购买抵押房产的买受⼈涤除权的⾏使条件
裁判要旨
未经抵押权⼈同意转让已设定抵押登记的房产，符合过户条件的，⼆⼿房买受⼈可以⾏使涤除权，通过代出卖⼈向抵押权⼈全额偿还债务，在出卖⼈及抵押权⼈注销抵押登记之后，由出卖⼈协助过户的⽅式，消除交易过户障碍。买受⼈在代偿后有权向出卖⼈追偿。
基本案情
十大品牌床原告孙某诉称：2016年10⽉12⽇，孙某与杨某协商签订了《成都存量房买卖合同》，约定杨某将⾃⼰名下位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋以650 000元的价格出卖给孙某，合同签订当⽇，孙某按照合同约定向杨某⽀付了定⾦50 000元并履⾏了相关合同义务。2018年1⽉19⽇，双⽅签订《补充协议》，就付款时间、房屋交付时间等条款重新做了约定，孙某按照合同及买卖协议的约定，向杨某⽀付定⾦12万元、购房款26.5万元，累计⽀付38.5万元，后孙某将案涉房屋装修并⼊住⾄今，按时交纳⽔电⽓费物管费等。现案涉房屋不动产权证已办理⾄杨某名下，但因房价上涨，杨某迟迟不履⾏合同义务，经孙某多次催告，杨某明确表⽰拒绝将案涉房屋过户给孙某。杨某尚⽋第三⼈建⾏⾼新⽀⾏银⾏按揭贷款未归还，未能注销案涉房屋的抵押登记，故不能顺利完成过户，孙某请求代杨某向建⾏⾼新⽀⾏⼀次性偿还按揭贷款，结清按揭贷款后，建⾏⾼新⽀⾏办理解除案涉房屋抵押登记
⼿续。因孙某尚有购房尾款265 000元未⽀付，故孙某代偿的案涉房屋按揭贷款应在孙某未付的购房尾款中扣除，如有剩余部分，由孙某⽀付给杨某，如有超出部分由杨某返还给孙某。
为维护⾃⾝合法权益，向法院提起诉讼：1、请求法院判令由原告代被告向第三⼈中国建设银⾏股份有限公司成都⾼新⽀⾏⼀次性偿还成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的银⾏按揭贷款，第三⼈在原告结清上述房屋的按揭贷款后办理解除上述房屋的抵押登记⼿续；2、请求法院判令被告履⾏其与原告达成的房屋买卖合同，将位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋产权过户⾄原告名下，并办理不动产权证；3、请求法院判令原告代被告清偿的按揭贷款余额，在原告未⽀付的购房尾款265 000元中扣除，扣除后如有剩余部分再由原告⽀付给被告，如有超出部分由被告返还原告；4、请求法院判决由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关费⽤。
被告杨某辩称：孙某起诉的合同履⾏情况属实。我积极配合孙某⼊住，把⽔电⽓卡及钥匙交给孙某，不应该承担违约⾦。按揭贷款我可以⾃⼰还，孙某帮我还我没有意见，还完贷款可以过户。2016年涉案房屋的市场价是在80万元以上，现在房屋市场价是150万元，我要求以当时价格75万元解决此合同纠纷，多次和孙某的律师协商解决纠纷，孙某律师没有答复。我要求孙某补偿我房价损失。
第三⼈建⾏⾼新⽀⾏述称：孙某、杨某的纠纷和我⾏⽆关，杨某的贷款已经逾期不良，请杨某尽快处
理，否则我⾏将采取法律⼿段。杨某在我⾏每⽉7号固定还2100元左右，已逾期91天，⾄今拖⽋每⽉应还贷款本息4 373.40元。到2018年11⽉6⽇为⽌，杨某剩余贷款本息⾦额为313 711.76元。孙某要代还贷款，只要有法院的裁判⽂书，我⾏没有意见，具体还款⾦额以孙某代还贷款时杨某剩余贷款本息⾦额为准。
