...对“两会”及“十四五”规划关于住房政策的解读
1 “两会”和“十四五”关于住房发展的新思路
近期结束的“两会”，以及新近发布的“十四五”规划，对于住房和房地产有了新的表态和顶层架构，核心主题是“保障好众住房需求”、构建“两个体系”（市场体系和保障体系）。
首先，再次明确了住房和房地产发展的长效机制设计，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”。这里要注意的是，顶层设计包括两部分，一是长效机制的原则和目标，即“房主不炒”是原则、“三稳”是目标；
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完善两个体系  保障众住房需求
——对“两会”及“十四五”规划关于住房政策的解读
李宇嘉
摘要：近期“两会”和国家“十四五”规划，对未来住房发展有新的表态和顶层设计，主题就是保障好众的需求，完善住房市场体系和保障体系，这与发展新阶段、增长新格局对住房的诉求呼应。住房市场体系方面，重点是发展长租房市场，明确多渠道扩大长租房源供给；住房保障体系方面，打造保障性租赁住房（公租房和政策性租赁住房）和共有产权住房为主体的新住房保障体系，通过政策支持，引导市场增
加政策性租赁住房供给，解决新市民和年轻人的住房需求；商品房调控方面，土地、金融、税收和一城一策等方面的长效机制开始落地，商品房市场告别过快上涨，打造外围职住平衡的郊区新城，将是未来超大城市新房供应的重要区域，也是在更大范围内促进市场健康发展的政策设计。
关键词：两个体系；长租房；政策性租赁住房；共有产权；长效机制中图分类号：F293.31
文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2021）04-0018-223号国旗尺寸
收稿日期：2021-03-24
作者简介
：李宇嘉，广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心主任助理，经济学博士、高级经济师。
二是再次明确了新的住房制度打造方向，这里要注意的是，“十四五”规划首次将“职住平衡”放入了新住房制度建设内容中。
其次，明确了热点城市调控的新思路和新框架。“解决好大城市住房突出问题”，这是继2020年12月底中央经济工作会议以后，再次出现这一提法。意味着，在人口加速向都市圈迁徙，房地产进入存量时代的新背景下，未来房地产调控的重点区域就是在大城市。如何解决好大城市的住房问题？“十四五”规划在构建“两个体系”的框架下提出，“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。
再次，在我国贯彻新发展理念，迈向高质量发展新阶段，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等经济社会发展的全新背景下，中国城镇化进入追求品质与美好生活的“下半场”。从住房发展的角度看，经过“十二五”“十三五”的快速发展，住房市场大规模供应，特别是“十三五”期间，年度商品房销售面积连续5年在历史高位徘徊，城镇居民住房需求得到基本解决，对住房发展的诉求从“有没有”转向了“好不好”“公平不公平”。因此，“十四五”住房发展将更加重视居住属性、民生属性和保障属性。城市建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，其中包括老旧小区改造、宜居社区打造、租赁住房建设、多渠道住房保障、新市民安居等。
2 租赁是“十四五”住房市场体系主题
笔者认为，“两会”关于住房的主题“保障好众住房需求”，其中既有在“双循环”增长新格局下，坚持扩大内需这个战略基点，促进合理住房需求释放，满足人民众“美好人居”的夙愿，也有补足住房保障体系发展滞后的综合考虑。所以，“十四五”规划中关于住房发展的主题就是完善“两个体系”。当前，住房市场体系和住房保障体系均存在结构性的问题。住房市场体系的问题在于，商品住房一枝独大，住房购置呈现“大户型和奢侈化”的倾向，而中低价位、中小户型供应占比减少；另外，“买房端盛、租房端衰”，商品房市场体系也不健全。
由此，在城镇常住人口住房需求基本得到满足的情况下，基于深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动，考虑到近年来房价快速上涨，热点城市房价水平都在历史最高位徘徊，新市民、年轻人、新就业大学生的住房困难问题很突出，培育“先租后买、先小后大、租购并举”的住房新制度迫在眉睫。因此，未来住房市场体系建设的重点，就是住房租赁。为此，在如何解决好大城市住房突出问题上，“两会”提出规范发展长租房市场，降低租赁税费负担；“十四五”规划提出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
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这里要重点解释一个概念，就是长租房。这类住房并不是新品种，它指的是市场化导向的，旨在鼓励长期租赁行为的市场模式。从供给端来说，鼓励市场化的租赁企业推出长期租赁的房源产品，支持类型包括长租房可以有租金折扣优惠、中小微金融支持（包括稳定租金收入支撑的
