的民宿产业强国。英国民宿最早出现在公元1960年代初期，西南部与中部人口较稀疏的农家，当时的民宿数量并不多，是采用B&B（Bed and Breakfast）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待。英国拥有优厚的旅游资源，发达的旅游产业，再加上务实精神和追求品质的经营思路，使得英国民宿产业享誉国内外，现在已成为英国旅游产业的重要组成部分和支柱。
欧洲民宿发展中，以英法为代表的民宿产业最为成熟和先进，多利用农场农庄。法国民宿的发展是从简单的小农庄开始的，不断发展成种类繁多的民宿，有毗邻城市的古典楼阁，文艺复兴时期的城堡等等。法国民宿注重保护农场的原生态特，文化古迹。在经营特上，一是有严格完善的经营规范；二是采用民宿评级制度，民宿联盟（协会）会依据标准，评价民宿经营的质量，并划分等级，以法国农村常见的麦穗支数反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好；三是政府大力支持引导。
祝愿逝者在天堂的语句在亚洲地区，台湾和日本民宿的发展最为成熟，民宿产业发展时间长、体系完善、形态丰富，多创新和富于文化特，且其文化皆与中华文化有密切关系，它们的发展轨迹对我国当下民宿产业的经营、
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监管及发展走向都具有诸多借鉴价值。日本民宿以注重平民化的收费和自助式的服务为主要特，突出消费体验错误!未到引用源。；台湾民宿发展高度成熟，民宿旅游主要集中于休闲农业较为发达，海
岛、山林风光秀美之处，并形成民宿落。日本和台湾民宿皆呈现精品化，高端化发展态势。
（三）中国特民宿业发展现状
国内的民宿业首先出现在经济水平相对发达的东南沿海地区。处在萌芽阶段的民宿业多是农民自发开办经营，以乡村农家乐为主流，只提供简单的餐饮娱乐和住宿服务错误!未到引用源。。随着经济发展，生活品质的提高，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的特民宿休闲旅游，因此各地民宿也如雨后春笋般纷纷涌现。
全国客栈民宿截止2015年底，共超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。自有客源超过6成，分销渠道主要通过OTA（在线旅行社）揽客来实现，分销渠道多样化。江浙沪客源在总客源中占78.56%，是客栈民宿客的主力军错误!未到引用源。。在民宿发展较好的地区中，浙江省民宿发展水平处于国内领先，出现了以莫干山民宿为代表的民宿精品。
总的来说，民宿在国内的发展时间较短，主要呈现出以下特点：第一，从空间分布上来说，主要分布在南方，旅游业发展水平较高的地区。第二，从发展进度来看，行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆。第三，从类型上来说，除农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿占较大比重。
（四）江苏省特民宿现状
据省旅游局介绍，近年来，江苏特民宿蓬勃发展，取得了一定成就。2017年4月22日，江苏发布了《全省特民宿发展情况报告》，据调查统计，截止2016年12月，全省各市提供特民宿样本单位总量270家，床位数总量约4064个，特民宿业年直接经营收益达9484万元，创造直接创业就业人数达1177人，实现总就业人数达4500人左右，且近年来均保持较高的增长率提升。创业就业人数中主要以吸纳当地人员为主，即80%以上为本地居（农）民，为当地百姓提供了更多就业机会，全省特民宿产业规模不断扩大，综合效益持续提升。
但总体而言，江苏民宿发展还处于初级阶段，存在的问题主要有：取得合法经营资质较难；行业管理不够到位，法规标准不够完善；经营水准参差不齐；品
牌意识不强、精品特民宿不足；整体服务品质与水准有待提高；在地文化挖掘不深，个性彰显不足；营商环境整治有待深化等。
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报告指出，江苏省特民宿发展的主要呈现五个特点：
