在建工程抵押贷款风险与防范
《区域金融研究》2011第10期
2011年第10期（总第467期）
区域金融研究
Journal of Regional Financial Research NO.10，2011General NO.467
收稿日期：2011-08-29
作者简介：赵积红，男，贵州桐梓人，硕士研究生学历，供职于贵州省贵阳市南明区农村信用合作联社。
在建工程抵押贷款风险与防范
赵积红
（贵阳市南明区农村信用合作联社，贵州
贵阳
毒蜘蛛550002）
摘要：当前在建工程抵押贷款已成为我国企业融资的重要渠道，银行认识到在建工程抵押贷款存在哪些风险以及怎样防范风险就显得尤为重要。本文对银行在办理在建工程抵押贷款可能存在的风险进行剖析，并提出与其相对应的防范措施。
关键词：在建工程；抵押权；资金专管账户中图分类号：F830.56
文献标识码：A
文章编号：1674-5477（2011）10-0053-04
一、在建工程抵押的涵义
关于在建工程抵押，《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第3条规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，《关于适用<；中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下称《解释》）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因此在建工程抵押贷款的涵义包括以下五个方面：
第一，在建工程抵押的目的是为取得在建工程继续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用于在
运球基本功
建工程抵押自身建造以外的用途；第二，抵押权人是商业银行；第三，抵押人就是债务人，抵押物只能是债务人自身的在建工程抵押而不是第三人的在建工程抵押；第四，在建工程抵押的项目必须各种手续包括政府立项批准文件、环保、土地使用权等相关证照齐全；第五，在建工程抵押必须依法办理抵押物登记。
二、在建工程抵押贷款存在的风险
（一）在建项目的合规风险
1.项目没有得到有关部门的批准或手续不齐全。
有些项目没有得到有关部门的批准就违规建造。没有得到有关部门的批准就建造的属于违章建造，一般会
被责令拆除，以造成项目发起人（借款人）的资金损失。根据《担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭”。当该项目另作其他规划时，则会产生包括投资额的增加、资金难以筹措、完工期限延长等因素产生对银行的风险。
2.项目手续齐全但与手续上的规定不一致--违章建筑，主要包括建筑物超出规划的红线，层数增加，房屋用途性质的改变，银行将违章建筑作为在建工程抵押贷款时，存在抵押物被拆除或不易变现的风险。
3.借款人可能会将回迁房作为在建工程抵押贷款，回迁房是安置被拆迁人的房屋。将回迁房作为在建工程抵押贷款，借款人不能偿还债务时，由于考虑到社会稳定等因素，银行要实现债权也非常困难。
（二）在建工程的工程质量风险
在建工程抵押贷款的另外一个非常重大的风险是在建工程的工程质量，当在建工程出现工程质量问题如倒塌、建筑物下沉、倾斜等状况时，根据《担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。”。由于在建工程本身出现质量问题，债权人以在建工程抵押贷款的风险就显而易见了。
（三）消费者预购人的预购权、建设工程价款权优先于抵押权
1.商品房预购人的债权优先于承包人的债权。在
七七情人节
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《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
2.建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。在《关于建设工程价款优先
受偿权问题的批复》中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。这里规定了建筑工程的承包人的债权优先于银行的抵押权。
（四）变现风险和评估高估风险
抵押人可能会以大型在建工程的商场作为抵押物。大型的商场作为抵押物，价值一般较大，可能会达到上千万甚至到几亿或更多，抵押物不易变现；而以商场中间的某部分、商场中的死角、商场中光线不好的部分、背街部分的商场的抵押物，往往因位置不好难于变现。
（五）税收权优先抵押权
《税收征收管理办法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”在纳税人设定担保之前纳税人已经欠缴税款，即纳税人欠税在先而担保权设定在后，税收权就优先于担保物权。借款企业在以在建工程提供抵押之前就欠税的，银行在处置抵押物所得款项就要优先缴纳所欠税款，商业银行仅就剩余部分才能受偿。
（六）自有资金风险
项目开发一般仅靠企业自有资金完成开发是比较困难的。有的企业向其他人员借款（民间借贷）投入到项目上，会误导银行看到工程的真正动工或看到工程的进度而得到贷款。同时民间借贷的利息远远高于银行利息而使本来自有资金不足的企业财务成本加重，当财务开支达到一定程度后而又不能得到资金支持时，项目开发就会停工，严重时会形成烂尾工程。
