最⾼法：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖⼈承担，购房⼈⽆需还款
编者按：实践中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者⾏使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》情形时有发⽣，在按揭贷款买房模式下，由于《商品房预售合同》的解除⼜导致购房者与贷款银⾏签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同⽬的⽆法实现亦被解除。在此情形下，购房贷款本⾦及利息应如何返还，争议很⼤。
本案系经最⾼法院审判委员会讨论决定，最⾼法于2020年12⽉3⽇做出判决，并于2021年2⽉19⽇发布。该案的判决对处理购房者、贷款银⾏以及开发商之间因按揭贷款买房产⽣的纠纷，具有很强的指导意义。
裁判要旨：1.因出卖⼈（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同⽬的⽆法实现亦被解除，应由出卖⼈将收取的购房贷款本⾦及利息返还担保权⼈（贷款银⾏）和买受⼈（购房者），⽽买受⼈不负有返还义务。止战之殇的意思
2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款⽆效，对购房者不具有拘束⼒。
3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各⽅合同
解除，但却实际占有使⽤购房者⽀付的⾸付款及银⾏的按揭贷款；银⾏依据合同约定既享有抵押权，⼜同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既⽀付了⾸付款，⼜需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除⽆过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各⽅权利义务失衡，有违公平原则。
中华⼈民共和国最⾼⼈民法院
民事判决书
（2019）最⾼法民再245号
再审申请⼈（⼀审被告、⼆审被上诉⼈）：王忠诚，男，汉族，1971年9⽉11⽇出⽣，住青海省西宁市城**。
再审申请⼈（⼀审被告、⼆审被上诉⼈）：王琪博，男，汉族，1989年1⽉11⽇出⽣，住青海省海东市乐都区。
再审申请⼈（⼀审被告、⼆审被上诉⼈）：王琪宝，男，汉族，1994年3⽉24⽇出⽣，住青海省海东市乐都区。
今年教师节是第几个被申请⼈（⼀审原告、⼆审上诉⼈)：中国建设银⾏股份有限公司青海省分⾏。住所地：青海省西宁市西⼤街* *。
负责⼈：梁世斌，该分⾏⾏长。
⼀审第三⼈、⼆审被上诉⼈：青海越州房地产开发有限公司。。住所地：青海省西宁市创业路**
法定代表⼈：韩志明，该公司董事长。
再审申请⼈王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三⼈）因与被申请⼈中国建设银⾏股份有限公司青海省分⾏（以下简称建⾏青海分⾏）、⼀审第三⼈青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）⾦融借款合同纠纷⼀案，不服青海省⾼级⼈民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于201 9年5⽉10⽇作出（2019）最⾼法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审
理了本案。再审申请⼈王忠诚等三⼈共同委托诉讼代理⼈张晓东，被申请⼈建⾏青海分⾏委托诉讼代理⼈黄⼩伟、许婧及⼀审第三⼈越州公司委托诉讼代理⼈祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王忠诚等三⼈再审请求：1.撤销青海省⾼级⼈民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建⾏青海分⾏的诉讼请求；3.判令建⾏青海分⾏承担本案⼀、⼆审受理费等诉讼费⽤。事实和理由：⼆
审判决王忠诚等三⼈承担建⾏青海分⾏剩余贷款本息还款责任错误。⾸先，根据《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖⼈返还收取的购房贷款本⾦及利息。另案⽣效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建⾏青海分⾏承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个⼈住房（商业⽤房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履⾏过程中，王忠诚等三⼈在客观上既不控制贷款，也未使⽤贷款，全部款项由建⾏青海分⾏依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三⼈⽆任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建⾏青海分⾏的债务⼈，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。⼆审判决严重侵害王忠诚等三⼈合法权益。
建⾏青海分⾏辩称，⾸先，借款合同关系发⽣在建⾏青海分⾏与王忠诚等三⼈之间。案涉《借款合同》第⼗九条约定：“贷款⼈与借款⼈的借贷关系解除的，借款⼈应当⽴即返还其所⽋贷款的本⾦、利息、罚息及实现债权的费⽤，或委托售房⼈直接将上述款项归还贷款⼈。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效⼒，王忠诚等三⼈应当按照该条约定向建⾏青海分⾏承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第⼆⼗五条第⼆款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖⼈归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖⼈受购房⼈的委托向银⾏还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三⼈的委托向建⾏青海分⾏还款，相应的还款责任仍应由王
忠诚等三⼈承担。再次，作为《商品房预售合同》当事⼈，王忠诚⾏使了选择出卖⼈、标的物等权利，应当⾃⾏承担出卖⼈越州公司违约的商业风险，⽽不是将其⾃⾝法律风险转嫁给建⾏青海分⾏。综上，⼆审判决认定事实清楚，适⽤法律正确，请求驳回王忠诚等三⼈的再审请求。
