如何购买商品房及注意事项
如何购买商品房及注意事项
 
第一节  　购房基本流程及相关知识
读者疑问：购买商品房的流程是什么样的？
律师答疑：商品房合同履行的时间比较长，交易时手续繁杂，购房的过程大致分为几个步骤：
（一）、决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算。
（二）、收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘。
（三）、签订认购书，确定购买具体房屋。
（四）、签订商品房买卖合同，交纳首付款或全款。
（五）、贷款购房人办理贷款手续。
（六）、办理预售登记手续
( 七 ) 、办理入住手续、领取房屋钥匙。
( 八 ) ：签订物业管理公约，对房屋进行装修。
（九）办理产权过户、领取房屋所有权证。
( 十 ) 在保修期内有质量问题开发商负责维修。
购房人办理完房产证后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。
读者疑问：外国人与港澳台人士购房流程是什么样的？
律师答疑：加入 WTO 后，外国人在京购买房产与中国人基本相同，普遍采取国民待遇的原则，特别是 2003 年取消了外国人只可购买外销房的限制后，外国人及港澳台人士买房可以有更多的选择，只不过购房人要到北京市涉外安全项目审查办公室出具准予购房的证明，这个手续也比较好办。
买房要考虑哪些最基本的要素？
读者疑问：我想买一套房子，但没有这方面的知识，不知道怎么办，购房前都要做哪些准备工作？至少要考虑哪些最基本的要素？
律师答疑：买房是大事，有些人可能一生只买一次房，因此买房前必须谨慎，做好买房前的准备。买房前要考虑以下几个基本要素：一是资金准备。如果有足够的资金，可以考虑一次性付款，如果资金不太宽裕，应该考虑银行按揭贷款。在选择商品房时应挑选物美价廉的商品房。二是地段。选择地段首先要考虑方便自己及家庭成员的出行及生活、教育等方便。地段的好坏最主要取决于交通。有好的道路网、离市中心不远，只要有人气，暂时不繁华的地段就能慢慢发展起来。三是户型。选择户型要考虑到家庭现居人口或将来居住的人口、私密性、采光等因素。四是朝向。一个设计合理的房屋能使房屋的面积空间更有效地使用，在设计方面能在通风、隔音、使用率方面做到最优。五是楼层。一般高层的塔楼是越高采光、通风、景观越好。六是选择开发商。开发商的实力及信誉决定你所购房屋资金使用安全及履行过程当中是否顺利，一般选择有实力有信誉有经验的开发商比较安全。七是学习购房的专业知识，包括房屋方面的法律知识、建筑知识等。总而言之，买房
之前当然是考虑得越全面越好，但在所有的需求不可能全部满足的情况下，先出最关键的需求，买房决策时就会有的放矢。
读者疑问：买房时如何挑选户型？
律师答疑：现在市场上出售的商品房户型可供选择的余地比较大，可以说几乎没有重复的，但具体到你所想购买的小区在户型的选择上又显得户型太少，因为选择户型首先要选择小区，选择好小区后还要考虑户型的大小，户型的大小在你购房时基本就确定了，比如根据家庭人口选一个三居室或二居室，因此真正选择户型时可供选择的范围就非常小了，这也是购房者觉得户型难选、难以买到合适户型的原因之一。在选择户型时大致应考虑如下几个问题：
一是居室的使用功能。首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩，至少要两居室以上，以备老人或保姆居住，其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用，是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好。
二是室外景观及采光。如果室外景观优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎，比如北向是一城市公园，这样的房子比较好卖。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，人们很少在家享受到阳光，而对优美自然景的需求有所增加。如果家中有老人在家，那么应该优先考虑采光。
读者疑问：在购房前需要了解哪些法律法规？
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律师答疑：涉及到购房有法律法规、司法解释、行政规章、政策措施非常多，购房人不可能都了解，但对消费者来说，关系最密切的一部规章就是《商品房销售管理办法》。这个规章对非法律专业人士来说，理解它并不困难。规章规定了什么样的房子是具备了合法的销售条件，可以上市销售；有关房地产广告的规定；面积误差的处理、订金、设计变更、订立合同必备的条款、房屋的交付、保修、法律责任等内容。购房人如果有精力，还可以了解一下《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》 、 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 等法律法规、部门规章及司法解释。
买一套商品房到底要交多少＂零碎钱＂？
读者疑问：我所购买的房子就要交房了，开发商给我发了入住通知单，上面列出了杂七杂八很多项收费，我不知道这些收费是不是应该交，买一套房子到底要交多少钱？