（七）土地抵押转为在建工程抵押的风险
项目开发大多数企业一般向银行申请贷款时往往用土地使用权抵押。企业开发形成部分完工建筑后，银行一般要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押以便于监管项目的资金和销售资金而防范风险。由于我国大多数土地和房产的登记部门不是同一个部门。将土地使用权抵押转为在建工程抵押如果操作衔接不当将会使银行的债权落空。一是土地使用权在将土地使用权转换为在建工程抵押登记前已被法院或其他有权部门先查封，银行先注销原登记再去办理在建工程抵押登记，根据《担保法》第37条规定：“依法被查封的财产是不能抵押”。二是土地使用权事先没有被查封，但在银行办理注销土地使用权抵押登记后和在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封而无法办理在建工程抵押登记。
（八）道德风险和诉讼风险
一是抵押人与消费者勾结，由消费者将购房款大部分或全部支付给抵押人，在诉讼过程中由消费者抗
辩银行的抵押权；二是抵押人与承包人勾结伪造抵押人欠承包人款项，在诉讼过程中由建筑工程的承包人利用建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权抗辩银行的债权；三是如果抵押人在抵押前恶意出租且租赁期限较长（最长可达20年），或抵押后抵押人与承租人虚假签订租赁合同且签订合同时间在抵押登记之前，尤其是合同约定承租人将租金已一次性支付给抵押人（出租人）时，根据《关于适用担保法若干问题的解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；四是通过消费者、承包人、承租人抗辩银行的抵押权，法院要通过一定的程序，必然需要一定的时间（如公告、审理、拍卖），抵押人可以推迟偿还所欠银行的债务。教师调动申请书
（九）受国际国内经济金融形势和国家产业政策的影响
在建工程的价格受国际国内经济金融形式的影响。当国际国内经济形势下行或国家采取政策对房地产实行限制时，在建工程的价格下跌到与银行的债权差不多或低于银行的债权时（像源于美国的次贷危机一样导致整个房地产产业价格的下跌），银行面临重大风险。
三、在建工程抵押贷款风险的防范措施
（一）银行严格审查在建工程抵押贷款的限制性规定
在建工程抵押的目的是为取得在建工程自身继
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续建造资金而不是将在建工程抵押取得的贷款用于在建工程抵押自身建造以外的用途；抵押权人是商业银行；抵押人就是债务人，抵押物只能是债务人自身的在建工程抵押而不是第三人的在建工程抵押。
（二）严格审查在建工程（项目）抵押的合规性
一是银行在接受在建工程抵押时，在建工程（项目）要有政府的立项批复，环保手续等手续齐全。二是通过实地调查，核实抵押物要与政府规划一致，抵押物不得超出红线范围，抵押物不得是超出规划范围修建的违章建筑物，抵押物不得是偿还被拆迁人的回迁房。
（三）严格审查发包人、承包人的资质、过去开发项目情况，并购买工程质量保险
1.对在建工程作为抵押物时对发包人、承包人等的选择。一是银行在接受在建工程抵押时，要选择那些以前开发项目工程质量好的发包人的在建工程作为抵押物；二是银行接受在建工程的抵押物，要选择那些建筑资质高（如国企的建筑施工单位）的承包人修建的在建工程作为抵押物；三是银行选择建设项目有比较好的监理机构监督的在建设项目的在建工程作为抵押物。
2.在办理在建工程作为抵押物时，为防范工程质量出现问题使银行的在建工程抵押落空，银行应当要求抵押人购买工程质量保险，抵押人将保单原件移送银行保管，保单注明银行为保险赔偿的第一受益人，并要求抵押人作出承诺未经银行书面同意在保险期间不得退保、不得声明保险单丢失。
（四）按照贷款用途用款，建立资金专管账户，并用有关法律保障银行债权
1.贷款调查时，通过抵押人的财务报表分析并与发包人、承包人书面核实发包人所欠承包人工程款项。这核实了在建工程抵押时发包人是否欠有承包人的款项，欠有多少。
2.要求发包人、承包人都必须在贷款银行开立专门的资金监管账户，发包人关于该项目的所有资金进出都必须通过该账户。对于发包人来说，借款人用款时，严格按照《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资指引》执行，按照工程进度采用实贷实付受托支付方式支付。
3.用有关法律保障银行债权。
（1）在《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。“全部或大部分”可以理解为消费者交付购买商品房的款项至少要在一半以上才能抗辩承包人和银行的债权，也就是说消费者达到交付购买商品房的款项至少要在一半以上法律才保障消费者的债权。
（2）根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，银行在诉讼过程中要抓住从优先受偿范围上的规定，建设工程承包人优先受偿的范围只包括为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，利润等损失不享有优先受偿权，银行要了解建筑行业的平均利润是多少；从优先受偿期限上的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，超过自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月的不享有优先受偿权。