越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事⼈的变更，王忠诚等三⼈应当根据借款⼈的合同主体地位承担相应责任。⼆审判决认定事实清楚，适⽤法律正确，应予维持。
⼀审法院认定事实：2015年8⽉12⽇，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业⽤房，建筑⾯积3736.19㎡，交付时间为2 015年10⽉30⽇前。王忠诚⾸付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。
2015年8⽉14⽇，王忠诚、王琪博、王琪宝与建⾏青海分⾏、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三⼈向建⾏青海分⾏借款7397万元，借款期限2015年8⽉25⽇⾄2025年8⽉25⽇；贷款年利率6.215%；借款⼈采取等额本息还款⽅法，每⽉归还本息829227.74元；担保⽅式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款⽣效之⽇起⾄抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明⽂件正本及其他权利证书交由贷款⼈核对⽆误、收执之⽇⽌，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业⽤房，建筑⾯积37 36.19㎡，抵押财产价值147953124元。同⽇，王忠诚与建⾏青海分⾏、越州公司签订《房地产抵押合同（在建⼯程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约
定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑⾯积3736.19㎡，⼟地使⽤权⾯积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限⾃2015年8⽉25⽇⾄20 25年8⽉25⽇⽌；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建⾏青海分⾏书⾯同意；越州公司不按期交房⽽间接影响建⾏青海分⾏利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建⾏青海分⾏损失的责任。2015年8⽉18⽇，建⾏青海分⾏取得案涉房屋他项权利证书。
王忠诚于2015年5⽉9⽇、5⽉11⽇、5⽉26⽇、6⽉11⽇、6⽉25⽇、7⽉3⽇、8⽉13⽇分别向越州公司⽀付7 00万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建⾏青海分⾏于201 5年8⽉21⽇分8笔向越州公司⽀付7397万元。
6寸相片尺寸⼀审法院判决：驳回建⾏青海分⾏的诉讼请求。⼀审案件受理费336867元，由建⾏青海分⾏负担。
建⾏青海分⾏不服⼀审判决，上诉请求：撤销⼀审判决，改判⽀持建⾏青海分⾏⼀审全部诉讼请求；本案诉讼费⽤由王忠诚等三⼈承担。
⼆审查明事实与⼀审查明事实⼀致。
2015年8⽉12⽇，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8⽉14⽇，王忠诚等三⼈与建⾏青海分⾏签订《借款合同》，上述当事⼈之间发⽣民事⾏为产⽣的民事法律关系不同。建⾏青海分
⾏与王忠诚等三⼈因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事⼈形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第⼆⼗五条第⼆款的规定，作为商品房出卖⼈的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建⾏青海分⾏，从法律关系上说是购房⼈王忠诚委托越州公司向建⾏青海分⾏归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房⼈王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务⼈的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案⽣效判决解除后，越州公司并未依照⽣效判决向建⾏青海分⾏返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三⼈对建⾏青海分⾏所负债务并未清偿，故双⽅之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权⼈及贷款本息返还的委托⼈，并未依据⽣效判决积极主张权利，其怠于⾏使权利的⾏为，造成建⾏青海分⾏债权受损。建⾏青海分⾏权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三⼈偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与⽣效判决不冲突或产⽣歧义，符合双⽅合同约定。王忠诚等三⼈承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因⽣效判决已判令越州公司向建⾏青海分⾏返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三⼈共同承担还款责任属重复起诉，⼆审法院不予⽀持。因王忠诚等三⼈对建⾏青海分⾏主张的剩余贷款本⾦、利息及律师费数额⽆异议，⼆审法院予以确认。
本院再审查明的事实与⼀、⼆审查明事实⼀致。
本院认为，根据各⽅当事⼈诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三⼈
应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：
第⼀，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第⼆⼗五条第⼆款规定：“商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖⼈应当将收取的购房贷款和购房款的本⾦及利息分别返还担保权⼈和买受⼈。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同⽬的⽆法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖⼈越州公司将收取的购房贷款本⾦及利息返还建⾏青海分⾏，王忠诚等三⼈不负有返还义务。
