岳阳市城区基准地价更新报告
岳阳市城区基准地价更新报告
⽬录
第⼀章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1)
第⼀节岳阳市概况 (1)
第⼆节原基准地价成果分析 (2)
第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4)
第⼆章基准地价成果更新⽅法 (7)
第⼀节基准地价成果更新的理论基础和原则⽅法 (7)
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第⼆节资料的收集、调查与整理 (14)
第三章基准地价评估与测算 (21)
第⼀节基准地价内涵及表达⽅式 (21)
第⼆节基准地价更新评估 (25)
第四章⼟地级别划分与基准地价确定 (46)
第⼀节⼟地级别调整 (46)
第⼆节基准地价的确定 (53)
第五章宗地地价修正体系 (57)
第⼀节宗地地价修正体系概述 (57)
第⼆节区域因素修正 (58)
第三节个别因素修正 (83)
第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91)
第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93)
第六章基准地价更新成果特点及应⽤ (97)
第⼀节基准地价更新成果的内容及特点 (97)
第⼆节基准地价成果应⽤建议 (98)
第七章城市地价动态监测体系 (103)
第⼀节建⽴的必要性和总体⽬标 (103)
第⼆节标准宗地 (105)
第⼀章岳阳市城区基准地价成果更新概述
第⼀节岳阳市概况
⼀、岳阳市概况
岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—
114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公⾥，东西宽177公⾥，⼟地总⾯积1.49万平⽅公⾥，占全省总⾯积7.05%。
岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君⼭、云溪三⾏政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总⼈⼝542.94万，其中城镇244.32万，占45%。
⼆、主要⾃然资源条件
岳阳市地处东洞庭湖平原和幕⾩⼭区，地势东⾼西低，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，以丘陵和平原为主,⼭地、丘陵、岗地、平原和⽔⾯兼备，物产丰富，素有“鱼⽶之乡”之美称。属亚热带季风湿润⽓候。特点是：严寒期短，⽆霜期长，光照充⾜，⽓候温和，⾬量充沛，四季分明。年平均⽓温16.4℃—17℃，最⾼39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降⽔量1233.9—1498.4毫⽶，年均⽇照1740—1850.9⼩时。境内⽔资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资⽔外，有汩罗江、新墙河等⼤⼩河流315条，湖泊众多，⽔源充⾜，素称“洞庭⽔乡”。矿产有铅、锌、铜、⾦、⽩云⽯、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖⽔上浏览区，君⼭岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义⾰命纪念地，张⾕英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。
三、主要社会经济条件
2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，⽐上年增长15.2%，⼈均16868元。⼀、⼆、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成⼯业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
牛蛙养殖投资320.43亿元，财政收⼊60.87亿元，社会消费品零售总额299.32亿元，外贸进出⼝总值6.41亿美元，⼈均年收⼊城镇居民13603元，农民纯收⼊4325元。区位条件优越。⽔路、铁路、公路、交通三位⼀体。长江流经东西，湘江直注南北，交汇于洞庭湖。沿江湖⽔道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江达海。京⼴铁路纵贯南北，沟通全国各地。京珠⾼速、107、106国道和五条省道，连成四通⼋达的⾼等级公路⽹，内外畅通便捷。市内能源以华南电⼚⽕电为主，⼩⽔电为辅，并与华中、三峡输电系统联⽹，热电保障可靠。西⽓东输⼯程过江⼊市。现代邮电通讯设备完善。
四、岳阳市城区简介
岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、⽂化中⼼，随着近⼏年的快速发展，原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并⼊，⼟地总⾯积404.28平⽅公⾥，城市建成区已达80平⽅公⾥，城镇⼈⼝62.6万。是湖南的北⼤门，对外贸易⼝岸，历史⽂化风景旅游名城和以⽯化、电⼒、轻纺、造纸、⾷品、饲料等⼯业为主的综合性沿江中等城市。岳阳市发展⽅向为“北扩东移”，岳阳市中⼼城区主要向北、向东发展。以现在的岳阳步⾏街附近形成现代中⼼商务区；在南湖风景区形成民俗⽂化区；在奇
家岭以湖南理⼯⼤学为中⼼形成科学教育区；以岳阳经济开发园区为载体建⽴现代⾼新技术产业区；以城陵矶、九华⼭等地开成⽯化、造纸、纺织等⼯业区；在湖滨园艺场形成湖滨⾷品⼯业区；在⼋字门通海路沿线建成饲料加⼯产业集；在康王、三荷、西塘形成近郊农业⽣产区。
第⼆节原基准地价成果分析
岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国⼟资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。其主要内容包括以下⼏个部分：
⼀、根据地价影响因素及样点地价的⼀般性，将城区划分为49个均质区域和分⽤途的5、5、6个⼟地级别
原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与⾯积、环境质量优劣度、⾃然灾害危害程度等六⼤因素影响的基础上，将整个评估区域划分为49个均质区域。再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果，按其⼟
地区位及级差收益差别的⼤⼩程度，将49个均质区域按其⽤地类型划分商业⽤地6个⼟地级别，住宅和⼯业⽤地5个⼟地级别。均质区域及⼟地级别划分以定性分析为主，结合充分实地市场交易调查和经多部门论证调整的结果，具有较强的科学性。
⼆、以级别价为主要表达⽅式，采⽤租⾦剥离法测算并确定了商业、综合、住宅基准地价
根据《城镇⼟地估价规程》的要求，在样点地价计算、修正及检验基础上，根据分⽤途的地价平均值数据，综合考虑政府合理地价政策及相邻城市地价⽔平，确定了6个商业⽤地、5个住宅⽤地、5个⼯业⽤地的级别基准地价。从级别价形成来看，它是对区段价、区⽚价的综合。各类⽤地级别基准地价如表2-1所⽰。
电子身份证岳阳市城区基准地价表
三、采⽤成本法和⽐例系数法测得各级⼯业⽤地级别基准地价
⼯业⽤地由于每个级别样本数量不够，基准地价采取先求新增建设⽤地平均取得费⽤、加出让⾦、有关税费及平均“五通⼀
平”费⽤所得新增建设⽤地价作为最低⼀级⼯业⽤地基准地价，再通过⼟地条件的分类及量化，测算得其余各级⼯业⽤地的级别基准地价。结果见表2-1。
四、分⽤途、分级别拟定了宗地地价修正体系
修正体系包括宗地地价修正系数表，宗地地价修正因素指标说明及使⽤年期、商业⽤地街⾓地修正、开发程度修正、容积率修正系数四项。分⽤途、分级别拟定了宗地地价修正体系，并且尽量把各修正体系表简化适⽤。
五、对基准地价进⾏了定义及构成分析
界定了基准地价的内涵，并对基准地价的构成进⾏了定性与定量分析。
六、对临街商业⽤地评估进⾏了探讨
第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性
⼀、原成果已经与现实地价⽔平不相符合
岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成，2003年12⽉经省国⼟资源厅验收后实施的，⾄今已近4年，根据中华⼈民共和国⾏业标准《城镇⼟地估价规程》的有关规定，凡是原有成果使⽤两年或社会经济条件发⽣变化的，都要对基准地价评估成果进⾏全⾯或局部评定，更新原成果，⽬的是为了使⼟地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。因此，岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。
⼆、城区经济建设发展的客观反映
岳阳市城区的经济社会快速健康发展。国民经济各项指标稳步增长，⼈⼝保持较快增长速度，2003年以来，市城区国内⽣产总值年增长速度保持在11%以上。固定资产投资保持较好势头。
城市规划和城区建设也取得了长⾜的进步，城市中⼼由西向东转移，⾏政辖区⾯积增加了216.8平⽅公⾥，城区⾼层建筑相继涌现，城市交通、⽔、电、通讯等基础设施更加完善，城市的质量、品位相应提⾼，经济繁荣，⼈⼝增加，使地产市场更加活跃，城市区段地价发⽣了明显变化，原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。因此，更新评估成果，既是城市经济建设发展变化的要求，亦是地价经济规律的内在反映。
三、⼟地市场发展的必然趋势
随着国家宏观调控⼿段和⼟地资源管理的加强，⼟地市场拍卖、挂牌得到了进⼀步规范与发展。2007年城区共出让⼟地61宗，159公顷，成交价款7.60亿元。