（五）银行做好尽职调查，核实抵押物是否出租并要求相关当事人做出承诺
抵押物没有出租的，要求抵押人书面作出未出租的说明材料；以已出租的房地产抵押的，银行应当收集租赁合同（与原件核实），核实租赁合同的期限、签定时间、租金支付方式（按月、按季、按年、还是一次性付清）、以及合同中是否有对抵押人和银行不利的限制性条款，并要求抵押人将抵押情况书面告知承租人，并做好核实告知情况。
清除浏览器缓存（六）选择易于变现的在建工程抵押
对于房开商来说，往往出现住房销售完毕而剩下商业门面、商场未卖的情况，因此住房相对其他在建工程更易于变现，银行优先选择住房的在建工程抵押；尽可能选择临街、门面独立、光线较好的抵押物；大的商场抵押率比其他在建工程低一些。
（七）办理在建工程抵押前，银行调查抵押人的欠税情况
一是银行在接受在建工程抵押之前，信贷调查、审查过程中通过抵押人提供的财务报表分析企业是否欠税或欠税的时间、金额等，尤其要关注是否有大额欠税情况；二是要求抵押人说明纳税的情况，必要时要求提供上年度的完税凭证；三是当发生税务机关
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要求银行将所得处置抵押物的款项支付所欠税款时，银行要弄清纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前还是之后，如纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之后，则银行可以抗辩税务机关。
（八）了解抵押人自有资金真实情况，并要求抵押人落实后续资金来源
由于存在抵押人项目资本金不足的情况，银行一是要关注抵押人的注册资本金的情况，了解注册资本金的来源，必要时还要了解项目发起人的财务状况、资金来源、信用状况、资金实力以及以前开发项目的情况等；二是关注注册资本金验资后资金的稳定性，是否存在及时转走、转到哪里、是否存在关联关系、转出理由是否真实合理；三是要求抵押人书面提供其他借款、民间借贷的说明；四是要求抵
押人书面说明后续资金的融资情况。
（九）土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中做好衔接
银行在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押必须签定新的抵押合同并重新办理抵押登记。一是银行要到登记部门查明土地和在建工程是否被法院或其他有权职能部门查封；二是要到土地登记管理部门和房产管理登记部门了解情况，看房产管理部门是否可以先办理在建工程抵押，然后再去土地登记管理部门办理注销手续，如能先办理在建工程抵押再去土地登记管理部门办理注销手续则风险可控；三是不能先办理在建工程抵押再去土地登记管理部门办理注销手续，银行可以要求抵押人先签订保证合同，再要求抵押人作出承诺目前没有诉讼发生，土地使用权注销后不会抵押给其他债权人，配合仅将在建工程抵押给该银行的抵押物足质前，也不会将在建工程抵押给其他债权人。
（十）贷款调查、审查时尽可能收集齐全各种资料，必要时通过技术鉴定其真伪情况
一是银行贷款调查、审查时收集齐各种基础资料，尤其是财务报表、租赁合同、所欠建筑承包人款项等；二是要求抵押人在所提供的资料上加盖“复印件与原件一致”的印章或签字，并注明提供资料的具体人员，同时加盖抵押人公章，以说明该资料确实是由抵押人提供且对资料的真实性负责；三是出现承包人以发包人所欠建筑为由向银行债权抗辩时或承租人以租赁权抗辩银行债权的，银行要将承包人所主张的举证材料与抵押人原先提供的资料进行核对，并根据贷款的支付情况（流水账）分析是否有
虚假情况；四是必要时银行可以要求对举证材料进行司法鉴定其真伪。
参考文献
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取游戏名[2]张柳青主编.物权法审判务实疑难精解[M].中国法制出版社，2007.
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On the Construction Project Mortgage Loan Risk and Prevention
Zhao Jihong
（Nanming Block Rural Credit Association，Guiyang Guizhou550002）
Abstract：The construction project mortgage loan has become financing channels for Chinese enterprises.It is important for banks to realize the risks and prevent the risks.This article analyzes the possible risks in it，and puts forward some measures.
Key words：Building Engineering；Priority Right；Capital Account of Overseeing
（责任编辑：雷镇友）（校对：LZY）区域金融监管

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