陈亚汗、吴川市自然资源局资源行政管理：土地行政管理(土地)二审行政判决书
陈亚汗、吴川市自然资源局资源行政管理:土地行政管理(土地)二审行政判决书
【案由】行政  行政行为种类  行政登记 
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院 
【审理法院】广东省湛江市中级人民法院 
【审结日期】2020.07.31 
【案件字号】(2019)粤08行终129号 
【审理程序】西山农家乐二审 
【审理法官】黄河诗句杨纯京梁康宁杨丹红 
五一哪里好玩>天猫淘宝【审理法官】杨纯京梁康宁杨丹红 
【文书类型】判决书 
【当事人】陈亚汗;吴川市自然资源局;吴川市梅菉中心小学;吴川市地产公司 
【当事人】陈亚汗吴川市自然资源局吴川市梅菉中心小学吴川市地产公司 
【当事人-个人】陈亚汗 
【当事人-公司】吴川市自然资源局吴川市梅菉中心小学吴川市地产公司 
【代理律师/律所】黄丛义广东粤正律师事务所 
【代理律师/律所】黄丛义广东粤正律师事务所 
【代理律师】黄丛义 
【代理律所】广东粤正律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】行终字 
【原告】陈亚汗;吴川市梅菉中心小学;吴川市地产公司 
过年祝福语大全【被告】吴川市自然资源局 
【本院观点】本案为土地行政登记纠纷。 
【权责关键词】合法违法拒绝履行（不履行）第三人质证证据不足缺席判决维持原判改判撤销原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】经审理查明，本院根据当事人提交的证据材料及庭审质证情况，确认原审查明事实。 
【本院认为】本院认为：本案为土地行政登记纠纷。本案的焦点问题是涉案土地登记行为作出程序是否合法的问题。    在案证据显示，第三人吴川市地产公司早在1995年已获得有关机关批准使用涉案土地在内的国有土地的批复文件，其后有关部门与吴川市地产公司也签订了《国有土地使用权出让合同》，对包括涉案土地职能的地块进行开发使用。而由查明事实可知，吴川市地产公司与吴川市梅菉中心小学签订《土地使用权转让协议书》，随后吴川市梅菉中心小学向有关部门申请涉案土地登记，并最终在2011年8月15日取得争讼
的吴府国用（2011）第00598号《国有土地使用证》。    《土地登记办法》第二十七条规定：“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。"根据上述规定，以出让方式取得国有土地使用权的，应持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料。涉案土地的受让方是吴川市地产公司，相关土地出让金的缴交者也是吴川市地产公司，故涉案土地根据前述规定，应由吴川市地产公司作为初始登记方申请初始登记。吴川市梅菉中心小学不是土地出让的受让方，不符合初始土地登记的条件，因此有关部门向吴川市梅菉中心小学颁发涉案国有土地使用权证的行政行为，确属不当。吴川市梅菉中心小学开展教育事业，应当予以支持，撤销本案争讼的土地登记行为将对国家利益、社会公共利益造成重大损害，因此一审判决针对上诉人的诉求，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条的规定，以确认违法的方式处理诉求，处理恰当。    综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉应予驳回。被上诉人的答辩意见，予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费50元，由上诉人陈亚汉负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-09 15:39:51 
【一审法院查明】原审查明：涉案土地位于吴川市梅菉街道大有岭开发区，面积14197.6平方米。1995年1月9日，涉案土地经广东省国土厅批复同意征收为国有土地。1997年，吴川市南方实业发展总公司（后更名为吴川市南方实业发展有限公司）挂靠吴川市地产公司在涉案土地上开发建设大有岭商住城。1997年5月22日，吴川市地产公司与吴川市南方实业发展总公司（以下简称南方公司）签订《承包开发经营大有岭商住城协议书》，约定大有岭商住城的开发建设全部支出均由南方公司承担，南方公司上缴挂靠费500万元给吴川市地产公司，吴川市地产公司负责办理土地转让时所需的手续。1999年6月1日，吴川市国土资源局与吴川市地产公司签订《国有土地使用权出让合同》，将涉案土地使用权出让给吴川市地产公司。2002年，作为南方公司股东之一的原告陈亚汗退出南方公司股份，经原告与南方公司另一股东欧广振清算，陈亚汗分得涉案土地作为其个人退股资产，但并未进行土地登记。2004年5月8日，吴川市梅菉中心小学与南方公司签订《创办吴川市梅录中心