第⼆，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适⽤问题。案涉《借款合同》第⼗九条载明：“贷款⼈与借款⼈的借贷关系解除的，借款⼈应当⽴即返还其所⽋贷款的本⾦、利息、罚息及实现债权的费⽤，或委托售房⼈直接将上述款项归还贷款⼈。”该条款系建⾏青海分⾏为重复使⽤⽽提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖⼈将收取的购房贷款的本⾦及利息直接返还给贷款⼈⽽⾮购房⼈（借款⼈）的情况下，建⾏青海分⾏拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三⼈在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三⼈的责任，根据《中华⼈民共和国合同法》第四⼗条“……提供格式条款⼀⽅免除其责任、加重对⽅责任、排
除对⽅主要权利的，该条款⽆效”之规定，该条款对王忠诚等三⼈不具有拘束⼒。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各⽅当事⼈权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三⼈⽀付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建⾏青海分⾏将王忠诚等三⼈所贷款项直接⽀付给越州公司，越州公司实际⽤款。王忠诚等三⼈并不⽀配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履⾏，王忠诚等三⼈取得房屋，各⽅权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋⽽致使合同解除，导致合同约定的各⽅权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各⽅合同解除，但却实际占有使⽤王忠诚等三⼈⽀付的⾸付款及建⾏青海分⾏按揭贷款；建⾏青海分⾏依据合同约定既享有抵押权，⼜同时享有对越州公司、王忠诚等三⼈的债权；王忠诚等三⼈未取得房屋，却既⽀付了⾸付款，⼜需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三⼈对合同解除⽆过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各⽅权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各⽅权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性⽽造成三⽅权利义务的失衡。
综上，建⾏青海分⾏请求王忠诚等三⼈归还剩余贷款并⽀付利息的请求不能成⽴，其为本次诉讼产⽣的律师费亦不应由王忠诚等三⼈承担。王忠诚等三⼈的再审请求成⽴，应予⽀持。⼆审判决对此认定有误，本院予经本院审判委员会讨论决定，依据《中华⼈民共和国合同法》第九⼗七条、第四⼗条，《以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华⼈民共和国合同法》第九⼗七条、第四⼗条，《
最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼆⼗五条第⼆款，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第⼆百零七条第⼀款、第⼀百七⼗条第⼀款第⼆项之规定，判决如下：
⼀、撤销青海省⾼级⼈民法院（2018）青民终199号民事判决；
⼆、维持西宁市中级⼈民法院（2018）青01民初151号民事判决。
⼀审案件受理费336867元、⼆审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银⾏股份有限公司青海省分⾏负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 瑜
审判员 任雪峰
审判员 杨 卓
⼆〇⼆〇年⼗⼆⽉三⽇
书记员 何 宇
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1.《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（2003年6⽉1⽇起施⾏）
第⼆⼗五条以担保贷款为付款⽅式的商品房买卖合同的当事⼈⼀⽅请求确认商品房买卖合同⽆效或者撤销、解除合同的，如果担保权⼈作为有独⽴请求权第三⼈提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权⼈就商品房担保贷款合同纠纷另⾏起诉的，可
送男生什么礼物好以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖⼈应当将收受的购房贷款和购房款的本⾦及利息分别返还担保权⼈和买受⼈。
英雄联盟新手2.《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过）
第⼆⼗⼀条以担保贷款为付款⽅式的商品房买卖合同的当事⼈⼀⽅请求确认商品房买卖合同⽆效或者撤销、解除合同的，如果担保权⼈作为有独⽴请求权第三⼈提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合
卫生要求同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权⼈就商品房担保贷款合同纠纷另⾏起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖⼈应当将收受的购房贷款和购房款的本⾦及利息分别返还担保权⼈和买受⼈。
3.《中华⼈民共和国合同法》
第四⼗条格式条款具有本法第五⼗⼆条和第五⼗三条规定情形的，或者提供格式条款⼀⽅免除其责任、加重对⽅责任、排除对⽅主要权利的，该条款⽆效。
4.《中华⼈民共和国民法典》
第四百九⼗七条 有下列情形之⼀的，该格式条款⽆效：
（⼀）具有本法第⼀编第六章第三节和本法第五百零六条规定的⽆效情形；
（⼆）提供格式条款⼀⽅不合理地免除或者减轻其责任、加重对⽅责任、限制对⽅主要权利；
（三）提供格式条款⼀⽅排除对⽅主要权利。
第四百九⼗⼋条 对格式条款的理解发⽣争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款⼀⽅的解释。格式条款和⾮格式条款不⼀致的，应当采⽤⾮格式条款。
来源⼁最⾼判例
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