律师答疑：买一套房除了房价款外，还需要支付多少＂零碎钱＂？开发商向买方收取的费用哪些是合理的应该交的，哪些是巧立名目乱收费？这些费用哪些是由开发商代收的，代哪个部门收取的，做什么用？因为对房价款以外的收费依据、用途不了解，或者个别开发商借机乱收费，导致一些不必要的纠纷。具体来说，因为政策或买方付款方式的不同等原因，不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别。购房一套房屋除了交纳房款外，还有税费、贷款费用 ( 如通过贷款购房 ) 、入住时的物业管理费等主要三个方面组成。下面介绍购买一套商品房买方应交哪些费用。
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格机( 一 ) 税费
1 ．契税：个人购买住宅按最终结算房价款的 1.5 ％缴纳契税，但房屋建筑面积在 140 以上的按 3% 缴纳；单位购买住宅按 3% 缴纳契税，购买非住宅的按 3% 缴纳契税。
2. 公共维修基金：住宅按结算房价款的 2 ％。别墅按房价款 1% 交纳。
3. 印花税：按房价款的万分之五缴纳；
4. 房证印花税：每本 5 元
以上四项是办理产权证所需费用。
( 二 ) 贷款费用及银行利息。如果购房人通过银行贷款的方式支付房款，那么还应支付下列与贷款有关的费用 :
1. 银行贷款利息。利息多少与贷款方式及额度、年限等相关。如选择商业贷款，按现在的利率标准，借款三十万元，分二十年还清，到二十年还清时除了要支付三十万元的本金外，还要另支付大约十八万元左右的利息，这是一笔相当大的开支。如果您现在是花四十万元买的房子，借款三十万元，就相当于您最终用五十八万元购买的房屋。
2. 银行律师按揭费用：一般按贷款额的千分之 2.5 或千分之 3 计算，由与银行有协议的提供服务的律师事务收取；
3. 保险费：如果买方选择商业贷款必须购买保险，保费由保险公司收取，费率由保险公司确定；保险费的高低与贷款数额及所限有关，一般一套普通的商品房贷款三十万还款期二十年的保险费大约是 2500 元左右。
4. 评估费：有些情况贷款时需交评估费，比如已建成二年以上的商品房出售需办贷款的要重新评估，费用一般是两千到三千之间的居多。评估费用由有资质的房地产评估机构收取。
5. 抵押登记费：每件 80 元。如有代办机构代办，一般收取 200 元的代办费。
( 三 ) 物业管理费。物业管理费应该说与购房无关，是在房屋使用过程当中发生的费用。但是在房屋交付时物业公司还要收一笔物业管理费，物业费的收取实行政府指导价或市场定价，开发企业、物业公司在制定收费标准后应向物价主管部门备案。经济适用住房按每月每建筑平方米 0.55 元收取，普通商品房在市区的一般按每月每建筑平方米 2.5 元左右收取，成立业主大会后由物业公司与业主协商确定。 bsci认证是多少钱
读者疑问：商品房的用途是如何划分的？
律师答疑：商品房有多种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当做住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房四十年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外 ，商业用房办理产权转移登记时契税是按 3% 收取，而住宅一般是按 1.5% 收取。 德国国旗标志
读者疑问： 房屋的建筑结构大致分为哪几种？
律师答疑：房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。
读者疑问：层高与净高有什么区别？
律师答疑：层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.4 米 。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑，尤其是房间面积较大时，感觉会更明显。
读者疑问：商品房的阳台“封闭与非封闭”在出售时面积如何计算？
律师答疑：商品房在销售时，封闭阳台与非封闭阳台在计算面积时是不一样的。封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，非封闭阳台按阳台实际投影面积的一半计算建筑面积。在签约时一定要弄清楚交付时该商品房阳台是否封闭，开发商计算的销售面积是否将非封闭阳台按封闭阳台计算。
 
第二节　如何审查开发商销售手续的合法性
读者疑问：如何核实开发商的营业执照？
恬怎么读音律师答疑：开发商的 营业执照 是开发商取得合法经营权的凭证，是开发商具有合法身份的证明。《营业执照》的格式由国家工商行政管理局统一规定，主要包括 : 企业名称、地址、负责人姓名、筹建或开业日期、经济性质、生产经营范围、生产经营方式等。没有营业执照的工商企业不许开业，不得刻制公章、签订合同、刊登广告、银行不予开立账户。在购房前要了解开发商的营业执照，审核营业执照与五证是否相符。另外，也可以通过工商局的网站核实开发商的营业执照的情况。目前北京市工商局的网站上可以查到企业名称、负责人、注册地址、企业是否营业或停业。购房人 在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许开发或销售房屋的经营范围，如果没有开发或销售房屋的经营范围，那么购房人与其签订的售房合同不受法律保护，购房人可能要承担比较大的损失。
读者疑问：设立房地产开发企业最低要求是什么？
律师答疑： 设立房地产开发企业，应当具备符合法律、法规规定的企业设立条件，除此之外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

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