REITs）、稳定的房源渠道、财政奖补和税收减免扶持等；从需求端来说，鼓励租赁人签订一年以上租期的合约，支持类型包括普惠金融扶持，解决新市民在押金和租金上的“高门槛”，长租合约支持租赁备案及相关公共服务享有（凭租赁合同落户、子女入读公办学校等）。
需要注意的是，这类长租房与长租公寓、规模化租赁类似，但之所以提“长租房”而不是长租公寓，就在于近年来，由于资本市场炒作、租金上涨、权益得不到保障，长租公寓持续出现问题，比如爆雷、跑路、破产等，与国家扶持的具有政策属性的规模化租赁背道而驰。当前，长租公寓正处于问题持续暴露后的“阵痛期”，未来还将会获得发展，但在租赁回归民生属性导向下，长租公寓正在演化成为一个“小众产品”而不是主流，主流的民生租赁将是长租房。这个产品的类型里，包括集体土地上建设的长租房、国企平台带头作用下打造的长租产品，企业利用自有用地建设的长租房，在满足企业无房员工租住的前提下，剩余部分纳入政策性租赁住房等。
同时，今年将推进租赁企业税收减免、鼓励规模化的长租行为（激励租赁企业推出长租房源、鼓励租客选择1年以上的租赁）。另外，“十四五”规划提出，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
教师节送女教师什么礼物好随着大城市落户门槛降低，公共服务全覆盖，城市“集体户”全面铺开，“租售同权”有望在“十四五”全面落地，最典型的就是租购在子女入读公办学校上权利平等。大力发展租赁，目的是解决新市民、青年人的住房困难。在住房进入存量时代，他们是最有效的需求，也是夯实“双循环”发展新格局的生力军。
3 构建新的住房保障体系
住房保障体系也存在很大的问题，最突出的就是以保障户籍低保低收入为核心的“公租房或货币补贴”，已经不能适应当前的住房保障诉求。因为，经过“十二五”3600万套安居工程（公租房、经适房为主），“十三五”的“棚改”，户籍低保低收入住房困难人的住房需求基本得到保障。当下，热点城市房价水平高企，住房困难人变成了初入城市的新市民。在落户门槛降低，住房保障范围扩大的背景下，他们中间的一部分人会纳入公租房。但是，由于公租房在准入标准上有严格规定，比如可支配收入不得超过全市常住居民平均收入，大部分新市民并不符合标准。
这些初入城市的新市民，确实存在住房困难，他们就成了所谓的“夹心层”。尽管各地近年来正在推进人才住房建设，但能大规模建设人才住房或连续几年发放租金补贴的，仅限于深圳、杭州、广州等财力相对充裕的城市，供应规模也比较小，一般也只针对高层次人才、领军人才、高学历人才等。而对其他类人才人（本科毕业生、中等职业技术人员、创业人等），热点城市的政策往往仅给予住房优先购置等政策。
因此，“十四五”将重塑住房保障体系，即构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。基本思路是，除了继续增加公租房供应外，还会借助政策鼓励，加大建设低租金、小户型、秩序好的市场化租赁住房，降低新市民租赁市场准入门槛。当下，对于刚毕业的大学生，市场化租赁住房（私人散租房、长租公寓）存在面积偏大的问题，低于60平方米的租赁房源不足30%。面积大自然租赁总价高，再加上“押二付一”的准入门槛，新市民租住商品住房的压力可想而知，政策性租赁住房就是为了解决这个问题。
想申购商品房，但又够不着市场化商品住房的人，就购买共有产权住房，与政府代持部门
一起共有产权，等到自己收入探到了购买一整套产权住房时，再把政府那部分产权份额买回来，从而实现了拥有产权住房的愿望。共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段和同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。根据2017年9月发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，符合北京限购条件且家庭成员名下均无住房单身年满30周岁，可申购一套，购房人的产权份额不低于50%，新市民占30%。根据《广州市共有产权住房管理办法》，共有产权住房由政府投资或提供政策优惠，以部分产权设定销售价格，面向符合规定条件的本市城镇户籍无房家庭和非本市户籍无房家庭供应，以建筑面积90平方米以下的中小套型为主，购房人产权份额不低于50%。
办公室文员工作内容在新的住房保障框架下，保障性租赁住房是供应主体，这类住房包括公租房和政策性租赁住房，公租房仍旧是原有住房保障框架下的产品，政策性租赁住房主要面向无房新市民，政府给予政策扶持（规划调整、容积率奖励、出让金缓缴等），包括企业自有用地、集体土地建设、商品房配建等多主体投资、多渠道供给，实行政府指导租金，面向新市民、新就业大学生、为社会提供基础公共服务的人员（比如公交司机、环卫工人、青年教师和医生、消防员等）市场化租赁的小户型、低租金租赁住房。值得注意的是，新的住房保障体系框架，并没有人才住房这一类型，国家层面也仅在《关于支持深圳创建中国特社会主义先行示范区的意见》中，对于深圳人才住房制度给予了认可。本质上讲，人才住房并非是住房保障的范畴，而是各地为争抢人才甚至是为激活商品房市场而采取的措施，但在地方层面，将成为供应重点之一。4 房地产调控长效机制开始落地