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第一，苏南、苏中、苏北空间梯度差异明显。苏南地区民宿发展较快，数量较多，空间上也较为集聚，民宿总数达191家，占全省特民宿总量的70.74%，床位数达3187个；苏中地区民宿总数为32家，床位数约达239个；苏北地区47家，床位数约达638个。
第二，微观选址以古镇和乡村旅游区（点）依托型居多。江苏省特民宿主要有“古镇依托型、乡村旅游区（点）依托型、靠近城市（环城）”等几种类型，其中古镇依托型最为典型，以古镇及其周边为选址地的民宿达118家，占全省特民宿总量的43.7%。
第三，居民自营和社会资本投资经营的民宿占主体。民宿主以青年居多，且具有一定文化素养。从业人员以家庭成员或自家亲戚为主，专业受训率不高。江苏省特民宿以普通家庭接待为主，以特民宿、精品民宿、品牌民宿为辅，整体接待水平还有待提升。
第四，定价以300元以内居多，普通家庭接待为主。年入30万以内居多，单体平均收益有待提高。江苏省特民宿定价从几百元，到上千元，乃至几千元不等，但是绝大多数民宿价格集中在每间300元以内，该部分占特民宿总量的60.0%。
第五，旅游接待淡旺季明显，多数特民宿仅有食宿功能，核心主题特不突出。目前江苏民宿中具有多样化休闲服务功能的还是少数，客源也以周末、节假日家庭亲子客居多。
二、南京特民宿的发展现状分析
（一）南京概况
南京曾是六朝古都，十朝都会，历史上有多个名字，其中尤以“金陵”最能传递南京祥和而雅致的文化。钟灵毓秀，人杰地灵。南京是科教中心城市，素有“天下文枢”之美誉。诗赋、书画、名著，宗教、戏曲、教育、科技，百花齐放，星闪耀。南京物产丰富，南京云锦、金陵刻经、南京剪纸，雨花石，金陵琴派誉满世界。南京城区处长江和秦淮河集汇之处，主要地域为宁镇丘陵地区，山水
丰秀，亚热带季风气候，夏炎冬寒，春秋温暖舒适而短暂。南京建筑特点是，“青砖小瓦马头墙”，屋顶多用小青瓦，以黑白灰为主调，室内多以青砖铺就，院落是砖石混砌，少有特别复杂的石雕和木雕，素雅清静错误!未到引用源。。大多数南京老建筑是三进院落，没有廊和厢房，只有少数是双侧厢房，显得紧凑，更讲究实用性。
（二）南京旅游发展概况
南京市是旅游大市，历史悠久，经济发达，天下文枢，物产丰富，自然人文旅游资源十分丰富，是中国首批国家历史文化名城，中国优秀旅游城市。改革开放以来，伴随着经济的腾飞，旅游产业也飞速发展，取得了瞩目的成果。据《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》统计，南京市2016年全
年实现旅游总收入1909.26亿元，比上年增长13.1%。接待海内外旅游者11206万人次，增长9.5%。其中，接待国内旅游者11142万人次，增长9.5%；接待入境旅游者63.78万人次，增长8.5%。全年实现国际旅游创汇收入6.76亿美元，增长5.7%。年末共有等级旅游景区56家，其中4A级以上高等级景区22家；国家、省、市级旅游度假区17家。拥有星级宾馆饭店89家，其中五星级以上酒店21家。拥有各类旅行社576家，其中具有组织出境游资质的旅行社44家错误!未到引用源。。南京旅游业产业发展水平已走在全国前列。改名申请
（三）南京特民宿发展概况
据统计，在南京智慧民宿服务平台上注册登记并运营的南京民宿共计66家，主要分布于江宁、浦口、栖霞等区域。价格从几十元到上千元不等。在空间上，基本选址在旅游景点附近。主城区特民宿多采用客栈、酒店、旅舍的经营模式。主题化，精品化程度高，文化体验丰富。经济组织形式多为合伙企业。周边城区特民宿则依托当地旅游景点、乡野农林风光，度假资源而建，多由农家乐发展而来，最近几年也注重特的建设，并不断丰富文化内涵。温泉休闲、田园乡村、民国印象、明文化、古风古迹、秦淮风月等主题不胜枚举，民宿产业规模已初步成熟，正向协同集约，精品高端的方向稳步迈进。
（四）数量及分布
笔者根据“南京智慧民宿服务平台”统计，在平台上登记的民宿共计66家，未在“南京智慧民宿服务平台”登记的，本文选取比较有名气、具有代表性，且

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