法院经审理查明：被告杨某与原告孙某先后于2016年10⽉12⽇、1⽉19⽇签订了《成都存量房买卖合同》及《补充协议》，双⽅约定杨某将⾃⼰所有的位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号保利·叶语6栋1单元7楼701号住宅出售给孙某，房屋总价650 000元；双⽅还约定了付款⽅式及期限、办理过户⼿续的期限，由卖⽅⾃⾏结清银⾏贷款，以及违约责任，等等。在签订案涉合同时，双⽅均符合成都市住房限购政策规定购房⼈和售房⼈资格。合同签订后，孙某已向杨某⽀付房款及定⾦共计385 000元，未到期尾款为265 000元，杨某已向孙某交付了案涉房屋。
杨某因按揭贷款已将案涉房屋抵押给中国建设银⾏股份有限公司成都⾼新⽀⾏（以下简称“建⾏⾼新⽀⾏”），并办理了抵押登记，约定期限为2014年2⽉7⽇⾄2039年2⽉7⽇，权利价值340 000元。杨某在签订房屋买卖合同后，⼀直未向建⾏⾼新⽀⾏提前归还贷款本息，并解除对案涉房屋的抵押登记。截⾄2018年11⽉6⽇，杨某未还建⾏⾼新⽀⾏贷款本息⾦额为313 711.76元。
杨某于2017年12⽉21⽇取得案涉房屋的产权后，孙某多次催促其办理产权过户⼿续，杨某⼀直推脱未
拿到产权证。后孙某查询到杨某已领取产权证，且杨某带⼈到案涉房屋拍照，孙某怀疑杨某要⽤案涉房屋抵押贷款，双⽅发⽣⽭盾。杨某声称要将房屋拍卖，拒绝卖房给孙某。孙某遂提起诉讼，请求判令由其代杨某向建⾏⾼新⽀⾏⼀次性偿还成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的银⾏按揭贷款，建⾏⾼新⽀⾏在孙某结清上述房屋的按揭贷款后办理解除上述房屋的抵押登记⼿续；判令杨某履⾏其与孙某达成的房屋买卖合同，将位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋产权过户⾄孙某名下，并办理不动产权证；孙某代杨某清偿的按揭贷款余额，在孙某未⽀付的购房尾款265 000元中扣除，扣除后如有剩余部分由孙某⽀付给杨某，如有超出部分由杨某返还孙某。
裁判结果
四川省成都市双流区⼈民法院于2018年11⽉25⽇作出（2018）川0116民初XXX号民事判决，判决：⼀、原告孙某代被告杨某向第三⼈中国建设银⾏股份有限公司成都⾼新⽀⾏偿还杨某的个⼈住房借款剩余本息（具体⾦额以孙某⽀付
该款项时第三⼈出具的杨某的个⼈贷款对账单的贷款本息余额为准）；⼆、被告杨某、第三⼈中国建设银⾏股份有限公司成都⾼新⽀⾏在原告孙某⽀付完毕上述第⼀项代偿款后协助原告孙某办理位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的解除抵押登记⼿续；三、被告杨
某在原告孙某履⾏完毕上述第⼀项的代偿义务后向原告孙某返还多⽀付的款项；四、被告杨某在案涉房屋的解除抵押登记⼿续办理完毕后，协助原告孙某办理位于成都市双流区协和街道华府⼤道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的产权过户⼿续，将房屋产权过户⾄原告孙某名下。
法院认为
第⼀，孙某与杨某签订的《成都存量房买卖合同》及《补充协议》，系双⽅当事⼈的真实意思表⽰，不违反国家法律法规，属有效合同，双⽅当事⼈均应全⾯履⾏合同义务。
第⼆，杨某在合同履⾏中是否有违约⾏为及其应承担的民事责任。虽然双⽅在合同中未明确约定杨某办理结清银⾏贷款注销抵押的期限，但依据《合同法》第六⼗⼀条“合同⽣效后，当事⼈就质量、价款或者报酬、履⾏地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款交易习惯确定。”之规定、第六⼗⼆条第（四）项“履⾏期限不明确的，债务⼈可以随时履⾏，债权⼈也可以随时要求履⾏，但应当给对⽅必要的准备时间”之规定，从交易习惯及保障和促进交易的顺利进⾏来看，杨某在2017年12⽉21⽇取得案涉房屋的产权后，理应及时到开发商处领取房产证，并在合理期限内及时结清银⾏贷款、解除抵押登记，配合孙某办理过户⼿续。根据审理查明事实，杨某在取得产权登记后六个多⽉内仍未完成结清银⾏贷款、解除抵押登记的合同义务，经孙某催促后，明确向孙某表⽰拒绝卖房，在庭审中也表⽰要求孙某按总房价750 000元⽀付房款。杨某拒绝