小学“梅岭实验校区"地皮使用合同》（以下简称《地皮使用合同》）约定由南方公司按红线图提供4万平方米土地作实验学校用地教学用地按每平方米460元计算运动场及教师宿舍按每平方米400元计算，其中南方公司欧广振所属部分一一教学用地和运动场、宿舍用地合计9163250元，陈亚汗所属部分一一教学用地4800000元。同日原告陈亚汗和吴川市梅菉中心小学同时签订了《地皮使用合同》合同第一条约定:“付款金额:甲方应付给乙方地皮转让款共计人民币480万元。该地四至以甲方和吴川市南方实业发展有限公司所订协议为准"，第四条约定：“除本合同条款外，其余均按《创办吴川市梅菉中心小学梅岭实验校区地皮使用合同》所列条款共同执行"。2005年8月8日，吴川市人民政府作出吴府函【2005】78号《关于“梅岭实验学校"办学有关问题的批复》，同意由吴川市梅菉中心小学和南方实业有限公司联合办学，学校性质为民办学校。2007年9月14日，吴川市人民政府作出吴府函【2007】148号批复，将梅菉中心小学梅岭实验学校改为公办学校，作为梅菉中心小学的分校。2005年7月27日，梅菉中心小学梅岭实验学校取得吴川市规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》。2011年4月25日，南方公司发函给吴川市地产公司：“我公司在大有岭开发区转让给吴川市梅菉中心小学的学校用地，现需办理国土使用证，请予盖章批准办理是荷。"同日，吴川市地产公司与吴川市梅菉中心小学签订《土地使用权转让协
议书》，双方约定将涉案土地使用权转让给第三人吴川市梅菉中心小学，转让费合计5143536元，转让土地用途为科教用地。随后，吴川市梅菉中心小学向吴川市国土资源局提出土地登记申请，登记类型为初始登记，权属性质为国有，使用权类型为出让，用途为科教用地。2011年7月9日，吴川市国土资源局对该宗地登记申请审核情况予以公示。2011年8月15日，吴川市人民政府向吴川市梅菉小学颁发吴府国用（2011）第00598号《国有土地使用证》。2011年8月19日，吴川市财政局对该次土地转让应缴契税向吴川市国土资源局作出意见：“根据《中华人民共和国契税暂行条例》第六条（一）项‘国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施，免征契税’的规定，该校的用地用于教学，符合免征契税"。2012年3月，梅菉中心小学核实确认尚欠原告陈亚汗实验小学用地款721293元因原告陈亚汗拒绝签领而未能支付。原告陈亚汗拒绝签领该用地款的原因是陈亚汗认为土地转让税费应由校方承担，且校方未按合同约定及时分期支付利息给原告，遂产生纠纷。原告陈亚汗认为在吴川市梅菉中心小学未按照合同约定支付完所有土地转让款的情况下，被告将涉案土地登记在吴川市梅菉中心小学名下，损害了其利益，遂诉至本院，请求撤销该登记行为。 
【一审法院认为】原审认为：本案属于土地行政登记纠纷。根据原、被告及第三人的诉辩
意见，本案的争议焦点是：一、本案原告与被诉行政行为是否具有利害关系，是否是适格的诉讼主体；二、被告作出涉案的具体行政行为即颁发吴府国用（2011）第00598号《国有土地使用证》是否有事实依据、程序是否合法。    关于焦点问题一，本案原告与被诉行政行为是否具有利害关系问题。根据本院查明的事实，涉案土地系南方公司挂靠吴川市地产公司开发建设用地，该土地实际权属人是南方公司，原告陈亚汗为南方公司的股东之一，其在退出南方公司股份时分得涉案土地作为其退股资产。2004年5月8日，陈亚汗、南方公司分别与吴川市梅菉中心小学签订《地皮使用合同》合同确认南方公司与吴川市梅菉中心小学联合创办梅岭实验校区的教学用地属陈亚汗所有，吴川市梅菉中心小学应付给陈亚汗地皮转让款共计人民币480万元。且南方公司于2018年9月13日亦出具《证明》，证实涉案土地是陈亚汉转让给吴川市梅菉中心小学作教学用地。以上事实证明，涉案土地确系原告陈亚汉转让给吴川市梅菉中心小学。合同项下约定的其他利益未实现，原告在涉案土地上存在现有利益。现涉案土地被登记在第三人吴川市梅菉中心小学名下，因该登记行为有可能损害到原告的利益，故原告与本案行政登记行为有利害关系，原告具有诉讼主体资格。    关于焦点问题二，被告作出涉案的具体行政行为即颁发吴府国用（2011）第00598号《国有土地使用证》是否有事实依据、程序是否合法问题。根据本院查明的事实，涉案
土地系南方公司挂靠吴川市地产公司开发建设用地，该土地实际权属人是南方公司，后原告陈亚汗在退出南方公司股份时分得该土地作为其退股资产，但对外该土地的权属人依然是南方公司，为此，吴川市梅菉中心小学于2004年5月8日分别与陈亚汗和南方公司签订《地皮使用合同》，受让该土地。被告吴川市自然资源局依吴川市梅菉中心小学的申请根据有关土地出让协议、土地转让协议等土地权属来源证明文件办理土地登记，该登记权属来源清楚，登记有事实依据。关于登记程序是否合法问题。本案涉案土地经吴川市国土资源局依法出让给吴川市地产公司后，由吴川市地产公司转让给吴川市梅菉中心小学，因此，本案土地登记实为转让变更登记。我国《土地登记办法》第三十九条规定：依法以出让方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。本案中，吴川市地产公司以出让的方式取得涉案土地使用权后，并未依法办理国有土地使用权证登记，被告吴川市自然资源局在未进行出让登记的情况下，径直将涉案土地登记在吴川市梅菉中心小学名下，将该次转让登记作为初始登记予以登记，是为程序违法。    鉴于本案土地登记权属来源清楚，发证有事实依据，且吴川市梅菉中心小学在该地上修建教学楼，开展教学活动已十多年，为保障教育事业稳定发展，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第
一项“行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的…，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为"之规定，本案应确认具体行政行为违法，但不撤销该登记行为。 

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