市域建有⼟地交易场所8个，场地400平⽅⽶，专业⼈员多名，专家30多⼈，制度完善，达到“六有”标准，通过报纸、电视、⼴播、交易场所显⽰屏和张贴公告等⽅式公布地产信息，增强市场透明度，公开、公平、公正交易。对于新征⼟
地、存量⼟地、旧城改造⽤地，统⼀由⼟地储备中⼼收储，根据市场需求出让⼟地。地价管理加强，对地价评估业务统管、协调。⼟地资产市场运营活跃，⼟地资产收⼊⼤幅提⾼。这些均有赖于市场中地价的纽带作⽤。
四、地价变化地价评估的需要
市区经济社会的发展和⼈⼝的增加，增加了对⼟地的需求，带动了地价的上涨。同时，市区交通和城市基础建设投⼊⼒度加⼤，使⼟地利⽤格局和影响地价的诸多因素发⽣了明显的变化，并提⾼了总体⽣活、⼯作的质量⽔平。综观近⼏年来市区地价的变化，具有以下特点：
1、市场机制不断完善，地价信息⽇益⼴泛。岳阳市城区国有⼟地除公⽤事业性⽤地和原有划拨⽤地外，全部实施有偿使⽤制度，⼟地进⼊市场。⼟地市场的透明度进⼀步提⾼，竞争性更强，市场机制基础性作⽤更加显化。
2、地价市场活跃，调控作⽤强化。⼟地⼀级市场⼀律归国家⼟地⾏政管理部门统⼀垄断，根据⼟地利⽤规划、计划和市场需求情况，充分发挥市场杠杆作⽤，适当投放⼟地供应量，并通过政府制定科学、合理的⼟地价格政策，宏观调控，使⼟地价格与当地经济社会发展的⽔平相适应。对于依法取得有偿使⽤的⼟地，允许依法进⼊⼆级市场。
3、改⾰不断深⼊，地价⽇趋合理。⼟地既是资源，⼜是资产。其本质在于⼟地资源本⾝的使⽤价值。⽽⼟地使⽤价值的具体体现是市场流动交易上的⼟地价格。随着改⾰的深⼊，国家明⽂规定，经营性⼟地、⼯业⽤地⼀律实⾏招、拍、挂⽅式出让，公开、公平、公正进⼊市场竞争，这样，使⼟地价格与⼟地使⽤的价值更加接近，⽇逐合理，地价提⾼。
4、市场成交价上涨，基准地价部分偏低。⼏年来，随着市区经济建设的快速发展，城区基础设施的进⼀步改善，投资环境的优化，⼟地资源紧缺，福利房、旧房交易价格趋上升态势，商品房和租赁房价稳定上涨，所有这些因素，导致⼟地价格的近年⼤幅上涨。临街商业⽤地、住宅⽤地、⼯业⽤地成交价格普遍上涨。然⽽2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低，已不适应市场⾏情的变化，到了⾮调整更新不可的地步。
五、国⼟资源管理的迫切要求
国⼟资源管理不断完善，全⾯实⾏国有⼟地有偿使⽤，贯彻落实国家两部《关于严格实⾏经营性⼟地
使⽤权招标拍卖挂牌出让通告》和部11号令、国⼟资发〔2006〕307号⽂件精神，提⾼⼟地资源市场配置化⽔平，强化⼟地资产管理，显化⼟地资产价值，作为⼟地资产量化指标的地价，是推⾏招标拍卖挂牌出让⽤地管理的关键因素。因此，及时更新制定适合该区域发展和管理科学内涵的基准地价，正确指导地产市场交易⾏为，为政府收购、储备、开发和招拍挂出让⼟地提供准确的⼟地价格，则成为当前⼟地管理改⾰深化的迫切要求。
郭令灿第⼆章基准地价成果更新⽅法
第⼀节基准地价成果更新的理论基础和原则⽅法
⼀、基准地价成果更新的理论基础
基准地价成果更新是对城镇不同类别⼟地在特定经济⽔平条件下⼟地市场价值的重新评定，它必须考虑三个⽅⾯的因素：⼀是⼟地本⾝的区位条件，⼆是⼟地上的投⼊与产出，三是当地⼟地市场供需状况。三者缺⼀不可。因此，基准地价成果更新势必涉及⾃然、社会、经济等各个⽅⾯，是综合性、区域性、技术性都很强的⼯作，它必须以科学理论为依据。
(⼀)马克思的地租、地价理论
马克思认为地租反映的是⼀种社会关系，地租是⼟地所有权在经济上的实现形式。⼟地所有权的存在
和垄断是产⽣地租的根本原因。同时马克思还从质和量两⽅⾯对地租进⾏分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是⼟地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论⼟地本⾝状况如何，⼀旦利⽤就定有地租的产⽣。级差地租是由所利⽤⼟地本⾝状况及利⽤者投资等⽅⾯不同⽽造成的地租量差异，是⼟地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，⼟地价格不是⼟地的购买价格，⽽是⼟地提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：⼟地价格=地租÷利息率。这⼀公式表达了⼟地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，可从分析⼟地收益⼊⼿，⽤⼀定的⽅式求算地价。
(⼆)城市⼟地区位理论
城市⼟地区位是⾃然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作⽤在空间位置上的反映。进⼀步说，城市⼟地区位是⾃然、经济和交通三者地理区位在空间地域上有机结合、共同作⽤所产⽣的综合体。从区位理论出发，城市⼟地区别于其他⽣产要素的最⼤特点之⼀就是⼟地相对位置不同，产⽣不同的使⽤价值、不同的经济收益和不同的地租，因⽽有不同的地价⽔平。
(三)阿伦索的竞标理论