按合同约定房款继续履⾏合同的违约事实清楚，且孙某及杨某在签订合同时均符合成都市住房购限政策规定的购房⼈、售房⼈资格，在案涉房屋消除抵押登记后，案涉房屋也具备过户条件。故依据《中华⼈民共和国合同法》第⼀百零七条“当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定的，应当承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对孙某要求杨某继续履⾏合同，在孙某代其结清银⾏贷款后协助解除案涉房屋抵押登记，以及协助办理案涉房屋的过户⼿续，并返还孙某多⽀付款项（具体⾦额为：孙某代偿的银⾏贷款本息⾦额减去购房尾款265 000元）的诉讼请求，本院予以⽀持。杨某要求孙某补偿其房价上涨的差价损失的抗辩意见，不符合合同约定，有违诚实信⽤原则，且缺乏法律依据，本院不予采纳。
第三，关于孙某要求代杨某向建⾏⾼新⽀⾏偿还贷款余额以及协助解除抵押登记的诉讼请求。杨某及建⾏⾼新⽀⾏对此项请求，均⽆异议。依据《物权法》第⼀百九⼗⼀条第⼆款“抵押期间，抵押⼈未经抵押权⼈同意，不得转让抵押财产，但受让⼈代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《最⾼⼈民法院关于适⽤<；中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第六⼗七条第⼀款“抵押权存续期间，抵押⼈转让抵押物未通知抵押权⼈或者未告知买受⼈的，如果抵押已经登记的，抵押权⼈仍可以⾏使抵押权；取得抵押物所有权的买受⼈，可以代替债务⼈清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受⼈清偿债务后可以向抵押⼈追偿。”之规定，对孙某代杨某向建⾏⾼新⽀⾏偿还债务以解除抵押权的诉讼请求，本院予以⽀持。孙某代杨某偿还清债务后，建⾏⾼新⽀⾏应协助杨某、孙某办理案涉房屋解除抵押登记⼿续。
案例评析
⼀、⼆⼿房买卖中涤除权裁判规则的合法性基础
涤除权，⼜名涤除抵押权，即取得抵押物的第三⼈（买受⼈），可以向抵押权⼈⽀付或者提存抵押物的适当⾦额，⽽消灭抵押权，涤除对于取得抵押物的第三⼈（买受⼈）是⼀种权利，称为涤除权。
涤除制度，是各国物权法中均有设定的抵押物转让制度。从实现物权法“物尽其⽤”的价值⽬标及利益平衡原则的协调来看，抵押物转让制度通常有两种模式：⼀种是价⾦物上代位主义；⼀种是抵押权追及效⼒主义。前者是牺牲抵押⼈对价⾦的⽀配来保障抵押权⼈，买受⼈可以获得完整的所有权。后者是牺牲买受⼈的所有权来保障抵押权⼈，但买受⼈牺牲的利益可以通过向债务⼈追偿⽽得到弥补。⽬前，我国物权法借鉴其他国家的⽴法经验，将价⾦物上代位主义和抵押权追及效⼒以及涤除权制度进⾏整合，设计出了我国现⾏的利益平衡的抵押物转移制度。与《担保法》司法解释⼀致，《物权法》第⼀百九⼗⼆条第⼆款即规定了买受⼈的代位清偿权，采⽤抵押权追及效⼒主义和涤除权制度，以实现抵押权⼈与抵押物买受⼈之间的利益平衡。
我国关于涤除权规则的相关法律及司法解释有：《物权法》第⼀百九⼗⼀条第⼆款规定：“抵押期间，抵押⼈未经抵押权⼈同意，不得转让抵押财产，但买受⼈代为清偿债务消灭抵押权的除外。”最⾼⼈民法院《关于适⽤<；中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第六⼗七条第⼀款规定：“抵押权存续期
