农业银行房地产开发建设贷款管理规定
中国农业银行房地产开发建设贷款管理办法第一章总则
第二章贷款对象、用途、基本条件和科目
第三章贷款申请和受理
第四章贷款调查
第五章贷款审查、审批和发放
第六章贷后检查和收回
第七章附则
第一章总则
第一条为了加强房地产贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国担保法、贷款通则等有关法律法规和中国农业银行贷款管理制度，制定本办法;
第二条本办法所指房地产开发建设贷款系指房地产开发、建筑安装、装修等房地产类企业用于房地产开
发和建筑安装以及翻新的二次装修等房地产开发建设方面的贷款;
第三条房地产开发建设贷款管理应符合中国农业银行贷款管理制度和中国农业银行贷款操作规程试行的一般规定；同时，依据本办法，加强房地产贷款专业管理;
第四条根据资金用途和性质，农业银行对房地产开发建设贷款实行分类管理；房地产开发贷款实行中长期项目贷款管理；建筑安装贷款可根据贷款用途和期限，按短期贷款或中长期项目贷款管理;
第五条本办法适用于农业银行本、外币房地产开发建设贷款管理;
第二章贷款对象、用途、基本条件和科目
第六条房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款；建筑安装贷款是指对分类承担建筑、安装、市政建设以及从事房屋修缮和建筑物装饰等施工任务的企业发放的用于建筑材料储备和购置建筑安装设备的贷款;
第七条借款人申请房地产开发贷款的，除具备中国农业银行贷款管理制度规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：
一具备有权部门核定的开发资质等级证明;
证，已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的销预售许可证;
三项目资本金不得低于项目总投资的30％，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发；对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资要求资本金比例；对贷款风险预期较大的项目，应相应上浮资本金比例;
四抵押物合法有效，对以房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50％;
五工程监理单位有相应的资质等级;
第八条借款人申请建筑安装贷款的，除具备中国农业银行贷款管理制度规定的一般条件外，还应具备以下基本条件：
一具备有权部门核定的开发资质等级证明;
二外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证;
三申请中长期项目贷款的，自有资金至少应占中标或承建项目总投资的20％，并在贷款发放前投入工程建设；申请短期贷款的，符合中国农业银行短期贷款管理办法规定的条件;
四贷款担保合法有效;
第九条房地产开发建设贷款在房地产类贷款科目中核算反映;
第三章贷款申请和受理
北辙南辕金晨和谁演一对第十条房地产开发企业或建筑安装企业直接向开户行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情况;
第十一条对开户行同意受理的借款申请，申请房地产开发贷款的，通知开发商正式填写固定资产中长期借款申请书；申请建筑安装贷款的，根据资金期限，属于短期贷款的，通知建筑安装企业正式填写流动资金中短期借款申请书，属于中长期项目贷款的，通知借款人正式填写固定资产中长期借款申请书;
第十二条开户行除要求开发商或建筑安装企业提供中国农业银行贷款操作规程试行规定的一般相关资料外，开发商还应提供以下资料：
一开发资质等级证书；
二经济适用住房开发项目列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划以及政府部门对该项目减免税费的有效批件；
三、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图，经济适用住房开发项目土地划拨证明；
售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的销预售许可证；
五项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概预算书、供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；
六抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；
七参建、联建合同或协议；
八建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；
九与贷款相关的其他资料;
建筑安装企业除提供贷款操作规程规定的一般相关资料外，还应提供以下资料：
一建筑施工企业资质等级证书；
二外地注册的建筑安装企业进入本地区承建项目许可证；
三中标和承建协议、合同及承建项目清单；
爱上女主播朱丹四中标和承建项目的规划设计方案、投资概预算书；
五其他贷款相关资料;
第四章贷款调查
第十三条贷款合法性调查;
贷款调查部门对房地产开发贷款合法性的调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的
调查内容外，还应调查、认定：
一从事房地产开发的资格；主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目;
二开发资质等级证书的有效性；调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检;
三土地出让合同的真实性、有效性；应调查土地出让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批准;
四合法批件的完整性；应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，国有土地使用证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施开工许可证是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的销预售许可证；上述批件是否为临时性质的批件;
五贷款用途的合规性；应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策；对涉及农用地转为建设用地的，应调查是否办理了农用地转用审批手续，是否属改变农业用地用途进行房地产开发或利用建设项目、
规划许可和红线图转让等形式变相“炒卖”土地；对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，应调查是否依法征用转为国有土地后可进行有偿出让;
六参建、联建协议或合同的合法性;
七对经济适用住房开发项目，还要调查该项目是否列入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，减免税费的证明文件是否真实有效，划拨土地的取得是否合法;
八抵押物的合法性;
答案大全根据房地产管理的有关法律、规定，不得用下列房地产进行抵押：
1.违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；
2.军事设施；
3.以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；
4.国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权，地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物;
根据房地产法对房地产转让的有关限制规定，应避免用下列房地产进行抵押：
1.未按土地出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；
2.按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；
3.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的;
对建筑安装贷款的合法性调查，除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，还应调查、认定：
一从事建筑安装的资格；主要调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含建筑安装、装修等项目，营业执照是否经工商行政管理部门办理年检手续;
二建筑施工企业资质等级证书的有效性和建筑活动的合法性；应调查建筑施工企业资质等级证书是否有效，是否经有权部门办理年检，其建筑活动是否超越该企业资质等级许可的业务范围，是否用其他建筑企业的名义承揽工程;
三外地企业承建许可证；应调查外地注册的建筑安装企业是否持有进入本地区承建项目的许可证，许可证是否真实有效;
四建筑安装企业提供的中标和承建合同、协议真实有效;
五贷款实际用途合规；是否用于垫资承包等国家政策所列禁项;
第十四条贷款安全性调查;
贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的安全性还应调查以下内容：
一项目资本金比例和到位情况；对参联建项目，应调查项目资本金是否用贷款或债务抵充;
二抵押物的变现能力；对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，应调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后第二还款来源的偿债能力；调查是否将抵押人所有的、在土地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押，不得分立抵押;
三个人住房按揭贷款配套情况；应调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成;
四建筑工程监理落实情况；应调查工程监理单位是否具有与该工程对应要求的资质等级，在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务；调查监理单位的业绩、信誉；调查委托监理协议内容是否完善，建设资金使用是否纳入监理范围;
除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对建筑安装贷款的安全性还应调查以下内容：
一自有资金比例和到位情况;
二建筑安装企业承建的工程清单中是否有我行发放的房地产开发贷款项目;
三房地产项目开发企业的资金投入是否到位;
四中标、承建协议或合同中规定的付款时间是否早于借款人提出还款时间;
第十五条贷款效益性调查;
贷款调查部门除按照农业银行贷款管理制度和贷款操作规程规定的调查内容外，对房地产开发贷款的效益性还应调查以下内容：
一从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、水平、周边环境等方面，与同类项目的销售出租相比，预测市场前景；
今年清华大学录取分数线多少?二项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对市场销售出租的影响；
三项目的销售出租策略是否符合市场的需要；
深圳解封四给存款、中间业务等带来的附带效益；
教师节给老师的一段话五对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，分析市场风险；
六对于经济适用住房开发项目还要调查其价格构成要素的测算是否合理;

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