阿伦索竞标理论认为，在完全竞争的市场机制下，城市⼟地各种活动的区位决定了它们能⽀付地租的能⼒。不同⽤途⼟地⽀付地租的能⼒不同，从⽽通过⼟地供需决定的⼟地市场地租变化便决定了⼟地
利⽤的同⼼圆分布模式。由于不同⽤途⼟地⽀付地租能⼒不同，必然有适合各种⽤途的最优区位。这是⼟地分类估价的重要理论依据。
(四)城市⼟地收益理论
现代城市⼟地收益理论认为，⼟地收益是确定⼟地价值的基础，⼟地价格是⼟地收益的资本化。购买⼟地实际上是购买了该⼟地在未来使⽤年限中所能获得的⼟地纯收益。这⼀理论成为⼟地估价中最实⽤有效的估价⽅法之⼀，其测算地价的基本模型为：
P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2)+…an/(1+r1) (1+r2)…(1+rn)
a1，a2，…an为⼟地各年纯收益，r1，r2，…rn为⼟地各年还原利率，P为地价。
⼀般情况下⼟地纯收益和⼟地还原利率作不变处理，分别为a和r，则依据收益还原法的估价原理，测算地价的公式为：
P=a/ r[1-1/ (1+r)n]
(五)城市⼟地利⽤分类理论
城市⼟地按实际经济利⽤⽅式分为不同的⽤地类型，不同⽤地类型有其相应的⽤地要求和选择条件，从⽽表现出不同的⼟地利⽤特点，进⽽形成城市内不同的⼟地收益和不同的地价分布。
在各种⽤地类型中，能在使⽤过程中直接获得经济收益，即直接产⽣⼟地级差收益的主要是商业⽤地、居住⽤地和⼯业⽤地(交通⽤地所产⽣的使⽤效益扩散到附近的经济活动中去)，这三种⽤地占城镇⽤地的⼤部分，是反映城镇⼟地经济价值的主体。因此，本次基准地价成果更新按商业、住宅、⼯业⽤地三⼤类进⾏。
(六)城市规划理论
城市规划是为了城市有计划、有秩序地发展，根据周围⼀定范围内的⾃然、经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展⽅向。
城市规划的⼀个主要内容就是城市⽤地结构和⼟地利⽤的研究，通过城市规划确定城市⽤地类型、合理配置基础设施、调整产
业结构，指导城市的发展⽅向，从⽽影响城市⼟地的利⽤，并直接明显地影响⼟地质量的好坏和地价的⾼低。
城市⼟地基准地价成果更新，必须依据城市⽤地规划内容，尽量使城市规划意图体现在估价的过程与
结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好利⽤地价这个敏感的经济杠杆，促使城市规划的进⼀步完善和实施，最终使城市⼟地得到合理的配置利⽤。
⼆、基准地价成果更新的原则
基准地价成果更新除应遵循地价评估的最有效使⽤原则、替代原则、供需原则、报酬递增与递减原则、贡献原则等以外，还应贯彻以下原则：
(⼀)实⽤性原则
基准地价成果既是政府运⽤地价政策调控⼟地市场，合理收取⼟地使⽤权出让⾦的有⼒⼯具，⼜是地价评估机构运⽤系数修正法评估宗地地价的重要基础。基准地价成果更新应充分考虑成果应⽤的实际需要，做到科学、系统、简明，特别要注意成果的可操作性和应⽤的⽅便性。
(⼆)动态性原则
基准地价是⼀个动态系统，随着区域社会经济条件的变化，基准地价成果需要不断地进⾏更新调整。基准地价的每次评估，要充分考虑今后调整的⽅便性，以适应基准地价动态变化的需要。
(三)成果管理的信息化原则
基准地价成果更新涉及⼤量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。在基准地价成果更新时，应尽可能选⽤通⽤的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，全⾯建⽴更新成果电⼦⽂档，尽量与已有地籍管理系统有机衔接。
(四)继承与创新相结合的原则
要对原成果进⾏充分分析，明确原成果的合理部分及存在主要问题。在对原成果进⾏扬弃的基础上，结合社会经济条件的新变化对基准地价成果进⾏科学、合理的更新。既要注意成果的连续性，⼜要注意新《规程》的要求⽤新思路、新
⽅法、新技术⼿段对评估区域的基准地价进⾏重新评定。
三、基准地价更新的依据
（⼀）法规、政策依据
1、《中华⼈民共和国⼟地管理法》
2、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》
3、《新⼀轮国⼟资源⼤调查纲要》
4、《全国⼯业⽤地出让最低价标准》改个有意义的号id
5、《国务院关于加强国有⼟地资产管理的通知》（国发[2001]15号）
6、《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》（国发[2004]28号）
（⼆）技术依据
1、《城镇⼟地估价规程》
2、《新⼀轮国⼟资源⼤调查实施⽅案》
3、《城市地价动态监测技术规范》
4、国⼟资源部及湖南省国⼟资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的⼯作和技术⽅案
刘涛婚礼
（三）资料依据
1、⼟地市场资料
2、⼟地利⽤现状资料
3、城市规划系列资料

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