间，抵押⼈转让抵押物未通知抵押权⼈或者未告知买受⼈的，如果抵押已经登记的，抵押权⼈仍可以⾏使抵押权；取得抵押物所有权的买受⼈，可以代替债务⼈清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受⼈清偿债务后可以向抵押⼈追偿。”上述法律条⽂及司法解释，规定了我国涤除权裁判规则的基本内容。
⼆⼿房买卖中适⽤涤除权裁判规则，除符合上述两项法律规定及司法解释外，还符合以下法律法规。由于⼆⼿房买卖中转让的房产为不动产，⽽不动产物权以登记为公⽰⼿段和变动要件，其物权类型属于登记物权，已设定抵押登记房产的物权变动的实现，还要符合我国不动产登记的相关法律法规，及部门规章。依据《物权法》第九条、第⼗条、第⼀百⼋⼗七条的规定，已设定抵押权登记房产的转让，涉及两个类型的登记：即房屋所有权登记及抵押权登记。其中，关于抵押房产所有权转移的规定有，建设部《房屋登记办法》第三⼗四条：“抵押期间，抵押⼈转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三⼗三条规定材料外，还应当提供抵押权⼈的⾝份证明、抵押
权⼈同意抵押房屋转让的书⾯⽂件、他项权利证书”。
注销抵押权登记的规定有，国⼟资源局《不动产登记暂⾏条例实施细则》第七⼗条：“当事⼈可以持主债权消灭，抵押权已经实现，法律、⾏政法规规定抵押权消灭的其他情形等证明抵押权消灭的必要材料，申请抵押权注销登记”。
依据裁判⽂书办理不动产登记的规定有，《不动产登记暂⾏条例实施细则》第⼗九条：“当事⼈可以持
⼈民法院、仲裁委员会的⽣效法律⽂书或者⼈民政府的⽣效决定单⽅申请不动产登记。有下列情形之⼀的，不动产登记中⼼直接办理不动产登记：（⼀）⼈民法院持⽣效法律⽂书和协助执⾏通知书要求不动产登记机构办理登记的。”
⼆、⼆⼿房买卖中涤除权裁判规则的现实操作路径
我国物权法规定买受⼈可以⾏使涤除权以消灭抵押权，通常理解，买受⼈⾏使涤除权后抵押权也当然随之消灭。但在⼆⼿房买卖中，由于转让财产的物权类型的特殊性以及我国物权法关于物权登记的规定，其涤除权的⾏使与普通涤除权的⾏使还存在很⼤的不同。
根据我国《物权法》《担保法》司法解释，以及我国《不动产登记暂⾏条例实施细则》、《房屋登记办法》的相关规定，在⼆⼿房买卖合同纠纷中，涤除权裁判规则的操作流程，主要涉及四个环节：第⼀，买受⼈向抵押权⼈代位清偿全部债务环节；第⼆，抵押⼈和抵押权⼈协助注销抵押权登记环节；第三，出卖⼈协助办理产权转移登记环节；第四，买受⼈代位清偿后向出卖⼈⾏使追偿权环节。上述四环节应依顺序实施，其中，第⼀、第三、第四环节是法定环节，《物权法》及《担保法》司法解释均有规定。第四环节，并⾮⾏使涤除权的必要环节，⽽是保障和平衡当事⼈⾏使涤除权后民事权益的环节，当事⼈可⾃由选择实施。
协助注销抵押权登记的第⼆环节，系涤除权裁判规则的重要环节。该环节本⾝并不属于《物权法》及
《担保法》司法解释明⽂规定的内容，买卖双⽅⼀般也不可能事前在合同中约定。由于抵押权与具有优先受偿性质，抵押权设定后，抵押权⼈的追及权导致抵押物所有权⾏使受限制，我国《房屋登记办法》第三⼗四条也规定了申请抵押房产的房屋所有权转移登记，需提供抵押权⼈同意的⽂件。因此，不动产登记管理部门⼀般都是在办理了抵押权注销登记后，才受理房屋所有权转移登记。买受⼈代位清偿了债务，理论上虽然产⽣了消灭抵押权、代位取得了房屋相关权属的法律后果，但在客观上仍然不能实现涤除权。故第⼆环节为涤除权⾏使必不可少的环节。
