当前房贷还款方式分析
当前房贷还款方式分析
购房是个人或家庭的一次重要支出。当前，消费者购买一套房子，几乎没有不办理按揭贷款的。贷款的金额少则几万、十几万，多则几十、上百万。在这种情况下，由于贷款金额巨大，购房者的房贷还款方式不同，对购房者本身的压力和最后的还款金额有重要影响。那么，现在银行有哪几种房贷形式呢？据笔者了解，当前银行推出的房屋贷款主要有等额本息还款、等额本金还款、等额递增(减)和按期付息还本等四种房贷方式，加上光大银行的固定利率房贷产品近日获央行批准，现在共有五种房贷还款方式。
据悉，光大银行将率先在北京和上海两个城市进行这种新房贷形式的试点。另外，除光大银行外，建设银行、浦东发展银行等已将固定利率房贷方案上交银监会，近期将获得报批。因此，固定利率房贷将与其它四种房贷方式一样，到时可供购房者任意选择。今年已经开始执行新的基准利率6.12%，只有条件好的投资者才可享受5.51%的优惠利率。
每种还款方式实际上都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行推出这些不同的房贷方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。那么，购房者应该选
择何种房贷方式呢，还需要根据各自的情况，进行认真的考虑。
方式一：固定利率还款
所谓固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。这与目前国内借款人与银行签订的房贷还款方式不同，已签定的合同都是浮动利率，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。
光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1年至5年、5年至10年、第一继承人10年至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。
  因此，对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣，因为
房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。但也有购房者表示，办理房贷不会选择固定利率。“对今后银行利率走势无法判断，如果以后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。”
对此，笔者认为，固定利率有利有弊。从表面上看，固定利率贷款把风险锁定在了一个很小的范围。但是，对普通购房者而言，使用固定房贷利率仍然存在风险。一般来说，固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高，如果今后的房贷利率上升，对购房者而言是获利；但如果利率下降，购房者则面临损失。此外，如果办理了这种固定利率房贷，提前还贷时，贷款人还要支付一定的违约金。应该说，如果贷款者对利率市场的走势不够了解的话，很有可能付出更多的代价。
但对于有升息预期的投资者则比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一次到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。
  方式二：等额本息还款
  等额本息还款方式是将按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。目前为止，等额本息还款方式是银行办理得最多的还款方式。
  举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20酒桌上的祝福语年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为33万元，其中支付利息款金额为13万元。
对此，笔者分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。
  方式三：等额本金还款
  等额本金还款方式是将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这是除了等额本息还款法外较为常见的一种还款方式，借款人可随还贷年份增加逐渐
减轻负担。
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狱岩石武器怎么做  举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万元。
  使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。
如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
  方式四：等额递增(减)
  等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在办住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期
和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
  以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900番茄是水果还是蔬菜多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减tfboys大梦想家200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加收入的人。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
  方式五：按期付息还本
  “按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，
把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本还款方式的银行是招商银行。借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
  举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。
  笔者认为，按期付息还本方式适用于收入不稳定人，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难的情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。
综上所述，笔者对住房按揭贷款的五种还款方式进行了逐项介绍。相比之下，这五种还款方式各有各的优缺点，其中固定利率还款在进入加息周期时比较合算；等额本息还款则适合收入稳定的体；等额本金还款则适合目前收入较高的人；等额递增(减)还款方式的灵活性强；按期付息还本则更适合房产投资客。因此，购房者还应该根据自身的情况和经
济实力，进行认真的考虑，选择一款适合自己的房贷还款方式，早日圆自己一个家的梦想！

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