近期发布的70城房价指数显示，2月份70个大中城市新房、二手住房价格同比分别上涨4.1%、2.9%，比上月的3.7%、2.4%有明显增长；2月份，56个城市新房价格环比上涨、55个二手房价格上涨，分别比上月增加3个、6个；一线城市领涨，并有向二线城市扩展的势头。春节前后，深圳、上海、北京、杭州等地相继出台新一轮调控政策，银行房贷额度也开始收紧，热点区域严打经营贷、消费贷违规进入楼市，未来房地产调控政策、长效机制将如何演绎呢？
limbo 图文攻略近期结束的“两会”明确提出，保障好众住房需求，解决好大城市住房突出问题。“十四五”规划强调，要建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用。未来，在保持政策连续
稳定的基础上，紧抓土地、金融、税收三个事关调控绩效的“牛鼻子”，将成为调控的主体思路。
近期，自然资源部推出“两个集中”的供地机制，着力于在供给侧发力，其中特别强调加大宅地供应量，2021年宅地供应不低于“十三五”年均完成量。加大供应的同时，全年分3批集中出让，降低有些地方“饥渴式”供地的机制，希望从源头上降低地价，避免对房价上涨形成倒逼。3月3日，上海发布的调控新政中，明确量化地价调控目标，住宅用地限价出让，落实“地价-房价”联动，并写入土地出让合同，这将是未来热点城市供地政策的普遍做法。
除了要控制供地端，还要控制资金端。去年，房地产金融宏观审慎导向的长效机制开始落地，比如针对房企融资的“三道红线”、针对银行放贷的“五类分档”。2020年，房地产贷款增速第一次小于全部贷款增速。今年，房地产金融长效机制将扩大“三道红线”的实施范围，加大对房企
“降杠杆”的考核力度。同时，对银行投放地产类贷款，将继续做出规模和占比的控制。另外，“两会”提出今年普惠小微贷款增长30%以上，金融端调控将重点打击资金违规流入楼市。近期，热点城市银监部门相继发文，要求所有银行追踪经营贷、消费贷发放后的资金流向，严查交易背景和对手，对于违规流入楼市的贷款，要严格采取“抽贷”措施。在税收方面，“十四五”规划提出，发挥住房税收调节作用。在抑制热点楼市投资投机方面，增值税免征期调整，在增加交易成本、交易摩擦，降低炒房预期方面具有明显的效果。去年以来，深圳、上海、杭州、宁波等热点城市将二手房交易增值税免征期从2年调至5年，未来还将成为重要选择。
对于房地产的主基调，“两会”强调保障好众住房需求；“十四五”强调，完善住房市场体系和住房保障体系。这意味着，迈向高质量发展的新时期，住房全面强调其民生属性。自然资源部提出，22个热点城市单列的租赁用地占比不低于10%，“十四五”还提出要安排专项资金、集中建设。由此，未来租赁住房将实现放量供应。另外，通过政策扶持，小户型、低租金的政策性租赁住房将成为鼓励市场化供应的主体之一。
5 住房发展强调“职住平衡”
此次发布的“十四五”规划，对新住房制度的表述上，有一个新变化，即“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”。与之前相比，增加了“职住平衡”的提法，这与“完善城镇化空间布局”中提到的“优化提升超大特大城市中心城区功能，坚持产城融合，完善郊区新城功能，实现多中心、组团式发展”相呼应。也就是说，超大城市要更多建设郊区新城、都市圈副中心，这也是未来住房供应的新区域。
这是国家城镇化和都市圈战略的部署和落实。2020年10月，《求是》杂志刊发最高层的文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》。在“完善城市化战略”一章中，文章指出，产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通
便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。
值得注意的是，这些新城并非是“睡城”，而是城市功能独立、产业定位明晰、住房体系合理的新城市。比如，近期上海“十四五”规划提出举全市之力推动新城发展，打造位于重要区域廊道上发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5大新城，而且这些新城将探索与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。目的显而易见，就是在新区域落实供地、金融、住房供应等长效机制，实现楼市平稳健康。另外，广州外围7个区域、南京外围4个区，均启动差别化落户政策，打造产业新城、郊区新城，目的也是通过产业和新区规划，疏解中心区高度集聚的购房需求，实现房地产平稳健康发展。而且，在都市圈成为扩大内需、促进消费“增长极”的背景下，功能相对独立、产业定位清晰、房价水平较低、住房体系合理的外围新城，将成为对接都市圈其他城市，实现互联互通，带动整个都市圈发展的中间地带，也是更大范围稳定房价的缓冲器。

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