涤除权裁判规则第⼆环节的设置依据，来源于涤除权的⽴法宗旨及第⼀环节实施后的法律后果。我国涤除权的⽴法宗旨，旨在突破合同相对性原则，“维护抵押物买受⼈的利益，以对抗抵押权⼈的追及权”，平衡各⽅当事⼈的民事权益。涤除权规则中“涤除”的含义，即为已取得抵押物所有权的买受⼈，在代偿全部债务后，可以对抗抵押权⼈的追及权，有权排除与抵押权有关的所有权⾏使限制，其中包括抵押权的登记限制。同时，根据民事权利义务相⼀致原则及公平原则，在买受⼈向抵押权⼈代位清偿全部债务、消灭抵押权后，买受⼈也相应取得了抵押⼈从抵押权⼈处应享有的与消灭抵押权相关的合同权利，包括由抵押⼈及抵押权⼈协助办理注销抵押登记这⼀权利。最⾼⼈民法院民⼀庭对处理类似案件的意见为：“买受⼈同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权⼈应当协助办理抵押注销登记。”
涤除权裁判规则的具体操作中，还应对诉讼主体及诉讼请求、裁判内容等予以规范和明确。诉讼主体
景德镇四大名瓷⽅⾯，涤除权的⾏使⼈、参与⼈均应列为诉讼主体，如买受⼈（原告）、出卖⼈（被告）及抵押权⼈（⽆独⽴请求权的第三⼈），缺⼀不可。诉求及裁判内容⽅⾯：⾸先，应根据合同约定及双⽅履⾏情况，以出卖⼈未履⾏合同义务的情况作为基本诉求，如协助办理产权过户登记⼿续、抵扣购房尾款等等。其次，依据《担保法》司法解释第六⼗七条第⼀款的规定，以及我国不动产登记制度的相关规定，围绕涤除权⾏使四个环节中各⽅当事⼈应履⾏的义务，来确定涤除抵押权实现的具体诉求及裁判内容。
三、⼆⼿房买卖中，建⽴涤除权裁判规则的现实意义
为促进房产交易，在商品房销售中，购房⼈⽤所购房产作抵押在银⾏按揭贷款购房的情况普遍存在，银⾏为保障其抵押权均进⾏了抵押登记。此类房屋再次转让时，通常情况下抵押⼈需征得抵押权⼈同意。在抵押⼈未征得抵押权⼈同意⽽与买受⼈签订了房屋买卖合同的情况下，⼆⼿房的买受⼈如何⾏使涤除权，通过何种途径才能取得转让房屋的产权，成为了当事⼈民事权利保护的疑点和难点。当事⼈对⼆⼿房屋买卖纠纷中涤除权⾏使的具体流程及途径（如是否将抵押权⼈列为诉讼主体、诉讼请求如何主张、代偿债务以及注销抵押登记、过户的流程等）普遍模糊不清，导致涤除权的⾏使陷⼊困境。
⼆⼿房买卖牵涉千家万户，涤除权裁判规则的建⽴，有利于厘清各诉讼参与⼈的法律地位及权利义务，上海有什么好玩的地方
引导当事⼈有序有效⾏使诉权，切实保护买受⼈与抵押权⼈的民事权益，有利于商品流通及交易安全，对促进房地产市场的良性发展，有重⼤现实意义。水浒传人物结局
四、涤除权裁判规则中第三⼈（抵押权⼈）积极配合的重要意义
涤除权裁判规则的第⼀环节，即买受⼈向抵押权⼈代偿债务环节中，第三⼈（抵押权⼈）的积极配合态度，对涤除权的顺利⾏使意义重⼤。第三⼈消极不参与诉讼，或参与诉讼后，不积极提交抵押⼈⽋款的相关证据，均会导致代偿债务的准确⾦额⽆法查清，全额代偿债务⽆法实现，导致涤除权的⾏使受阻，代位清偿债务的诉求⽆法得到裁判⽀持。从有利于实现抵押权益的⾓度来看，只要向抵押权⼈释明第三⼈的诉讼地位及⾏使涤除权的法律后果，从其利益考虑，第三⼈都会积极参与诉讼，向法院提交抵押⼈所⽋债务的具体证据，配合法院裁判，最终达到买受⼈和抵押权⼈双赢的裁判⽬的。当然，第三⼈诉讼地位的重要性，并不代表涤除权的⾏使必须征得第三⼈的同意。⽬前并⽆相关法
年终奖纳税方式变了律规定涤除权的⾏使需征得第三⼈同意，涤除权⾏使的法定前提条件是“抵押⼈转让抵押物未通知抵押权⼈或者未告知受让⼈”，⽽抵押⼈所有权⾏使的限制，只是受抵押权追及效⼒的限制，⽽不是债权⼈意志的限制，第三⼈（抵押权⼈）同意与否并不是涤除权⾏使的必要条件。
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